明泉街最好的户型（2.8万平的板桥最贵盘锦绣和鸣）

南京板桥楼盘宋都柏悦府2.6-2.7万元/平、锦绣云麓2.3-2.4万元/平、凤汇壹品约2.2万元/平……但最新即将上市的新盘中冶锦绣和鸣将卖到2.8-2.9万元/平！

对，你没有看错，在南京鼓楼滨江建豪宅的中冶置业，去板桥开发的新盘中冶锦绣和鸣即将卖出板桥的最高价，这是要带板桥楼市起飞了？

但令人没想到的是：这家号称“板桥最贵”楼盘外墙竟然用了涂料……对，你没有看错，不是真石漆，更不谈一体板啥的，就是涂料。

板块内最贵的装修升级包、售楼处建着高大上的“中冶建筑科技产品馆”、景观是大牌设计公司上海泛亚设计七重场景，俨然一副板桥楼市的品质巅峰之作的模样。

但外墙仅用涂料、连廊栏杆显老土、新风系统不带过滤PM2.5功能……这些“蹩脚”之处，又突然让楼盘顿显“拉胯”！

这究竟是怎么回事？板桥作为河西南的“刚需天堂”，目前又究竟是什么样的一个行情？今天，猫姐就来带你看看板桥最贵楼盘及其目前行情。

01硬伤：外立面涂料、连廊未用玻璃、新风不过滤PM2.5，2.8万 元/平的板桥最贵盘“可惜”了！

据介绍，位于板桥的中冶锦绣和鸣由11幢楼31-33层的高层组成（另有一幢21层租赁住宅），户型面积89平、110平、128平三种户型，整个小区大约有1500套，堪称板桥大盘。

楼盘限价23815元/平，加上2000元/平基础包，开发商含包放风价在2.8万元/平、首付75万起。倒推出来，精装升级包应该在2200元/平。

就这个价位，目前也已经是板桥最高价了。因为和它同属板桥莲花湖板块（板桥核心板块）、位置比它更靠莲花湖的宋都柏悦府目前优惠后在2.6-2.7万元/平。而板桥主力楼盘（最畅销楼盘）锦绣云麓仅2.3-2.4万元/平，最便宜的凤汇壹品则更便宜，只有2.2万元/平上下。

但相对于2.8万元/平的“最高价”，中冶锦绣和鸣却出现了一些不可思议的“简陋”之处。比如，楼盘的外立面不是真石漆，而是价格比真石漆还低廉的涂料！猫姐听完简直不敢相信自己的耳朵，而周边竞品盘的置业顾问听说连问了三遍，确实很意外。

除了外墙涂料，楼盘的连廊式样也略显“老土”。

因为是高层，而且是中小户型偏多，因此该盘基本所有楼幢均带连廊。连廊还是采用砖石 栏杆组成，而目前南京新盘（比如3.2万元/平的中海南山印）连廊很多都已经采用玻璃，以增加通透性。

2.8万元/平的板桥盘，品质不应该向高的看齐么……用着这种已经趋于淘汰的栏杆，流露出了一丝经济适用房的味道。

中冶锦绣和鸣栏杆连廊沙盘示意图

中海南山印玻璃连廊效果图

第三点，令猫姐感到十分遗憾的就是：楼盘虽然配备了地暖、中央空调、新风三大件，但是置业顾问特别“提示”：新风不含过滤PM2.5的功能……

这就emo了！新风不过滤PM2.5，要装新风干嘛呢？嫌32层高的高层风吹不够猛吹不进屋子吗？

中冶建筑科技产品馆里展示的新风、三恒等系统，实际中冶锦绣和鸣并没有采用。

02优点：知名景观设计、售楼处FASHION、还有高大上科技产品馆，但建个实景展示区会不会更合适？

但中冶锦绣和鸣卖板桥的最高价，也并未没有依傍。

首先，该盘位置位于莲花湖以北，莲花湖是公认的板桥新盘最好的核心板块，就区位，就能比其他板块楼盘都能高出2000元/平，而且中冶锦绣和鸣还比莲花湖更靠近主城、靠近河西南。

其次，中冶置业作为一个在南京鼓楼滨江造4-5万元/平豪宅的开发商，去“降维”开发中冶锦绣和鸣，也会用到一些豪宅的经验和供应商，比如中冶锦绣和鸣的园林由上海泛亚景观设计有限公司所打造，以“先锋大道、周末会客厅、儿童乐园、花young跑道、下午茶花园、能量健身场、咖啡空间”等社交功能打造七重沉浸式场景。

项目的外立面采用大气简约的线条搭配顶部精致的圆弧造型，呈现出一种极强的几何美，高级感与舒适感并存。

从格局来看，中冶锦绣和鸣是大气的，但再仔细看，却仍然难掩刚需楼盘的简陋粗糙。比如景观，请了大牌设计公司，但沙盘却未见水景，草皮居多，少高大茂盛的乔木，颇有点“大材小用”、巧妇难为无米之炊之感。

