上海楼市涨跌周期（从利率重回4.65谈谈上海楼市的底层逻辑）

相当长一段时间，4.65%是上海房贷的标准利率。

直到去年被打破，提升成为5%，然后在今年五月利率调整后部分银行降低为4.8%。

而在本次8月22日，央行下调LPR利率至4.3%后，上海的银行房贷利率或许要重归4.65%时代了！

“此前上海地区房贷利率为首套4.8%、二套5.5%，在本月LPR报价发布后，将同步下调15个基点，即首套房4.65%、二套房5.35%。”上海地区某股份制银行按揭贷款经理称。

这对上海的购房者来说，无疑是大好事!

01

上海购房者省钱了，利率也高位站岗了

那上海的购房者，能够通过这次利率降低节省多少钱呢？

按平均300万房贷来计算吧！

从4.8%降低到4.65%，节省的可不是一点半点！

若以纯商贷300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，前后利率相差了15个基点（即0.15%），首套购房者每个月可以节省约271元，总利息减少约9.75万元。

但实际上，上海依然比全国大多数城市多了55个BP，这确实让人很难过！

因为大部分城市可以按照央行政策比5年期LPR利率低20个基点释放房贷，就是按照4.1%的利率来释放商业性房贷！

如果按照4.1%的利率，上海购房者可不止节省9.75万元，节省的可是44.79万元啊！

但上海的商业银行比较淡定，从来不愁客源，所以，大都锁定LPR利率 35个BP，有些银行甚至更高。

但上海也不孤单，就北上广深杭来说，广州和杭州住房首套商贷已经几乎和LPR平齐了。北京稍高些，加了55个BP到4.85%，深圳加30个BP到4.6%！

曾经全国房贷利率几乎是最低的上海，也有高位站岗的这一天！

但上海买房人并不亏，我们在第四部分会做详细解释！

02

利率下调：哪些人会得益？

那这次利率下调，得益人群有哪些？

已经买过房子的人会享受好处么？

划重点，选择固定利率的房贷人群是不受影响的；而选择浮动利率的房贷人群将受益。

对于存量购房者，要到2023年才能开始减少利息。

这和购房者与银行签订合同时选择的重定价周期有关。现在银行重定价周期的方式主要有2种：

1、在合同签署日调整；

2、从新一年的1月份开始调整。

对于将要新购房的消费者而言，只要和银行签订的合同是最新的低利率，将会立刻获益。

03

利率下降背景：欢喜后的隐忧

大家最关心的问题，已经解释清楚了，可欢喜过后，不禁让人思考。

喜大普奔的利率下降，是为了刺激楼市么？

并不完全是。

这次利率下降，可谓史上最低，首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%，是1991年以来的房贷利率。

本次降低利率，和房贷自然有关系，但在宏观上说也是对实体的支持！降低企业融资，带动投资增长！

在楼市层面，主要体现了对于刚需购房者的利好和关怀！

这两年，面对疫情的突袭、教培双减、互联网裁人、地产寒冬……许多人都没有了足够的还款能力。

很多刚需想买房，结婚和生娃，可一想到如果还不起房贷，就会沦落到被法院起诉、房子被拍卖的地步，甚至还意味着之前还的房贷全都得打水漂，就心惊胆战。

把房贷降低，是对这部分刚需购房者最大的鼓励，也有利于广大买房者省下钱来去提振消费，在此，不得不为央行点一个大大的赞！

但同时，降房贷对对去年之前购房者并不公平。

“我们是2021年10月买的房。总价146万，贷款102万，30年等额本息还款，当时6.272%的房贷利率，每个月月供是6294元。如果按照郑州最新的4.25%的最低房贷利率，每个月月供是5017元，足足差了近1300元。我们不指望能享受最新4.25%的房贷利率，银行如果能给我们降到5%左右就很知足了。”男方小张（化名）说。

这是一个真实案例，中国这样的购房者太多了，去年排队半年等到6.3%的房贷利率，被加130个BP，转眼就孤立在了房贷利率的高岗上站岗。

一想到要平白无故比别人多付几十万的利息，很多人就选择了提前还贷。一家杭州城商行客户经理告诉记者：提前还贷在杭州同样存在，“提前还贷的购房者每年都有，但是今年特别多。”如果央行能够督促银行能够为既往购房者降低点BP点数，对疏解经济困境，提振消费的作用将会更明显了。

同时降利率真的能吸引纯刚需么，未必！刚需不会因为下降15个BP，就恢复信心，一股劲儿地冲进楼市买买买！利率下调的部分和高房价比起来，简直九牛一毛，激发不起任何兴趣，更何况，全国大部分地方还有烂尾楼危机。

网友对这次评论的一个重要观点就是：能降利率，为啥不让降房价？

04

看懂了M2与租售比,上海多这点房贷真不亏

回到上海来看，上海购房者利率比全国大部分城市还高。多了这么些房贷，真的亏了么？

其实不然。

上海此前十年的房贷利率一直都处于全国低位，对比其他城市动辄80-140点的加点，简直幸福的不要不要的，只是今年稍稍高了些而已。

但高了就是高了，高了其实并不意味着成本增加！

因为房产的保值增值空间，上海远远甩其他城市一条街！

2022年7月，全国广义货币（M2）余额257.81万亿元，同比增长12%，而实际上，M2投放从1991年1.93万亿到2021年238.29万亿增长了123.1倍；而同期工资只增长了38.3倍。

中国M2供应量

上海是为数不多的房价涨幅与M2基本持平的城市。2000年,上海新建商品住宅成交均价为3327元每平米，而2021年上海新房成交均价约5.5万元/㎡，看似没有跑赢M2！但2000年前新房基本都在外环内，结合地段因素，基本已经涨了几十倍之多。

除了保值增值，从租赁上来讲，上海的租售比也是惊人的划算。

根据任泽平的研究，一线城市中，上海的租售比为2.03%最高；北京1.64%，广州1.46%居中；深圳1.29%最低。

但其实我们对比上海楼市发现，上海房子也在涨价。以2010-2020年为例，最低的涨幅在崇明，都翻了倍。很多区域房子价格是当初的三倍还多！

所以，如果你是十年前买的上海房子，现在出租，那租售比其实已经是6%以上了。

假设你是2015年买的房子，总价400万元，按照65%进行商贷，月供大约1.37万元，目前保守估计房产价值已经翻倍，达到800万元，按照2.03%的租售比，房子租金基本覆盖月供了。

租售比就是市盈率，是未来的钱除以现在的钱，是需要动态计算的，动态来看，一线城市，尤其是上海的租售比高的惊人，也是一线城市买房人最大的底气。

虽然上海没有到史上最低利率，但目前上海的楼市依然是全国极为平稳和坚挺的，未来也很难看到利率继续降低的可能。在本次利率降低的前提下，售楼处自然也会比之前热闹一些。

需要去抢红盘的朋友，怕是要起早排队啦！

,