西安奥特莱斯什么时候开业（西安奥特莱斯市场不温不火）

奥特莱斯(Outlets)诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，最早就是"工厂直销店"专门处理工厂尾货。其英文OUTLETS原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指销售过季、下架的名牌。欧美国家的奥特莱斯是选址远郊的大型名牌折扣店，而在中国发展过程中逐步形成了一种“奥莱商业模式”，这种模式普遍是嫁接在商业地产之上的商业形态。

过去十年，奥莱特斯这种商业业态，在国内形成了投资开发热潮，全国平均每年新开奥莱超过16家，增长率达31.6%。而近几年国内奥莱项目开始放缓，2018年已下降至16.75%。（数据来自网络）

据了解，截止2019年10月，全国已开业的商业面积≥1万㎡的奥特莱斯共170多家，项目总体量超过1500万㎡。以“奥特莱斯”来命名的项目及折扣卖场实际上达到400家以上。其中，近两三年在西安开业的、未开业或搁浅的奥特莱斯项目累计超过10家。

当前，西安及周边奥特莱斯市场究竟是什么原因导致“命名多、开业少”？

1:“类购物中心”的奥莱，运营成硬伤

近几年，西安本土以世纪金花、开元商城、民生百货及百盛为组团的传统百货商业逐渐走向低谷，为了寻求发展生机掀起了一股关店潮和并购热；同时以赛格国际、SKP、中大国际（高新店）、大悦城、万达ONE等为组团的一站式体验式购物中心的异军突起，使得西安商业竞争十分激烈，不完全统计2018年初截止今天西安开业≥2万平的商业体超过40家，出现井喷式开业，开店数量在全国省会城市中遥遥领先。

在商业日趋饱和的大背景下，一些原本规划为购物中心的商业项目只能另辟捷径，寻求差异化，却把购物中心等同奥莱，用奥特莱斯命名项目，把所有的希望都寄托在这个高大上的“洋名”上，在项目营销及招商方面也许能达到一定效果，但业态落位始终跳不出购物中心的金箍圈，原以为改头换面就可平安无事，没想到开业后运营困难重重。

一方面是典型的吃喝玩乐购标配业态，成了标准的购物中心或服装卖场，而非真正意义上的名品折扣业态，无法替代奥莱特斯的商品价格优势和辐射能力；另一方无疑加剧了区域内的商业饱和度、加剧商业间业态的同质化、加剧了同一客群的分流，导致运营艰难或被迫关店。

2:一线品牌少杂牌多，与商场同质

奥特莱斯业态的最大特征就是名牌折扣销售。个别奥特莱斯由于为了迎合区域内的消费群体，几乎很少看到名牌商品，即使有也仅仅是为了提升形象，以点概面。为了弥补业态品类或招商填铺，不得不把眼光投放在二三线品牌或杂牌商品，杂牌占半壁江山，与普通的百货商场如出一辙。

3:折扣力度较小，无价格优势

奥特莱斯诱人的折扣无疑是吸引客流最大的因素。一些奥特莱斯虽然选址在远郊，但商品价格并不便宜，折扣力度不明显。往往在促销活动时偶尔会低至1-5折，但实际上低折扣商品较少。大部分商品折扣都控制在6-8折，与购物中心或专卖店打折力度没有拉开距离，甚至还没有市区购物中心大型促销活动时的优惠力度大，失去了价格优势，客流必然逐步减少。因此个别奥特莱斯为了吸引客流，只能增加娱乐、餐饮及儿童业态，来弥补商品价格带来的不足。

4:轻资产奥莱衍生，有名而无实

由于国内商业地产及零售业发展日益成熟，消费更新换代步伐加快、市场竞争愈演激烈，商业模式花样百出，作为一些没有实体商业开发运营经验或实力欠佳的投资商越来越理性，绝对不做现金投入的合作。因此，轻资产商业是一个风险可控的模式，除了如万达、新城等商业巨头一边做实体开发，一边做轻资产，两条腿走路，实现优势资源互补，快速扩展市场。

而奥特莱斯市场出现很多怪象。有一个奥莱品牌斥巨资在甘肃打造了一家奥特莱斯标杆店，虽然具规模但不聚人气，据了解开业两年一直没有盈利，却仍然作为品牌输出或轻资产的样版，在各地拓展商业项目，只做品牌输出或轻资产复制，这无疑是无风险轻资产模式，能否成功还需理性考量。也有一些商业公司仅仅拥有一个奥莱的注册商标，玩起“有名而无实”的奥特莱斯概念，寻求轻资产商业合作，我想还需三思而后行。

从市场上看，无论是品牌输出还是轻资产的奥莱合作项目，大多数物业都存在这样那样的问题，对于这些自持不良商业物业的业主，变现或出售迫在眉睫，这就对一些轻资产商业公司提供了机会，用奥特莱斯概念炒作商业项目销售或招商，但想真正落地开业完全没有可能，即使勉强开业也属于“类购物中心”的奥莱，难以存活。

5:高举奥莱旗号卖商铺，向搁浅推进

万达当年提出的“只租不售”才叫真正意义的商业地产，我一直认为这只是万达在不同时期的不同战略而已，目前为止还没有哪一家商业地产企业一平方物业都不卖，商业地产开发基本以销售部分或全部物业平衡资金或短期盈利，但绝大部分由住宅开发转向商业地产的企业都是奔着卖铺更赚钱的想法去的，因此作为投资性产品的商铺销售形式就五花八门，市场上烂尾商业项目九成以上都是销售出了问题，归根是不重视策划或用了不专业的策划的结果。我认为对于商业地产，只要把前策和营销策划做好了，商铺销售和招商就是水到渠成的事情。

近两年，西安及周边一时出现过很多奥特莱斯命名的项目，但基本都是烂尾或二次启动打着奥特莱斯的旗号做销售或招商，把奥特莱斯作为项目的最后一棵救命稻草。当然业界一些所谓的大咖说这叫做“商业品牌赋能，”但最终既没有销售好也没有招来商，即使卖掉部分商铺但给开发商留下后遗症，劳民财伤到头来却半途而废，把项目推向搁浅的彼岸，只能等待另一帮人来拯救。

其原因“打铁还得自身硬”，对症下药让自己造血才是硬道理，如果项目本都失去造血功能只依赖输血赋能那死亡只是时间上的问题，自身没有造血功能一定是娘胎里的病，对于商业项目而言就是前策出了问题，所以不是所有搁浅项目都可以通过品牌赋能挽救活。如果真的依赖品牌赋能就可以实现商业项目起死回生，那市场上一定不会出现烂尾或搁浅的商业项目。

总之，西安的奥特莱斯市场具有一定的发展潜力，但当前的奥莱商业整体氛围欠佳，运营不温不火。王府井奥莱、砂之船奥莱和今年开业的首创奥莱等具有一定规模和品牌知名度，但都处于成长阶段，需要运营商不断完善和培育，有望成为西北地区奥莱的标杆。

未来几年，西安及周边还会出现更多以奥特莱斯命名的项目，“命名奥莱项目多，落地开业少”的现象依然存在，必然会搁浅一些以带动销售商铺为目的项目，也许会销售很好却招商搁浅，也许铺满开业却运营失败，真正能落地的也许只有如王府井赛特奥莱、首创奥莱、砂之船等知名的成熟开发运营品牌的新项目。