片区开发的关键交易结构 片区综合开发审视

#创作挑战赛#大家好，我是明道其言。今天我们来聊聊十四五时期，片区综合开发业务的市场机会及业务拓展建议。话不多说，上干货！

当前，经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式，这意味着未来更多的土地指标将向大城市转移，大城市将具有更大发展空间。同时，实际居住人口越多的地区会得到更大的财政转移支付等政策支持。

因此，以都市圈为依托，以国家区域中心城市及周边区域为重点，把人口和产业持续流入、经济发展好的城市和地区，将成为众多企业未来开展片区开发业务的主战场。

1.热点城市群区域

建议重点聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区等国家重点战略区域。京津冀区域，对北京、天津、河北省有发展前景的重点城市进行布局；长三角区域，围绕江浙市场，关注合肥等安徽省内的一些具有较强经济实力的城市；粤港澳大湾区，重点关注深圳、广州、东莞等旧改需求强烈的中心城市；

2、热点发展区域

建议重点布局成渝、沿黄地区、长江中游、中原、关中平原、山东半岛等城市群内的重要区域中心城市、省会城市和计划单列市，包括重庆、成都、武汉、长沙、郑州、西安、济南、青岛等重要城市；

3、热点业务领域

片区综合开发的热点领域主要可归纳为四个方面：一是枢纽功能区，包括高铁新城、临空经济区、地铁综合体等；二是产业新城，包括科技新城、科技小镇、智造小镇等；三是文旅康养片区，包括康养小镇、文化旅游城、文旅小镇等；四是城市更新项目，包括功能区提升、棚户区改造、城中村改造等。

房地产新形势下，在具体项目层面，建议在片区综合开发业务拓展阶段强化以下几方面考量：

1、融资策划先行

以融资可行性作为项目拓展的前提条件，在项目跟踪、策划阶段，保持与银行等金融机构的密切联系，研究城市更新、乡村振兴等专项贷款落实的要件，包括征拆资金比例、安置房类工程占比、工程费用占比、偿债资金来源等具体要求，确定项目适宜的投资模式以及招标方案。

2、控制资金峰值

充分考虑集中供地、土地出让收入划归税务征收等政策影响，依据“三个匹配”原则，即支付资金池与投资规模的匹配、投资计划与土地出让计划的匹配、自有资金与融资资金的匹配，结合支付周期延长和自身财务投资能力，按季度细化财务测算模型，科学完善现金流管理机制，提高资金使用效率。重点关注自有资金出资、回款时间对财务指标的敏感度。

3、确保合法合规

关注各地国土空间规划（2020—2035 年）的审批，确保片区规划与国土空间规划的符合性，以及项目范围内可出让经营性用地规模。关注项目实施主体授权方式，确保投资模式的合法合规性，防范项目整改、退出风险。

4、强化对外合作

重点围绕一二级联动、产业导入及城市运营，完善合作方选择标准，建立战略合作企业库，契合区域产业规划，导入适宜产业，促进区域价值的整体提升。有序落实土地出让计划，保障项目及时回款，实现预期投资收益。

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