前海扩区后与后海比谁更有优势（最受争议的区域）

坊间一直流传：西有前海，东有河套。

河套，堪比下一个前海。

在40周年庆典上，这里被国家领导人重点提及，一度成为万众瞩目的焦点！

最近，河套地区再次引发关注：

5月6日，香港官宣：将在深圳河南岸打造“新界北卫星城”；

5月25日，香港财政司司长表态，全力推进河套地区港深创科园建设。

河套区位示意图

所谓“河套”，就是深圳河裁弯取直之后，一块从深圳划到了香港一边的土地，大约1平方公里。之后，随着规划推进，合作区面积扩大至约4平方公里。

20多年来，深港双方一直围绕着“河套用来干什么”，进行过反复讨论。

直到2017年1月3日，深港两地明确规划，在河套地区打造“港深创新及科技园”，拉锯多年的河套地区开发有了实质突破。

至此，河套变得躁动起来。大批的刚需投资者，蜂拥而入。

但不可否认，对于这个片区的争议从来未断过。

河套最大争议：发展慢！

只知前海不知河套，是许多深圳人的现状，或许听过关于它的两个说法：

一是“过去10年看前海，未来10年看河套”；

二是“河套就是个套”。为什么河套会和前海放在一起说呢？

这就牵扯到城市发展的内在逻辑，要从历代深圳规划说起。

深圳第一代规划《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》中，就把妈湾（前海）战略性预留出来待2000年之后开发。

《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》

深圳之所以呈现出“一路向西”的城市发展姿态，也和最初的城市规划密不可分——“带状组团，分期开发”是基本逻辑。

值得一提的是，上世纪末人口聚集的地方在罗湖、上步和蛇口，福田中心区还没有成为中心区。

后来我们也知道，深圳把这一块价值高地命名为“前海深港现代服务业合作区”。

《深圳市城市总体规划（2010-2020）》中的深圳只有两个城市主中心——一个是福田-罗湖中心，另一个就是前海中心。

可见，深圳对深港合作之重视。

《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

不过，把前海视作主中心，势必会使整个城市的发展向西倾斜。

深圳还是想做“中优”，所谓“东进、西协、南联、北拓、中优”，以福田为中心向四个方向“进、协、联、拓”。

这一层逻辑之下，就不难理解为什么同为深港合作区的河套，近年来会频频出镜，被官方抬上价值高地。

然而，河套也被很多人称为是个“套”。

相比于前海对资源的集聚魅力，河套的发展却是一直被人诟病——出奇的慢！

其背后，是两地政府前前后后20多年的磨合，从1997年到2021年，片区面貌依然没有实质性提升。

河套实拍，图源网络

低矮老旧的居民楼，处于无限停止状态的港方园区，一片空白。

说到底还是对深港合作开发的不确定性，大家对于两岸政府联手，开发这一片区的进度和力度信心不足。

尽管在四十周年庆祝大会后，香港方面已经做出表态，称未来将加快速度，在深圳河南岸建立“卫星城市”（预计2025年开建，首批居民及企业2032年迁入）。

规划是好的，这当中仍然存在极大的不确定性！

对于河套地区的建设，深圳的诚意是看的见的，无论是财力物力还是人力，但香港这一方的动态却是肉眼可见，深圳河对岸还是老样子。

深度剖析河套房价

因为前海的魔力，深圳“一路向西”的势头很猛，这几年的行情也是新房抢手，二手房涨幅先动。

而处于中部的河套涨了多少呢？

找了一位中介朋友要到了一些内部数据：片区指导价7-8万/m²，市场价差了近2万/m²左右。

综合对比了天健时尚名苑、福源花园、帝涛豪园这三个小区2019年到2021年同期的房价（因价格比较敏感，不公布），可以透露的是，两年三个小区平均涨了50%左右。

这个50%已经算高了，官方数据显示（国家统计局70城数据），这两年深圳房价平均涨了23.2%。

总体来说，河套不输于大势。

河套主要看三个片区：

第一，福田保税区。

福田保税区，位于河套C区西部组团园区。

福保房价快速上涨，究其原因，是河套规划利好 挂牌名校学位（福外南校区） 地铁开通的叠加。

其中，最关键的因素还是名校的推动，有名校傍身，福保的住宅摇身一变成了学区房，直接拉动周边房价上涨。

不过值得一提的是，河套定位虽然很高，但区域内没有一所强势的学校，包括福外南校区，挂牌名校，预期炒作氛围严重，成绩还未出，溢价已经很高了。

接下来就是看学校成绩了，如果成绩很突出，那么很可能会再有一波涨幅，反之则可能成为房价下跌的隐患。

第二，皇岗口岸片区。

皇岗口岸片区，涨幅会相对弱于保税区，片区内的标杆皇御苑，是河套片区居住舒适度最高，也是价格最贵的楼盘，该盘正对落马洲片区，直接承接河套利好。

皇御苑实拍

同时硬伤也很明显，批地早，楼龄长，货柜车噪音，学位一般等。但随着皇岗口岸重建，作为纯旅检的口岸，噪音问题可得到改善，另外皇岗中学也启动重建，有一定想象力。

皇御苑六期深物业金领（皇御苑收官之作），是片区内唯一在售新房，奈何是公寓性质，卖的并不理想（项目是在1991年拿下的地块，土地性质是居住用地，但当时规定是70㎡以下的房屋都称作“单身公寓”）。

65m²的两房户型还是挺香的，毕竟是个福田小户型。

第三，赤尾片区。

再就是赤尾片区，有一个共同点是，房子较老，密度高，周边农民房多，居住体验感不好，靠近滨河大道，噪音污染严重。

但随着片区南华村棚改建设，福田海岸城旧改推进，还是值得期待的。

进击的河套，值得吗？

与前海聚焦于金融不同的是，河套的发展重点是创新及科技，而科创作为深圳发展的主基调，其肩负的使命可能要比前海更加远大。

由于高层和深圳市都格外重视，河套的建设接下来会全面加速，未来将有众多高净值科创人员入驻，强大的购买力需求也会对房价形成强劲支撑。

河套片区的房价，相对来讲不高，算是福田中下，但并不意味着它是一块价值洼地，价格低有价格低的原因。

当下深圳的市场，没有存在被低估的价值洼地，所见即所得。

这个世界没有绝对完美的投资品，如果有，那一定是普通人买不起的。

河套是值得买入，大致有三方面原因：

第一，福田经济实力不可撼动，高收入群体多，购买力强劲；

第二，供应稀缺，福田鲜有新房供应，而需求不减，存量市场里，二手市场活跃；

第三，河套地区概念强，利好尚未兑现，未来仍可期，只不过这个投资周期会比较漫长。

那么要多久才能发展起来呢？说真的，合作区规划完全落地还存在一些不确定性，不敢猜测，但可以看见的是，深圳对于河套地区的建设进度快于香港，这是毋庸置疑的。

不吹不黑，从目前进度来看，河套地区开发尚需时日，它的速度明显慢于由深圳独立开发的区域，投资周期也会更长。

但不能否定它的价值，在寸土寸金的深圳，每一个片区都具有价值，更何况它是集万千宠爱于一身的河套。

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