外立面上，涂料的材质如何经受岁月的侵蚀？金黄色的入户大堂之上，土土的栏杆直接“出戏”。

作为一个大盘，中冶锦绣和鸣的售楼处场地阔绰，内饰颇有万科的“Z世代”（针对00后年轻人）的科技潮玩感。还配有“中冶置业建筑科技产品馆”，馆内展示的先进系统令人目不暇接，但这个馆是不是放错了地方，是不是放在5-6万的高端楼盘更合适？毕竟那些高大上的设施，中冶锦绣和鸣作为刚需盘能适用多少呢？

比如这个“适温适湿富氧动态舒适性系统”，中冶锦绣和鸣有吗？

实话说，猫姐看完这个馆后，感觉这是给央企上级领导视察展出的。若是真的面向购房人，针对楼盘的景观长项，建一片实景展示区不好吗？

景观展示可以更直观地反映楼盘的品质，后期更是可以直接留作楼盘实体园林，节省营销支出，也防止展览馆这样今后要拆了另做它们的“浪费”，如今的房企成本如此艰难的年代，中冶究竟是怎么想的？购房人还要为这种科技展览馆的营销费用买单去当“冤种”吗？

03装修：升级包是板桥最高价，购房人却向往毛坯，中冶一心利润是否适应市场？

再看装修。据悉，该楼盘限价23815元/平，加上2000元/平基础包，开发商含包放风价在2.8万元/平，倒推出来，精装升级包应该在2200元/平左右。

在板桥，这一升级包也已经是“天花板价”了，因为它的竞品盘们（都是全装修交付）：宋都柏悦府无包、锦绣云麓无包、凤汇壹品包1000元/平左右、东原印未来1500元/平。

且中冶锦绣和鸣的精装升级包有利有弊，总体性价比并不高。

先说优点吧，让大家都高兴点：

①厨房透明玻璃设计，增加89平小户型的通透感。

这是从里向外看的效果，客户，次卧如果娃在做作业，当妈的能边做饭边管娃。

②卫生间半边开敞、去掉隔墙，扩大空间感。

③卫生间镜柜，镜后有储藏空间，带灯带（一般3万 楼盘才带灯带）。

④厨房橱柜油烟机上方也做了柜体，小户型大储藏。

⑤台盆、马桶都是高仪，虽然基本款，但看着还不错。

⑥地板、门的纹路质感不错，门把手皮套加分。

但作为一个单价2.8万/平的楼盘，该楼盘的装修也有一些“缺点”，跟楼盘的档次并不相合：

①吊灯款式老旧、厚重，没有玫瑰金的嵌条可以理解（成本问题），三角内推的新款轻薄式吊顶请中冶了解一下（中海印系观系、华发四季系）。

②玄关柜灰色金属面板，客厅卧室“掉”回白色面板，品牌都不一样，不搭啊~

③客厅背景板实际交付没有。对，板桥楼盘很多都没有，但作为升级包超过2000元/平的楼盘，没有背景板就不大合适了吧（参见江北万科江悦光年1600元/平升级包、和光锦棠府1600元/平升级包、长江时代1514元/平升级包、颐和铂岸江璟1818元/平升级包，谁家没有客厅背景板？！）

④水龙头没有抽拉式龙头，冲洗水槽很不方便，且这个老款早就OUT了好么……

⑤阳台家政柜不交付。这一点猫姐特别不能忍，因为家政柜要用到台面、橱柜、水电、龙头五金、下水等4-5种材质，集成起来对购房人而言并不容易, 只能找橱柜商定制。但橱柜等大头已经被开发商找橱柜商做完了，单剩一个家政柜去找橱柜商做……不是单等着挨宰的节奏么？

其实考验一个开发商是否真正专业，就得看它在家政柜、贴脚线、吊顶、大理石拼花、灯光等这些购房人无法企及的方面的表现。做衣柜、搞卫浴都是最LOW的开发商，因为那些只要压价已经成熟的供应商就可以了……大家懂~

⑥还是这张图，可以看出阳台只有一半玻璃，反坎高，直接挡住一半的阳光进入室内，这也是近年来南京楼市正在淘汰的做法。作为板桥最新的楼盘，这显然没有跟上时代。别拿成本、保温说事儿，就那种传统的玻璃阳台、哪怕单层玻璃都很好，毕竟阳光才是无价的，住宅应当功能第一，不是么？

⑦北向卧室无飘窗就算了，这窗户也小了吧？

⑧北向卧室面积小，很难作为独立的一室去使用，具体到现场一看就明白。

⑨110户型的主卫，台盆柜不知为什么“短一截”，看图不明显，但现场看很明显，和马桶距离过大。短小的柜体使得台盆上除了台盆，放个肥皂盒都有点费劲，这是缺那10多公分橱柜的钱了吗？还是尺寸量错了？

