民法典对私家车位管理费的规定（车位是消费者居住权的必要附属）
本篇是案例分析文章总第62篇
主题是案外人执行异议之诉第34篇 之房产第23篇.
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉。
黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告。
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉。
现在在城市里居住，购买或租赁一套房产是必需品。那同样作为出行重要的工具汽车及停放的位置车位也是生活的必需品。车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。
当车位被抵押时，车位的建造者拥有了建设工程优先权。银行拥有了抵押权。车位的购买者是否可以基于《执行异议复议规定》第28条，29条具有排除执行的权能？
今天我们就通过最高人民法院一则改判案例。来指导我们的法律实务。
建筑区划内的车位、车库虽不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。
对业主而言，车库的配备是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。
所以车位具有《执行异议复议规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
车位买受人如果在抵押权设定之前已经支付全部价款，虽未办理不动产登记。基于29条的规定可以具有排除执行的权利。
案例索引①2016年6月21日黄燕（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人）与华骏公司（案外人执行异议之诉一审，二审第三人）签订《商品房买卖合同》，合同约定黄燕购买华骏公司开发的车位
②2016年7月4日，甘肃银行兴陇支行与华骏公司签订《最高额抵押合同》，约定将华骏公司位于广州市天河区的房屋及车位为百嘉信公司在甘肃银行兴陇支行所办理授信业务
③2018年11月21日甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、金骏公司等借款合同纠纷一案，查封了上述民事裁定书附件所列财产，其中包括案涉车位
④2019年8月29日甘肃省高级人民法院判决：甘肃银行兰州市兴陇支行有权就华骏公司所有的抵押物拍卖、变卖所得价款在总额不超过599786000元、本金不超过299893000元限额内优先受偿”
⑤2019年12月27日，甘肃银行股份有限公司把兴陇支行业务委托甘肃银行中央广场支行（申请执行许可人）（案外人执行异议之诉一审原告，二审被上诉人）管理，后者申请执行，
⑥黄燕提出执行异议
⑦2021年3月29日甘肃省高级人民法院裁定中止对登记在华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。
⑧甘肃银行中央广场支行提起案外人执行异议之诉
一审法院：甘肃省高级人民法院（2021）甘民初41号
结果：
准许执行广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位
理由：
1.黄燕排除的是车位，不属于《九民纪要》126规定的商品房消费者买受的商品房
126【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
2.黄燕向华骏公司所购地下车位并非商品房，故黄燕虽购置了地下车位，但其只是一般不动产买受人，不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象。所以不适用29条。
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
3.黄燕案争双方存在抵押权，不适用28条。
第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容
二审法院：（2022）最高法民终83号
结果：撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘民初41号民事判决；
理由：
《执行异议复议规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《执行异议复议》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。
1.车位是必需品，具有基本居住权的附属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性
认定黄燕购买的车位具有《执行异议复议规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
2.黄燕购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
2016年6月21日，黄燕购买车位。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。有先后顺序。
物权法第一百九十条规定，
“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。
民法典第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与黄燕在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
黄燕在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，黄燕基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但黄燕在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，黄燕的权利具有优先保护的必要。
1.本案具有指导意义。就房屋买卖不动产涉及到执行等问题时如何把握具有方向标的指引作用。特别是最高人民法院在判决文书上释明罗列可以给我们很多认知和启示。就许多明确或不明确的问题进一步进行了阐明。非常有营养。
最高人民法院在逻辑推理方面一步一步阐明法理，说辞论据非常到位。
①黄燕不能对抗设定了抵押权的执行的权能。法条依据：27条。
理论：担保物权等优先受偿权不能违背。
②黄燕符合第28条的4个构成要件。但第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。
最高法没有给出标准答案，理论上是不符合第27条的但书范围。
③如果参照第29条来规范的话。争议执行标的物车位又不符合29条的理论基础。
源于《九民纪要》对29条进行了限缩解释。
黄燕购买的是车位，争议标的物是车位。不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象（基于生存居住权的物权请求权）
④在具体案件事实分析的过程中，对车位进行扩大解释，社会情理顺延解释原则。
黄燕系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定黄燕购买的车位具有《执行异议复议规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
⑤即使认为车位不满足29条的规定。在外延方面通过双方基于交易的过错。就诉讼救助渠道谁更优先，谁更需要社会的保障方面进行了完美的阐述。
黄燕就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对黄燕的权利负有适当的注意义务。
2.利益平衡原则在本案中的适用。
黄燕作为个体，寻求救济的途径非常有限。而作为抵押权人的甘肃银行中央广场支行就自身的抵押权行使救济途径还有许多种。案外人执行异议之诉本身立法的原则就是为了规范社会正常的经济秩序。从而达到定纷止争的局面。虽然判决的结果肯定是非此即彼的局面。但如何达到社会和谐局面。稳定当前的生活状态。是最高人民法院法官考量的最重要的问题。
本案中，最高法是判决许可执行，还是驳回许可执行。需要考量的是谁的过错更大。在没有改变动摇变更基础法律理论体系架构的情况下。判决驳回甘肃银行中央广场支行的许可执行是非常正确的。
3.法官造法
生活的经验法则告诉我们，社会发展每天都有新事物产生。法律在制定的过程中肯定滞后于社会经济的发展。如果单纯的考量法条所规范的构成要件能够指导普通百姓进行正常的社会交往的话。那就再好不过了。
但社会经济的进步，科学的发展，人们思维方式的不断的提高。如何让每一个静止的法条裂变成活生生的能够促进经济社会发展的指挥棒。是摆在每一位法官，检察官，律师法律工作者面前的工作最高境界。
法理学告诉我们法律从制定和颁布的那一天起，就已经落后于生活的方方面面了。
让我们回想一下。在20年以前有一套非常宽敞明亮的住房，就是人们最好的向往。但时至今日没有一个车位，可以说买一套商品房就是一个半拉子工程。如果法官不能造法对29条进行扩大解释。只是单纯的理解为29条保护的就是不动产的房产。那只是在机械的运用法条。
本案最大的特点就是法官可以对29条就不动产基于居住生存权的物权请求权，扩大到了车位。是对司法解释的一种扩张，同样是准法官照法的行为。非常值得称道。
本案已经尘埃落定。但是我们也能够想象到，即使被驳回许可执行的当事人一方。也会服判的。原因在于生活的常理告诉我们。这样判是符合法律，人情，社会总价值目标的。符合社会主义核心价值观。
特别提示本篇是关于“车位”就是否具有排除执行的权能的问题。最终的法官观点落脚点是：车位符合第29条的构成要件，属于房产不动产的延伸。
前面我们有一篇文章是描述车位的，那篇文章的落脚点是车位不满足28条的构成要件。所以不具有排除执行的权能。大家不要搞混了。我把这篇文章的链接也放在这里，大家可以对比着进行阅读。
最高法●车位是否属于《执行异议复议规定》第28条规定的不动产？
车位 执行异议复议规定 28条 29条
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