中海第三季度业绩（中海2022年半年报稳健与进取）

“黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点：

即未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。

具体到地产行业，一家房企是否真的优秀，关键不是看其在市场景气时有多欢，而是看其在市场下行时的稳定性和持续性。

这两年，房地产行业剧烈的波动性，及房企命运的巨大分野，为这一观点写下了最新的注解。

克而瑞数据显示，2022年1-6月，百强房企全口径销售金额3.47万亿元，同比下降50.7%；权益口径销售金额2.43万亿元，同比下降51.2%。

在如此局面下，“求稳”是当前所有房地产企业的共识，但能“稳得住”却不是所有房企都能做得到。

当然了，中海除外。

8月24日，中海地产发布2022年半年报。

从半年报各维度来看，上半年，中海可以说是行业综合表现最好的头部房企：

面对巨大的外部压力，中海仍是一如既往的稳如磐石；

更难得是，面对如此逆风局，中海还能勇毅前行、攻守自如。

在中海半年报业绩沟通会上，中海董事局主席颜建国称，中海是又好又快，对中海主要经营指标保持行业领先保持信心。

颜建国也对大势给出了判断：短期承压、长期乐观。

颜建国表示，庞大的房地产市场大有可为，中海并不满足于当下，目标是夺取新的、更大的胜利。

颜建国用了三个“稳”定调中海接下来的发展策略：稳字当头、稳中有进、行稳致远。

中海官微发布的业绩长图八字主题传达的信息，同样耐人寻味：稳如磐石，勇毅前行。

01.