⑩厨电只有灶具、油烟机两件套，样板间用的是老板，不算一线品牌。一般南京3万盘大多配到3件套，会多一个洗碗机。

⑪再放一次户型图，楼盘主力户型89平，厨房看着光鲜，但预留的冰箱位是单门，不论是90后、00后，还是疫情后的储存时代，单门冰箱不够用咋办？

⑫是墙纸不是墙布，档次稍显低，质量不行。

说到底，就是中冶锦绣和鸣基础装修包2000元/平，外加精装升级包约2200元/平，作为刚需板块的板桥楼市有点“扛不住”。在楼盘的“官抖”评论区，购房人直截了当：毛坯不行么？

当然很多购房人也是心里雪亮，一针见血：开发商地拿贵了，要借精装多赚点利润！

可是板桥在南京楼市并不属于强势板块，所有楼盘全部要靠分销带客才能卖房，2200元/平的包还要打包卖给购房人，置业顾问的工作难度可想而知……

板块里一半楼盘没有包，另一半则都是1000-1500元的平价包。此前，浙系成本之王杭州滨江在江北城南中心曾推出过一个1200元的包，也能做出包皮材质的玄关柜、大衣柜……中冶为啥就不能提高性价比来赚这个利润呢？

现在不做减法（降低包价，保持利润就好），反而做了加法（抬高升级包价，把自己包装成高档楼盘），单价2.8万比宋都贵1000-2000元，比锦绣云麓贵4000元……与购房人的心里差距悬殊不仅没有缩小，反而加大，堪称板桥楼市里“最同床异梦的两批人了”。

中冶想挣购房人的钱无可厚非，但却不知道购房人真正要什么。这真的能成功吗？

04症结：地买贵了！在和竞品盘的比拼中落于下风

总结，纵观中冶锦绣和鸣，其实就是一个字：贵！

而原因就在于开发商中冶拿地时恰逢“去年520”，南京楼市地价的最高点，地拿贵了！用业内的话来说，至少被“套”了2000元/平米，只好加在房价上，让购房人来买单。

我们就以板桥近两年最新出让的土地、主力楼盘为例比较：

2020年9月24日，海伦堡以总价15.7亿元拿下，成交楼面价10557元/㎡，未来毛坯房销售限价23000元/㎡。

2021年5月22日，中冶以16233元/㎡的楼面地价摇号摘得板桥G35地块，刷新区域地价，比前地王宋都柏悦府高了780元/㎡。未来毛坯限价23815元/㎡。

南京板桥楼盘最新地价成本一览

两家楼盘列表如上，可以明显看出：中冶的房地价差比锦绣云麓足足少了5000元/平！也就是说，锦绣云麓拿出2000元/平留作开发商利润，还有3000元/平可以用在楼盘产品建造上，宽裕程度足以“吊打”中冶锦绣和鸣。

因此两盘最终房价相差4000-5000元/平，除去地段2000元/平的合理差距，中冶锦绣和鸣足足“贵”了2000-3000元/平。

中冶锦绣和鸣的优势是央企，背书其不容易爆雷（其实也未必，中交近期就被曝债务违约问题）；但央企的最大掣肘也是：不愿意亏本降价。于是民企楼盘自己买的地自己扛，宋都柏悦府根据市场定价26000-27000元/平，而央企中冶锦绣和鸣就被高高地“限制”在2.8万元/平之上，动弹不得。

7582元/平的超低开发成本，这也就能理解为啥外墙是涂料，装修为啥2200元/平却远不及江北多家楼盘的水准……

购房人对其2.8万的房价也是诸多看不懂：

一是价格最高，二是地段还有点偏离莲花湖（不如宋都柏悦府靠近），周边还有不利因素，三是学区不如宋都柏悦府“牢靠”。虽说期房不划分学区，但按位置，宋都柏悦府位于金陵华兴学校往年施教区的大框架（大型主干道围合）内，但中冶锦绣和鸣则不明朗，有点孤盘的意思。

中冶锦绣和鸣周边不利因素

最新消息，中冶锦绣和鸣预计本月底首开6、10号楼共计264套房源，建筑面积约89、110㎡，全装修交付，另有升级精装包可选，具体价格未定，首付预计75万起。

但究竟能不能买？

中冶高点买地，要么再拿一块便宜地来拉平成本，要么就只能亏本适应市场。但显然中冶锦绣和鸣的房价仍然是根本其高地价成本来定的，希望购房人来为此“买单”。

还有一个办法，就是穿越周期，即等个3-5年，板桥或南京楼市整体房价上涨，但以现在的全国楼市行情论，真说不准这个周期什么时候能来，还有没有、能不能来？

据悉，在中冶锦绣和鸣之前，锦绣云麓虽然位置稍远，但其23000-24000元/平的性价比，是板桥最畅销楼盘。但因其开发商与总包纠纷，楼盘陷入停工传闻，影响了销售。最新消息，该盘新总包已经到位，本月20-25日有望复工，并放言要举办复工仪式。

中冶锦绣和鸣、锦绣云麓4000 元/平的差距选谁？相信板桥购房人会用手中的现金诚实地给出答案。

以上内容来源花猫说房

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