买房是宜居地段还是商业地段（两张图告诉你投资买房该选中心区还是外围区）

最近广州地价“噌噌噌”地往上涨，身边按捺不住买房的朋友又多了起来。

于是乎，“买这个楼盘好不好？”这样的“难题”又一次一次地被抛到我的面前。为什么是难题呢？因为可爱的朋友们和大多数的购房者一样，通常他们在问这个问题的时候同时有两个含义：自住好不好？投资好不好？

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而当较真的我试图为他们理清头绪的时候，就会发现其实他们也没想明白，总想着自己应该能找到一个又便宜又好又有升值潜力的楼盘？

殊不知，好东西通常都不便宜，而适合自住的楼盘也未必是投资的首选，要同时符合这几个选项，那其实不是在考验我，是在考验这个市场的“价格纠错机制”。越成熟的市场，出现“又便宜又好又有升值潜力”的楼盘的可能性就越小。

原来是个不差钱的土豪，那还是老样子，用数据说话，我们来看看广州中心五区（越秀、荔湾、天河、海珠、白云）和外围六区（黄埔、番禺、花都、南沙、增城、从化）近5年的房价走势：

先来看中心五区，乖乖，2012年广州中心五区的平均房价是21785元/㎡，到了今年的前11个月，已经上涨到了32787元/㎡，五年上涨了大约10000元/㎡，涨幅约为50%。换言之，假如你5年前在中心区买了套100㎡的房子，那么恭喜你，100万到手了。而看回具体的年份，涨的快的年份一年四五千，涨的慢的年份也有一年一两千，基本上是旱涝保收。

来源：克而瑞

再来看看外围六区的表现，这个新城，那个新城，这里要通地铁，那里要建轻轨，利好那么多，应该涨的也不少吧？事实是让人大跌眼镜，从2012年的9633元/㎡到今年前11月的12963元/㎡，外围六区的均价仅仅上涨了3000元/㎡，涨幅也逊色于中心区，只有约35%。

来源：克而瑞

那么，这两张图可以给我们什么投资启示呢：

1、李超人的地段论，也就是“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”，每一个投资房地产的人都必须谨记。中心城区和外围区域最大的差别，就是地段。

2、如果因为预算或者限购的原因，你要选择外围区，那么依然是优先选择在外围区域里面地段好的房子。

最后还要跟大家说，不要光看价格，还要看成交量。中心区和外围区的数字差异，不仅仅有价格，还有价格背后的成交量。过往5年，中心区的一手住宅成交量基本稳定在180-230万㎡之间，即便是在2014年市场低迷时期也有不差的表现。而外围区呢，把近5年偏低的2014年和偏高的2016年做个平均，你会发现近5年广州外围区域的成交量在850万平方米左右。

这算不算是“二八法则”在楼市的又一次体现……

（文/肖文晓）

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