北京未来cbd（北京产业新格局）

8月18日，北京市政府正式引发了《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，在这个规划中，把北京的5-6环正式确定为“高科技产业走廊”。

其中把北部的5-6环定位于“北部研发创新与信息产业带”，南部的5-6环定位于“南部先进智造产业带”。

也就是北部“研发”，南部“制造”，形同南北产业相互融合。

北京规划利用五年的时间，把“高尖端产业增加值”提高到整个北京GDP的30%以上，北京5-6环已经成为未来北京城市发展的“重中之重”。

根据这个定位，我们判断未来北京的总体城市发展格局将会演变成为两大部分：

5环以内的地区为“首都功能集中区”：打造成为全国的政治中心、文化中心及国际外交中心，是中国版的“华盛顿”。

5-6环的地区则为“高科技产业走廊区”：重点打造成为全国的“科技创新中心”，是中国版的“硅谷”。

通过“华盛顿” “硅谷”的功能融合，北京将重回“全国经济中心”，甚至会成为中国的第一个“全球中心城市”。

【1】

五环内的城区

聚焦“四大首都功能”

中国版的“华盛顿特区”

对于中心城区的发展，北京目前已经出台了“首都功能核心区控规”，确定了东西城将会成为“主要服务于中央政务”的功能区。

除了东西城的“首都功能核心区”外，同时把其他的城四区划分成为三大功能区：

西北部地区：包括海淀南部及石景山，成为科技创新中心和首都文化中心的结合功能区。

东北部地区：包括朝阳的东部北部地区，重点强化国际外交功能，成为国际交往的中心区之一。

南部地区：包括丰台区及朝阳南部地区，是首都生活保障区。

虽然以上中心城区还包括五环外的地区，但从功能上看，主要集中在五环内地区，是未来北京“首都功能”的最集中的承载地区了。

五环依然是一个非常清晰的“分界线”。

【2】

五-六环地区

重点聚焦“高尖端产业”

是中国版的“硅谷”

五大版块即将崛起

这种城市格局的重塑，最大的受益者就是北京的5-6环地区，不仅常住人口将会激增，同时会带来极强的高科技产业和中高端制造业。

我们判断：未来5-6环的局部地区房价，可能将不会低于五环内，甚至超过五环内，形成新的房价高地。

这些片区主要包括如下五大核心板块：

【2.1】海淀北 昌平南的“北清路沿线”，北京码农最为集中的片区

海淀的北部加上昌平的南部，共同组成了“北清路沿线”版块，这里将会是未来5年，北京“码农”最为集中的片区。

这个片区是北京“自贸区”中的“科技创新片区”，包括了四大部分：分别是海淀翠湖、海淀永丰、昌平生命科学园及昌平朱辛庄地区。

这个片区目前主要有三个在售项目：海淀幸福里、奥森春晓及北清云际，价格分别从8.5-6.2万/平米不等，总价最低才480万起。

地铁 产业 教育 配套，北部5-6环的“北清路沿线”是我们认为发展潜力最足的片区。

【2.2】崔各庄 东坝的“金盏国际合作服务区”，北京未来的“国际居住区”

北京第二个5-6环的重点片区，毫无疑问就是朝阳东北部的“金盏国际合作居住区”，很多人也喜欢把这个称之为“望京的后花园”。

但如果我们从未来5-10年的发展眼光看，这个片区的发展极有可能超越望京，而成为第二个朝阳CBD，是北京未来最负盛名的“国际居住区”。

这个片区拥有多条地铁线路，同时拥有“第四使馆区”和“第二三里屯”，是北京国际交往中心功能建设的“重中之重”。

8月20日，北京最高领导层集体调研“第四使馆区”，这个信号说明金盏国际合作服务区即将启动大规模建设，这是北京推进国际交往中心功能建设的重要一环。

这个片区目前仅有两个项目：华樾国际二期及中冶的德贤御府项目，均价分别是7.1万/平米和8万/平米。

这两个项目总体上看，要比崔各庄的8.8万的“和光悦府”更加值得投资，前景要更加看好，有规划前景，有地铁，有超级配套。

金盏国际合作区对于东边的买房人来说，决不可错过。

【2.3】环球影城版块即将崛起，北京环球度假区房价有望提升。

北京环球影城目前已经进入“内侧阶段”，预计很快就会一期盛大开园。

作为全球最负盛名的主题公园，环球影城对于周边房价的拉动力不会弱于上海的“迪士尼”乐园。

北京已经把环球影城地区定位于“北京环球度假区”：不仅拥有主题乐园，同时还包括产业区、居住区及商业区。

所以北京环球影城的开业，将会带动一个5-6环片区的崛起：这就是北京环球度假区版块的房价上涨。

北京环球度假区版块其实就是特指7号线沿线版块：包括了万盛版块、黑户庄版块及豆各庄版块。

目前这个片区的新房房价在6-6.5万之间，随着环球影城后面2-3期的规划发展，整个片区将会逐渐完善，未来的房价空间依然相对乐观。

【2.4】亦庄“独立学籍区”，将会成为第二个“海淀”。

第四个5-6环，最具发展潜力的片区，当然就是亦庄核心区了，这个60平方公里的“独立学籍区”，已经成为北京2021年最热门的购房片区。

亦庄是北京三城一区中的重要成员，除了产业、教育，地铁规划也是“城区级别”的，亦庄未来的房价不可小觑。

【2.5】京西“园博园版块”，丽泽“后花园”，北京“金融科技住区”。

第五个5-6环之间最值得关注的版块，就是14号线的起点的“园博园版块”了，这个版块我们认为随着14号线的通车，将会得到极大的发展。

北京地铁14号线是一条“财富之路”：途径望京、国贸CBD、丽泽商务区等北京高端人群最为密集的地区，将会给园博园版块带来最高端的买房人。

目前园博园版块的新房房价已经达到6.8万/平米，最新的项目就是“熙悦晴翠”，户型从75-157，可以说是对西边人群进行“通杀”。

未来这个片区的房价有望实现8万 。

综上所述，我们认为随着北京总体城市规划的逐渐落地，北京的产业格局已经非常清晰：五环内是聚焦首都功能，重点打造成为中国的“华盛顿特区”，五环到六环则聚焦“高尖端”产业，定位成为中国的“硅谷”。

这种产业格局将会直接带动北京5-6环的房价上升，尤其是像北清路沿线、金盏国际合作服务区、北京环球度假区、亦庄核心区及丰台园博园等城市边缘版块的迅速崛起。

买房，在北京有了新的选择！

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