稳如磐石

——

【1】销售稳：市场韧性优于同行

上半年，受制于大环境所有房企的销售都出现了下滑，但中海的比较优势还是很明显的。

2022年1-6月，中海全口径销售额同比下降33%，TOP10则为-45.4%，TOP100则为-50.7%。

同期，中海权益销售额同比下降32.7%，TOP10则为-41.38%，TOP100则为-51.2%。

中海分别领先TOP10房企近10个百分点，领先TOP100房企近20个百分点。

中海行政总裁张智超表示，上半年，中海所在主要城市总销售下滑约42%，而中海仅下探28%，大幅跑赢大市。

【2】售价稳：不靠降价赢得市场

上半年，中海的销售均价2.2万元/平，逆势上涨12%。

这意味着，上半年，中海在市场销售方面展示出的比较优势，并不是通过降价获得。

考虑到上半年大行情，这是很不容易的！

它背后是中海的产品力和较优的市场结构，造就的反脆弱能力和市场竞争力。

中海在北京市场的表现就是一个很明显的例子。

上半年，在北京市场房企销售排行榜中，中海以240亿元销售战绩，分别夺冠权益金额、权益面积排行。

【3】经营稳：“利润王”本色依旧

1）归母净利润167.4亿元，归母净利率16.1%；

2）归母核心净利润173.5亿元，归母核心净利润率16.7%；

均为行业领先水平。

3）营销费和管理费合计占营收比重仅3.2%，为行业最低水平。

4）半年股本回报率达4.8%；

没有意外，中海的赚钱能力，依旧妥妥的行业领先。

此外，在衡量经营能力的另外一个指标上，中海表现也是可圈可点。

管理层表示，上半年中海实现了100%的高品质交付，其中有1/3是提前交付。

这个数据的言外之意就是，买中海的房子，你不仅不用担心烂尾，还能够提前交房。

【4】财务稳：结构健康度行业最优

1）归母净资产3528.1亿元，占总资产比39.04%；

归母净资产规模大、占比高，说明决定中海财务稳健性的地基很牢固。

2）持有现金1253.2亿元，占总资产比13.9%；

现金资产占比超13%，除了中海很难再找出一家，也说明中海的财务灵活性不是一般的高。

3）资产负债率58.95%，剔除预收款后的资产负债率54.58%，净负债率为38.96%，现金短债比2.41倍，继续稳居绿档房企。

4）中海境内项目回款1212亿元，回款高达率95.1%，是行业最高水准，同比提高8.8个百分点。

这些都说明了中海财务安全边际一如既往的厚实。

此外，我还听说，中海没有一分钱的表外融资。

换句话说，中海财务结构的稳健性和健康度，本就是行业数一数二的存在，上半年仍在持续强化中。

【5】基本盘稳：29个城市市占率前三

2022年上半年，中海在高能级城市的市场份额持续提升。

1）在北上广深和香港，5个超高能级城市的合约销售占比提高10.1个百分点，至36.8%。

2）在29个主流城市的市场占率位居前三，其中在北京、天津、香港和广州的合约销售额均突破100亿元。

不要小看这些指标，它们反映出一个基本事实，即中海在高能级城市市场业务的集中度高、基本盘牢固。

这大大增强中海在市场大分化下的确定性，上半年，中海销售表现的相对强势就离不开这一优势。而这对我们判断中海未来的业绩预期，仍然非常重要。

另外，在中海的土地储备中，一线城市和强二线占比达 94%，销售确定性不是一般的强。

【6】评级稳：国际顶级投行集体看好

2022年上半年，行业信心脆弱、甚至杯弓蛇影。

对于众多已上市的房企而言，质地如何，国际投行和评级机构很有发言权。

今年以来，因众所周知的因素，部分房企在资本市场遭遇了股债双杀。

但中海仍旧是那个例外。

到目前为止，中海是业内为数不多的，依然能受到国际投行和评级机构一致看好的房企。

上半年，中海依然保持着行业最高的信用评级：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB 、联合AAA，同时也是国内唯一获得A评级的房企。

其中，惠誉认为，中海高级别的信用评级，主要受其市场领先地位、稳健的财务结构以及在经济周期中较高的财务灵活性的支持。

惠誉表示，得益于稳健的信用状况及股东背景，中海能够维持强劲的流动性和低融资成本。

事实也是如此。

今年上半年，中海加权平均融资成本仅3.44%，依旧为行业最低区间值，且较2021年的3.55%，呈进一步下降之势。

02.

勇毅前行

——

【1】座次稳中有升，距TOP3一步之遥

2022年上半年，中海实现合约销售额1385亿元。

全口径销售（即合约销售）和权益口径销售排名均逆势上升2名，至行业第4。

其中，在含金量更高的权益权益销售额方面，中海与万科差距已缩小至80亿，与第二的保利也仅120亿。

可以说，中海距离TOP3已是一步之遥，新开一个大一点的盘就能追上。

【2】拿地逆势进取，跃至行业第2

2022年上半年，土地市场大幅萎缩，房企要么没钱拿地，要么不敢拿地，中海却逆势而上，总耗资531.1亿元，拿下27宗地，新增土地货值1082亿元。

这算多还算少呢，看看第三方机构的统计就知道了。

克而瑞数据显示，2022年1-6月，

中海拿地总额，位列第二；

新增拿地建筑面积，位列第二；

新增土地货值，也位列第二；

可见，上半年中海拿地排名（第2）高于其销售排名（第4）。

我们常说，面粉决定面包，当前的土地排名，决定着两三年之后的销售排名。从拿地上的进取来看，中海未来大概率是要继续向上攀升的。

值得一提的是，中海并没有因追求规模而放松拿地质量。

上半年，中海所拿土地全部聚焦于北京、上海、广州、重庆、成都、长沙、厦门、南京、宁波、青岛、大连、西安等13个核心一二线城市，继续强化城市深耕和优化市场结构。

此外，中海还在项目收并购市场积极行动。

比如在广州、上海、成都等城市，耗资106.6亿元，收购多个项目的股权。

中海的积极进取之心，在上半年的土地市场，可见一斑。

【3】战略定力稳中有进，多元业务进入快车道

从去年以来，尤其是今年上半年，大部分房企失去了“看长远”的能力，而之前谈论较多的多元业务，也都未能成为房企的救命稻草。

但这并不意味多元化就不再重要，只能说部分房企定力不够，无力再顾及。

反观中海，尽管当前行业波动巨大，但凭借着强大的战略定力，仍在井然有序的实践着既定的【今天、明天、后天】战略，多元业务有条不紊的向前推进。

【今天】业务主要指住宅开发，占资源投入量的90%。

【明天】业务主要指商业，占资源投入量的 7-8%；

【后天】业务主要包含供应链、养老、物流等，占资源投入量的1-2%。

其中，商业等业务，已进入从1到N的快速成长期。

比如上半年，即便面临疫情、减租等压力，中海来自商业物业的租金性收入仍达26.5亿元，同比增长6.2%。

具体来看，上半年，中海新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7各商业项目入市，新增商业运营建筑面积达38万方。

下半年，计划新增入市运营项目10个，预计新增商业管理面积约71万方。

颜建国认为，平衡好新业务与基石业务的关系，可以让中海今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。

03.

写在最后的话

——

2022年是中海上市30周年，作为行业的元老级房企，中海完整见证了内地房地产的光荣与梦想、澎湃与低潮。

其实，中海比我们想象的还要强大。

最明显的是，在这个地产史上最难的2022年，当很多房企还在为“活下去”焦头烂额时，中海的目光则投向更远的未来。

一如中海主席颜建国所说：“我们粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

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