马鞍山房价2022趋势（为啥不考虑首付十几万的马鞍山新房）

环南京都市圈的概念由来已久。作为六朝古都、厚积薄发的新一线城市，南京正被周边越来越多的卫星城“抱大腿”，买房君踏足过的任何远郊楼盘里的区位图，都少不了南京河西、新街口的身影...

八天国庆长假如此漫长，买房君怎能悠闲地宅着？今天我们就来到了南京西南方位的安徽马鞍山市，看看中国著名的“钢城”在地产行业表现如何。

马鞍山作为南京、合肥都市圈双核心层城市，承担了江苏与安徽省经济交流与人口过渡的重要作用。

目前，南京所有都市圈卫星城中，溧水、句容、滁州、六合等都有不同程度的楼市“觉醒”，为南京庞大的购房群体分流了相当一部分的压力。

从南京市中心驱车前往马鞍山市，不堵车的情况下约1小时不到的样子，与溧水相仿。但对于大部分南京买房人而言，马鞍山楼市当下基本算是一个未开化的地方，知之甚少。

买房君经过一整天的踩盘走访，将马鞍山分为了市中心、开发区、大学城三个特征鲜明的部分，并选取其中的代表楼盘进行简要分析：

城南是这座城市的政务文化中心，市政服务中心、青少年宫、新三馆等标志性建筑都坐落于此。与钢铁生产厂更为集中、工业化程度更高的城北相比，城南显然被打造成更加宜居的城市空间。

为何单单选取这个盘作为例子呢？买房君承认是被这里独树一帜的价格吸引到了。该项目在8月份刚刚经历过首开，均价为12500元/平米，对于原住民来说基本算是马鞍山的“河西价位”了。

目前项目在售有高层、花园洋房，户型面积分为121、130平米两种，全精装交付，现阶段约剩余100多套房源，物业管理为中南物业。

尽管价格相较于本土房企贵上一些，但其设计理念和服务品质基本将南京楼市的标准照搬了过来。作为中南旗下品质最优的“熙悦”系产品，中南熙悦是其进入安徽省的第一个项目。

“怎么说呢？这个项目更像是中南进军马鞍山市场后打响品牌的楼盘。我们今年2月份才拿的地，楼面价4000多元/平米，加上各种建设成本和精装交付，公司并不奢求能有多少利润的。”置业顾问向买房君解释到。

看完样板间后，买房君确实在这个三线城市中感受到了大城市楼盘中才有的设计细节，这也能够解释为何这个新盘能卖到高于均价50%的价格了。

买房君与美女置业顾问交流后推测，像中南这类楼盘在现在的马鞍山市中心，还并不算普遍。但也有像春晖悦府等一些本土房企，正在积极学习一线城市开发住宅的人居理念和营销策略。

可以预见到随着后期土地成交价格的上涨，会有越来越多的房企打造与其价格和品牌相适应的楼盘，以此吸引南京、合肥的购房者。

马鞍山开发区：

开发区位于马鞍山城南，当涂县以北。由于不算大的地理面积，这里基本算是一个连通主副城，四通八达的区域。特点是配套不足，以住宅楼为主。但价格便宜，在整个马鞍山也算是一个洼地。

金汇香郡位于开发区靠北位置，主推高层、多层洋房。目前在售为14、21号小高层，面积为88-118平米，毛坯交付，均价在4500-5000元/平米左右，入手难度较低。

与主城相比，向南约8公里、15分钟车程的开发区显然更具备刚需属性。而这个项目又算是这里的低价盘中价格最低的，因此更具有代表性。

目前马鞍山楼市还有一项重要的宣传节点，那就是马鞍山地铁一号线的开工在即。

查询资料可知，马鞍山轨道交通1号线一期对接南京地铁8号线，起于花山区北环路，终于当涂县提署路，自北向南贯穿整个马鞍山，全长24.86公里。线路预计2019年开工，2021年底开通，北上对接南京地铁8号线铜井站。

一旦对接上南京地铁8号线，其沿线所有楼盘的受益程度买房君就不必过多阐述了，总结起来就是一个字——涨！

金汇香郡就是位于1号线釜山站附近，加之超低的价格，成为当地大力宣传的销售优势。

然而需要注意的是，马鞍山1号线对于本地交通内需确实是一个极大的刺激。但想搭上南京这波交通利好，恐怕需要再多等等了。

要等多久呢？据买房君之前做过的楼市地图来分析，南京地铁8号线基本上是现有线路规划中最后一批实施的地铁，预计在2030年前通车———我的天，还有十几年呢。

在此，买房君不仅要提醒下看中交通规划的投资客，顺便再为板桥和江宁滨江人民默哀10秒钟...

大学城：

大学城主要位于马鞍山博望区，这里有安徽工业大学、河海大学文天学院、马鞍山中加双语学校等教育资源，也是投资客易下手的区域，毕竟任何城市都是教育为本嘛。

目前这里的在售盘恒泰达观天下在售二期尾盘，住宅类型为70年产权复式公寓，单价在8500-9500元/平米左右，面积约67平米，总价在55-65万元。这也是马鞍山主城区较为普遍的新房价格。

但买房君经过实地探访后察觉，这里的投资氛围并没有想象中那么热烈。项目国庆期间推出了一批特价房源，每平米便宜约1000元。而根据置业顾问的说法，这是为二期清盘、三期加推的一次营销优惠。

虽然该房源为复式结构，总价比较便宜，但是单价并不存在优势，且房屋外立面看上去比较简单，显然建筑成本与工艺不是很高。

随后买房君走访了当地的中介，中介告诉了买房君马鞍山楼市的投资真相：与普遍倒挂的南京市场相比，马鞍山楼市在倒挂这方面明显是持不可想象的状态。

二手房普遍要比新房便宜1000元/平米，好一些的小区与装修才能与新房价格媲美。“在这里投资很明显要投二手房嘛，反正接盘的人都一样住，新房还贵那么一些”中介如是说。

此外，从中介的话语中，买房君也能推测出马鞍山新房楼市的现状：新房去化速度并不如意，尤其是大学城一带很难卖得动。

为何会造成这种现象？是本地人需求不够旺盛吗？中介坦言，马鞍山居民家庭普遍住房拥有率都在2-3套左右，一旦联姻，房子更多。一些新房市场的外来客户有时能达到7成左右，内需动力略显匮乏。

写在最后：

在环南京都市圈中，马鞍山房价从去年年底开始上涨，来自南京的客户多是从溧水、江宁铜井过来的，加之表现疲软的内需，显然起步较晚。

虽然城市拥有已运行的高铁和地铁规划，但要想真正成为吸纳南京外溢客户的卫星城，目测还有很长的一段路要走。