市场有所回暖（市场正在暖起来）

经历了2022年上半年市场的跌宕起伏，在楼市的乍暖还寒中，6月28日，万科董事会主席郁亮做下判断，短期市场已触底。

正如本号在之前文章《政策底已明，楼市将在六月迎来市场底》中预测的那样，市场正在暖起来。

但需要强调的是，这种暖流已经远非楼市曾经的热火朝天，只有少数的、稳健的、早有布局的企业，才能在这种暖流中占据更有利的位置。

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市场渐暖，但这已是新阶段

制约近年楼市的因素主要为：一是部分房企资金链危机，导致个别项目期房烂尾，这影响了购房者对期房信心；其次是疫情影响，因为防疫需要，购房者看房、选房均受到影响，在疫情冲击下，很多消费者的决策也更加谨慎，降低了购房欲望；三是有部分区域房价波动，这也增加了购房人的观望心态。

但从进入二季度后，政策暖风频吹，429 政治局会议为本次宽松指明方向。4 月29 日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

5、6月间，高层政策很快在各地落地发力，据中指研究院监测，上半年超180个城市优化调整房地产政策，政策出台频次近500次，近两个月因城施策加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。同时住房政策与人口、租赁政策等方面结合，激发需求释放。

可以说制约房地产发展的资金链危机、疫情冲击、房价波动等负面因素正在消退，市场正在迎来转机。

6月28日，在谈及房地产市场形势时，郁亮表示，楼市5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

市场数据也对郁亮的观点给予了佐证。据统计，2022年6月，头部房企全口径销售额均实现环比提升，其中万科销售额为422.7亿元，环比增长44.1%；碧桂园销售额458.0亿元，环比增长21.2%；龙湖销售额为237.3亿元，环比增长高达75.2%，TOP10房企整体呈现企稳回升态势。

各地项目上，对楼市回暖也有了直观的感受。像在沈阳，置业顾问张思宁对楼市回暖有更强烈的感受，最凶猛的一天，她卖了三套房子。她服务的楼盘是龙湖云颂，这是一个在浑南新区配套较为完善的高端改善项目。年初，张思宁就有客户看中了这个盘，但受疫情影响，总是犹犹豫豫。

5月上旬，沈阳密集出台刺激政策，客户渐渐地也不再犹豫不决，5月张思宁成交了13套，有12套是在下半个月完成的，这种热度一直持续到现在。6月11-17日，沈阳市政府“2022年沈阳房地产展示交易会”，实施全额契税补贴、购房补贴等政策，进一步刺激销售走高。

截至6月19日，龙湖云颂到访客户接近800组，成交金额约8000万。

尽管市场正在回暖，但很多行业人士都纷纷预判，此轮回暖有其特点，结合中国经济目前的发展阶段，如人口年龄层的变化、居民收入情况的调整、城镇化发展的水平阶段……这一切宏观因素决定房地产行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

就在这几天，由中国人民大学等单位主办的中国宏观经济论坛（CMF）季度论坛举行，重庆市原市长、复旦大学特聘教授黄奇帆做未来的经济热点做了预判。

黄奇帆表示，今后二三十年，能够形成万亿美元级别市场的“五大件”目前已经初现雏形。

一是无人驾驶的新能源汽车，

二是家用机器人，

三是头戴式AR/VR眼镜或头盔，

四是柔性显示，

五是3D打印设备。

要积极进行前瞻性布局主动出击，围绕这些重点产业形成一批国内具有全球竞争力的产业链集群，形成一批能够在全球去布局的龙头代工组织企业。特别是能够形成四五个新产业的链头企业。

五大未来热点产业，已经没有房地产什么事了，房地产就算转暖一点也不会再是大众心中的热点行业了。结合各方的判断，我们可以清晰地看到，房地产市场确实正在回暖，但这种暖不同于市场高速扩张期的暖，想吃到新阶段的份额，要有不同于往日的本事才行。

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谁能吃到转暖的份额？

结合2022年上半年百强房企销售操盘金额，再结合看黄奇帆等各方人士的判断，更有滋味。克而瑞统计，上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，与前两月基本持平。2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。

中指院披露，2022年上半年，TOP100门槛值不及百亿。其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，较上年下降47.7%。TOP30房企门槛值为325.8亿元，较上年下降49.6%。

