物业设备设施管理要点（分享物业设施设备大中修管理办法）

设施设备大中修管理办法

一、目标：

为使公司各项目区域内设施设备管理，更好的体现保值、增值，提高设备运行效率，延长设备使用寿命，确保设备在良好状态下运行，特制定本办法。

二、设施、设备的界定：

设施：上下水管道、落水管、水箱、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、防避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、文体设施等。

设备：包括变压器、配电柜、配电箱、发电机组等高低压配电设备；电梯、压力容器等特种设备；给水泵、排污泵、稳压罐、过滤器、消毒器等给排水设备；消防主机、从机、送排风风机等消防设备；报警主机、监视器、矩阵、硬盘录像机等安防监控设备；空调机组、冷却塔、板式交换器等空调设备；换热器、膨胀罐、补水泵等供暖设备；等等。

三、设施设备大中修的界定：

大中修是指由有专业资质的单位承担的工作量较大的、需要对设备全部解体或部分解体、修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求设备性能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

设备的更新和技术改造以及为确保设备安全运行等原因进行的安全检测、预防性维修，也属于大中修范围。

1、中修的界限：

对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准与技术要求。零部件更换率一般为10%～20%。

2、大修的界限：

对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，使设备基本恢复原有性能。零部件更换率一般不超过30%。

3、更新、改造的界限：

是指对在技术上或经济上不宜继续使用的设备，用新的设备更换或用先进的技术对原有设备进行更新或改造。

更新：分为两种情况，即原型更新和技术更新。

原型更新，是用结构相同的新设备更换因严重磨损而在技术上不宜继续使用的旧设备。这种更换主要解决设备的损坏问题，不具有技术进步的性质。

技术更新，是用技术上更先进的设备去更换技术陈旧的设备。它不仅能恢复原有设备的性能，而且使设备具有更先进的技术水平，具有技术进步的性质。

改造：是由于设备局部磨损或新技术的出现，对在技术上或经济上不宜继续使用的设备进行局部磨损的补偿或局部的更新。

四、设施设备大中修计划的制定：

1.各项目每年12月15日前，对区域内设施设备运行情况进行分析，制定

次年的“设施设备大中修计划”，计划中应包括大中修或更新改造的具体系统设备名称、使用年限、实施内容、时间安排、费用预算等信息，报请项目经理、分管领导、技术部审核，技术部分管领导审批。

2.制定设施设备大中修计划须减少执行过程中的偏差，做到适时、合理维

修更换配件，应注意以下事项：

1）设备大中修费用不能超过当前市场上同类设备的重置价值；

2）设备中修周期依据日常维护保养情况制定；

3）设备大修时间依据中修周期及结果确定；

4）依据设备的设计说明和使用手册来执行大中修计划。

五、计划的实施：

各项目根据上年末，通过审批的“设施设备大中修计划”，按时组织实施设施设备大中修。

设施设备大中修实施前，各项目应申报立项，具体实施办法参照《委外工程管理规程》中关于“委外工程的控制”等规定执行。

大中修实施完毕后，各项目设备日常管理归口部门必须及时更新ERP等设备技术资料档案。

六、设施设备大中修参考周期：

1.制造厂明确规定了设备中修、大修年限的，应严格按产品说明时间期限，进行实际使用、保养情况分析后，合理确定大中修时间并执行；

2.对于无明确规定的设施设备，应根据设备的复杂性、易损零部件的耐用度以及设备的使用情况制定大中修计划，一般情况下中修3～5年进行一次，大修5～10年进行一次。

3.对于使用不频繁的设备，其大中修周期可适当延长。

4.因故出现的临时性设施设备大中修需求，应由项目设备日常管理部门对故障原因做出详细分析、调研，制定切实可行的大中修方案、计划，经批准同意后方可实施大中修。

5.部分设备大中修参考周期：

以上参考周期为设备在良好工况下预估值，仅供参考，具体的大中修周期应根据设备实际的使用情况和运行状态来判定。