买房在市中心还是潜力大的郊区（到周边卫星城买房）

4月12日，58同城、安居客发布《2019年一季度楼市总结报告》。2019年一季度，一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。购房刚需向周边城市扩散，呈现“卫星城”格局。在新一线城市中，西安、重庆、武汉、成都成为新房热门找房城市。

实际上，在今年1月3日发布的2018年楼市总结中，就已经呈现这种趋势。据58安居客房产研究院数据显示，2018年 10月份购房者信心指数达年内新低，自2018年11月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。随着新一线城市各种政策利好对落户人群释放，刺激了当地的房地产市场发展。报告显示，2018年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。

值得注意的是，购房刚需向周边城市扩散，呈现“卫星城”格局，这会不会成为楼市的新趋势？卫星城是位于大城市周围区域的小城市，因这些小城市在地理空间上的分布与太空中的卫星围绕某个中心点的分布相类似，故名卫星城。卫星城的本质就是中心城市的扩张，包括显性的城市占地面积扩大和隐性的城市文化气息扩散。

自1924年荷兰阿姆斯特丹召开的国际城市会议上提出建设卫星城市以来，得到各国响应。英国政府于1946年制订“新城市法”，把在特大城市外围建设新城的设想，作为政府计划予以实施。日本在1956年公布“首都圈建设法”，强调在东京100公里范围大规模发展卫星城。

中心城多半出现房价贵、人才竞争压力大、交通拥堵等现象，导致卫星城成为很多人闯荡拼搏和安居乐业的次优选择、甚至转变成最优选择。加之很多大中小型企业及其分厂需要土地空间较大、土地价格便宜的地区，所以卫星城的发展就能受到重视。发展中的卫星城又会在宏观上表现出房价升高、设施完善和环境改善等现象。

中国正在形成大大小小的城市群，这些城市群有各自的经济特色，也有各自的发展阶段。目前，中国正在形成三大国际级城市群，长三角、珠三角较为成熟，而内部落差最大的城市群京津冀，在各方努力下，有形成城市群的趋势。

根据“上海2040”草案，上海确立了2040年的发展新目标——卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。为完成这一目标，划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1 6”上海大都市圈。总面积2.99万平方公里，总人口约5400万，这里将是上海区域一体化发展的核心，形成90分钟的交通出行圈。

珠三角是三大城市群中比较特别的一个，核心城有广州和深圳两个，广深的风格完全不同，是中国所有城市群中罕见的现象。广州的卫星城是佛山，在市场经济中激流勇进的深圳，有两个卫星城，从深圳到这两个城市，形成了一个几乎等边的三角形。在三角形内部，就是深圳现有的庞大的腹地。

4月12日恒大研究院发布2019中国城市发展潜力排名报告，报告指出，2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。其它排名靠前的城市还有郑州、长沙、苏州、西安、东莞、佛山、济南、厦门、青岛、合肥等。人口方面，人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起。

一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高。一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02，东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。东部、中部土地财政依赖度较高，分别为57%、52%；二三线城市较高，分别为64%、50%。前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在调整风险。西部地区、四线城市总体库存风险较高。

日前，国家发展改革委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，首提“收缩型城市”概念，明确提出：收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维。事实上，一份由首都经贸大学学者吴康更新的数据显示，从2007~2016年，694个城市中，总计80个城市出现不同程度的收缩，占比11.5%。

通过梳理相关数据发现，在辽宁省，除了葫芦岛、大连等少数几个城市人口仍处于增长态势外，丹东、铁岭、本溪、阜新、大石桥……很多中小城市（城区常住人口50万以下的城市为小城市）的人口规模都在收缩。而鞍山、抚顺等Ⅱ型大城市也处于急剧收缩状态。以江苏省为例，连云港、海门、太仓等中小城市的城区人口规模都处于收缩状态。开原、吉林市、通化、大庆这几个城市的情况，是人口流失但城市建设却在扩张。

建设城市卫星城，离不开特色小镇。根据发改委规划，截至2020年，我国将建设大约1000个特色小镇，按已公布的第一批127个特色小镇基本均衡了个地区情况。因此，2020年，各省市特色小镇数量约在20~50个。

去年3月，《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中表示：对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。这意味着已公布的499家特色小镇部分面临被淘汰风险。其中增加政府债务风险、房地产化倾向严重等五种类型的小镇淘汰风险最大。最近，有关部门通知提出，建立规范纠偏机制，逐年开展监测评估，淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。

（图片来源：作者自拍，不是视觉中国的）