市场虽然变暖，但我们再也回不去了，只有少数企业才能抓住更多的市场份额。

尽管在最具发展潜力的排行榜上，无论是行业内、还是行业外的高人，都已经不把房地产行业算做高增长的候选者了，但房地产基本盘依然在，要知道中国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入，构成约60%的家庭资产。根据华泰证券的测算，房地产投资增速每下降10%，将拖累GDP增速约1.1个百分点；商品房销售额增速每下降10%，将拖累GDP增速约0.2个百分点。

房地产市场的庞大基础，以及其对整体经济的巨大影响，决定了房地产行业尽管遇到波折，但还是一个举足轻重的十万亿级别市场。

从成熟经济发达国家来看，房地产市场经历过高速增长进入成熟期后，往往是龙头企业扩大市场份额的绝佳机会。

以日本为例，日本的房地产行业在2008年金融危机时期受到冲击，其中中小规模的房企在金融危机中加速出清，行业内并购行为不断发生，最终行业龙头企业的优势愈加明显，2008年，日本TOP10房企的市占率不足30%，十二年之后，到2020年时，这一数据已经增长到了42.2%。而中国房企TOP10的市占率还远低于此。

从成熟市场的经验来看，未来十到二十年将是龙头房企稳健增长的绝佳时期。

当然结合到具体市场、具体企业，也要具体分析，有的龙头是伪龙头，看似规模大，但很难经受市场波动，这样的所谓龙头也很难行稳致远。

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未来龙头应有三大特质

结合国内外市场的特点，可以预判未来可以胜出的龙头应该具备三大特质：

1、管理层战略清晰

整个房地产行业都知道调整迟早会来，“活下去”在历史上其实也被提过多次了。但具体到拿地节奏、产品形态、现金储备、组织结构，这一系列问题，有没有早做准备，去迎接变化，这才是最重要的。

从实战情况下，以往的地产龙头企业中，龙湖是做得非常出色的，管理层战略清晰。龙湖坚持布局高量级城市核心地段，6月销售的趋势证明，高量级城市核心地段项目在市场仍具有稀缺性，在政策大力刺激下，改善型购房者开始纷纷入手高品质楼盘，成为推动房地产市场转暖的一支重要力量。

持续性业务的实力，也将成为新环境下，衡量行业排位的重要标杆。龙湖目前的业务已经涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等多航道业务，并积极试水医养、产城等创新领域。基于“开发 服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献经营性收入。作为“一个龙湖”生态体系的成员，各业务板块的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，不同业务之间正在协同作战，并释放出更大的发展效能。

在此轮房地产行业大调整中，龙湖的港股股价也算是行业中最稳健的，这也是资本市场对龙湖战略清晰的回应。

2、强大的资金实力

在这一点上，几家国企龙头具有得天独厚的优势，像招商蛇口，依靠大股东招商局集团丰富的资源和广泛的影响力，招商蛇口在拿地和融资方面享有优势。拿地来看，公司既可承接内部资源整合，又可通过政企合作、国企间合作低成本获取大规模优质土地，以蛇口太子湾地块为例，拿地楼面价仅约为3788 元/㎡。融资来看，公司融资渠道通畅且额度充足；2022 年流动性环境改善以来，公司一季度信用债发行规模同比增长87%；平均发行利率仅为3.1%，低于央企平均水平，这也是诸多股份制房企所难以企及的优势。

这种具备足额输血战力的企业，堪称商场不死鸟，只要战略得当，其胜出优势明显。

2022年5月，监管机构为优秀民企境内发债保驾护航，碧桂园、龙湖、美的置业等被选定为示范房企，其中龙湖率先试水通过“债券发行 信用保护”的方案进行融资，民营企业融资渠道进一步打开。因为大型投资机构强化资本配置，房地产是投资中不可或缺的主要组成部分，但一些企业因为各种原因被市场出清时，最终资本只会加速继续向优质、高信用公司倾斜，强者越强。

3、具备与时俱进的业务竞争力

战略清晰、资金充沛，最终落地和消费方打交道的还是落地的业务和产品。如何与时俱进的设计业务线、产品系，是未来胜出者的核心要素。

万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。

龙湖的产品结构也很符合时代特点，在今年政府工作报告中，“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”再一次被提及，充分体现了国家对于保障性租赁住房的重视程度。

都知道租赁市场的重要性，但真做好产品的没几家。2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，运营数据上，期末冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%，大于6个月房源出租率94.3%。这个水平相当出彩，让投资人能够明确看到未来蓝海的曙光。此外，龙湖的一些创新业务布局也颇有看点，产城更新项目、医养业务都属于未来的万亿赛道。

新一轮战略、资金、业务产品线的市场角逐已经悄然开场，新时代的王者正在孕育。

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