国企为什么还在拿地（国企拿地被叫停）

这几天财政部的一个公告，引起了网络注意，其中重点是第8点，防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进，其中提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

正好趁热聊聊福州土拍和国企的情况如何。

政策解释

关于这个的解释，在网络找到第一财经的版本：

判断国企拿地是不是虚增财政收入，主要还是考虑资金来源和用途，如果国企拿地的资金是来自财政拨款资金，或者国企自有资金买地后的收入财政又通过其他渠道返还，基本可以判断属于虚增土地出让收入。

上面的解释，相对来说感觉贴合，并非不允许国企拿地，而是对资金来源和用途做了限制。

关于这个限制，最先联想到的就是近期部分城市的政府回购商品房。

从网络消息来看，回购也只是部分拿来做人才房或者公租房，这种模式在福州也不少见，只不过我们采用的是土拍时已经定好了配建的情况，以及回购的价格等。

从部分留言来看，这次回购并非完全做保障房等，部分依然可以继续销售，届时会转给个人，而且还算一手房。

苏州政府收购价(出资额)是房总价的30%，这批房到了苏州市政府手里之后，地产公司仍能向个人以全价销售。销售出去之后苏州市政府会把房转给个人，且这套房还算一手房而不是二手房。

换句话说，苏州市政府只是出了钱做个缓冲而已，最终还是打着把房卖给个人的主意。

这就是目前各地面对救市，依然无法起量后的又一次尝试。

用一个模式：城投兜底土地，政府回购住宅，通过抵押，银行贷款。(看上去好像是永动机)

回到财政部的限制，主要还是针对目前不少地方面对土拍无法出让，而城投频繁兜底，这样的情况，虽然能缓解一阵地方财政，但是兜底最终也需要市场去化，而如今的楼市，那些擅长营销的民企都卖不动，对于这些城投，届时如果出现滞销，很明显暴雷可能也不远了。

此时最好的案例，就是看看福州的土拍和国企拿地情况。

2022年土拍情况

2022年，福州已经举行了三次集中供地，按这节奏看年底还有一场土拍，对比去年同样有四场土拍，看看成交情况。

今年四区成功出让40幅地块，吸金268亿，其中住宅用地29幅，吸金247亿。

分析：对于土拍的拿地房企，做了一个表格，大体分成了四类：本土国企，厦门国企，外地央企，其他。

从资金占比来看，本土国企拿下23幅，资金175亿，其中住宅18幅，资金167亿。

这么多地块，只有一幅宗地2022-29号，五四北的小型100%公租房被左海集团摇号拿下，剩余22幅地块，溢价率全是0，换句话说：今年本土兜底了22幅四区地块，耗费资金174亿。

对于这些本土国企，也大体分成了几个集团，其中城投集团和左海集团是重点，各拿下8幅地块，城投两家公司更是耗费75亿。

除了国企兜底外，另外一个大头来自厦门国企，重点就是厦门建发，拿下了4幅，全部是纯商住宅，其中三幅全是摇号拿下，分别是建发璟园、朗云、玺云。

除了建发外，央企在福州也基本消失，只剩下保利在坚守，房企也拿下3幅，有两幅是摇号拿下。

如果扣除国企、保利后，福州真正有其他房企参与的，只成交了8幅，而且全部溢价率是0。

这8幅，也只有3幅是住宅用地，其中两幅是高比例公租房和安商房，只有欣隆盛用1.45亿拿下的三叉街小地块是纯商。

此时换位思考，扣除掉本土国企的兜底，实际土拍吸金93亿，如果再扣掉配建房地块，以及扣除厦门国企和保利，福州在其他企业身上吸金11亿，而这里面还包括了7.1亿的SM。

2021年土拍情况

做个简单的对比，去年土拍下半年已经开始遇冷，整年吸金已经下滑，不过依然可以对比。

分析：去年四区成交71幅地块，住宅49幅，成交总价411亿，其中住宅368亿，供应面积2911亩，住宅2334亩。

本土国企：拿下13幅，资金97亿，其中住宅10幅，资金87亿

厦门国企：拿下7幅，资金88亿，全部是住宅用地

其他企业：拿下51幅，资金224亿

对于拿地情况来看，本土国企兜底主要发生在去年最后一场土拍，兜底了8幅地块，资金70亿。

此时做个对比：

2021年：兜底70亿，占总成交17%，非厦门、福州国企，占比72%

2022年：兜底174亿，占总成交65%，非厦门、福州国企，占比10%

从占比以及走势来看，很简单可以发现，2022年一半以上的地块都是兜底，剩余地块，也基本被厦门建发 保利拿下。

去年还有拿地，今年消失的房企名单如下：

融侨、融信、金地、首开、龙湖、正荣、大东海、凯佳、中骏、中海、万科、联发、恒荣、正祥、象屿等等。

国企兜底情况

对于本土国企兜底，主要是从2021年最后一场土拍开始，目前已经兜底了4场土拍，看看每个集团消耗了多少资金。

分析：从兜底情况来看，城投集团已经耗费了112亿，两家子公司建总31亿、榕发81亿，左海集团85亿，新区集团37亿，古厝集团17亿，只有地铁集团不到1亿。

除了兜底外，还有一个现象储备土地，即拿地后是否上市，以及上市情况。

从福州本土国企兜底的24幅住宅用地来看，目前备案上市的是0。

做个对比，厦门国企在福州同时期拿地的项目，除了5月在东二环拿地的国贸天琴湖、建发朗云外，已经全部都上市，其中缦云、璟园、天琴湾，都在短时间热销近清盘。

可以说从两个城市国企拿地的情况，以及上市的周期来看，更能体现出其中真正的实际意义，也能更好地反应财政部发布的这个公告。

盘点总结

对于财政部的这个公告，最终是否会影响福州本土国企后续的兜底情况，难说。

不过这个公告，对于福州而言并不是坏事。

从这几次拿地可以发现，并非没有亮点地块，但是都被保利、建发、国贸等激烈争夺拿下，随后上市也非常成功。

作为对比，本土国企由于承担了大面积的兜底任务，面对有性价比的地块，基本没有参与。

这样反差明显的做法，对于本土国企，以及福州这个城市而言，很明显是一件坏事。

试想当初东二环纯商看湖地块，榕发也是通过摇号拿下，即榕发观湖郡，而如今摇号的地块，看不到一家本土国企。

在本土国企要改变的时代，这样的拿地机制，很明显严重影响自身发展。

前几年说到本土国企，都喜欢说佛系，而如今兜底这么多地块后，一直缓慢上市，到底是因为佛系，还是因为其他原因？

当然后续很长一段时间，随着兜底地块逐步上市，福州的楼市也会被本土国企垄断，届时面对异常突出的指导价，本土国企是否还能保持所谓的“良心价”。

对于购房者，面对本土国企，是否格外开恩？

对于市场，假如没有兜底，是否会供应短缺？

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