深圳十四五规划重点建设区域（8个街道加入深圳市中心）

几个小时前，网上一份《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》突然火起来。

全是干货！

关于规划及远景目标，对楼市影响大的，我总结了六个重要趋势：

一、前海扩容升级板上钉钉

前海独立成行政区的时间表已经进入倒计时，将会有更高配的城市规划与设计，并且将在未来15年成为深圳新的城市中心。

金融业已经彻底被绑定为前海的支柱产业，将来深圳会形成福田在东（主要负责国内金融）、前海在西（主要负责国际金融）的金融业发展格局。

二、关外8街道，一次性划入深圳核心都市区

深圳都市核心区，将由原先的前海-南山、福田-罗湖双中心结构，进化为大福田、大罗湖、南山、新前海四中心。

承接南山外溢的宝安新安、西乡，和前海组成新前海；承接福田外溢的龙华民治、龙华、龙岗坂田，和福田组成大福田；承接罗湖外溢的龙岗布吉、吉华、南湾，和罗湖组成大罗湖。

以往意义上，这些街道在楼市概念中，被冠以宝中、碧海、红山、北站、龙坂、布吉的板块名称，是因为以这些板块划分买房人群、区域规划、楼盘分布更为贴近真实楼市。这些区域与关内邻近区域的房价差，已经被快速填平，很难区分。

想象一下，是否南山中心区与宝安中心区的房价，福田中心区与红山上塘次新房的房价，罗湖北与布吉的房价，已经相差无几了？

1500万，不止可以买南山，也可以买宝中；龙华次新三房，也能换到福田中心三房。

事实上，这些板块已经与邻近的关内区域，在人口、产业、城市融合等各个层面已经连成一体，作为关内区域的拓展区存在。

这一次，是从政府基层组织架构中，一次性将新安、西乡、民治、龙华、坂田、布吉、吉华、南湾8个街道划入深圳的都市核心区，实际上就是深圳政府在未来的城市规划与设计中，会将这些板块与原关内三区统筹考量。

除了行政边界上的区隔，这些区域已经在市中心了。

三、新的科教产业创新聚集区，确定性非常大

重点关注的区域：光明科学城、河套地区、西丽湖科教城、大运深港国际科教城。

这几个区域都有相同的关键词，科教、创新，以深圳在国内的占位，未来15年内将汇集一批国内最高素质的科教、技术研发人员、工程师。

高层次人才的聚集必然对区域的教育、商业、医疗等各类公共服务提出高要求，会助推这些区域城市能级提升，带动城市规划迅速落地实现。

特别是光明，深圳东西两条海洋科技创新走廊，光明是唯一不濒海的区域，但还是把光明纳入其中，加上光明又有综合性国家科学中心集中承载区的定位，光明在深圳科技圈中地位实在甚高，一定要重点关注。

听说，光明有大胆的业主，已经敢报盘10万/㎡了？

四、更广泛范围内，深圳都市圈加快构建成型

深圳不仅要拉东莞、惠州一把，还要拉河源、汕尾一把。

更重要的是，几乎广东每一个城市，都要和深圳挨上一点关系。广州、东莞、惠州、河源、汕尾等之前有过规划的就不说了，这一次规划中，还出现了韶关、梅州、清远、云浮这些原本意义上被广州所辐射的城市。

与大多数一线城市、新一线城市对邻近城市强吸血模式不同的是，深圳是国内少有的对邻近城市有强外溢能力的城市，对大湾区整体城市群的提升有非常大帮助。

我注意到，广西首府南宁与深圳的高铁规划也提上日程，这是深圳与北部湾城市群一次更直接的对话，未来深圳资金、企业、模式，与东南亚中南半岛国家的联络应当也会更有想象力。

研发基地在深圳，流水线在越南，这才是产业升级！

五、教育更强调公平，上好学成了技术活

5年内现在公办义务教育学位67.3万个，是目前中小学在校学生数量的41%。

5年内要达到这样的学位数量配置，对深圳来说确实有点难，所以提出了创新高密度城市教育用地保障制度，探索中小学建筑楼层设置标准的说法。

在学校数量没办法大规模增长的情况下，能不能优先保证教室数量的增加？

另外，推行大学区招生和办学管理模式，推进集团化办学，已经是深圳教育改革的必由之路，考虑孩子的升学，如何选择学校这些，家长们更需要用心细致做好功课，了解每个大学区、每个学校集团的招生规则、办学特色。

规划中都明确了，租购住房在享受公共服务（包括教育）上具有同等权利。再也不能简单粗暴的认为，我买了哪的房，就一定上哪里的学。

六、政府一定会坚持房住不炒

一个是二手房指导价机制基本被固化下来，目前还不知道多久发布更新一次指导价，但是二手的购买成本一定比之前要高，很多需求被引导到新建商品房中。所以规划中强调，要建立商品住房用地储备库，加大商品住房供应。

二个是对租赁住房花大力气去扶持，土地供应上就向租赁住房倾斜，甚至还鼓励城中村规模化租赁，相当于对城中村旧改的态度是多整治、少拆建，对城市更新的影响也蛮大的。

5年后，深圳要建设筹集公共住房40万套，按户籍2.25人计算，能满足90万人居住。

可这还远远不够，配套的举措还需要继续研究。