上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)

一直跟各位分享新房/二手市场

没想到眼下租赁市场才是那个值得被关注的小孩

刚解封那会我们关注过一波租赁,反弹的厉害,现在想说,当初反弹的有多厉害,现在就摔得有多痛

我是怎么发现这件事的呢

刚开始是一位朋友发微信说自己想换租,但他2个月前才换过

而他想继续换的理由是,2个月前他的30平一居室还要3800块,现在对门同户型只要3100块

然后没两天乔不丝跟我说她朋友出去租房,也发现租金大降

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(1)

渐渐的这件事就开始无孔不入的渗透

租赁市场上,只要你关注过一些房源,那这些房子在过去1个多月大概率都有调价记录,向下调

这几天号称“公寓界天花板“的上海宝格丽公寓也开始寻求转让

背后的一个原因居然是,今年上半年宝格丽公寓月均出租率只有57%,相当于每月有一半都是空着的

如果市场已经明示到这个程度了,那上海眼下的租赁市场...

01

“我现在的租赁单子被砍掉了一大半”

这是一位杨浦鞍山链家小哥的原话

也是我昨天一百多个中介电话里听起来最惨的一个

他对比了自己6月刚解封那会的状态,每天可以带看1次,忙的时候甚至2-3次,一个月干了好几个月的业绩

而现在,一周能有2-3次带看,他就很感动了

像本周,都快过完了,他还没一个带看

而类似这位鞍山小哥的情况,现在每位租赁市场的兄弟应该都不陌生

我人肉统计了一下上海各个板块里的链家门店的客户量变化

六七月客户量高是应该的,所以这里对比的是去年同期

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(2)

它们都是板块内体量数一数二的大店,而且比较好的一点是,他们会内部分享自己所在板块的具体客户量

于是我全面感受了一下此刻上海租赁市场的温度

平均下来,客户量比去年同期折了25%

但是你可以看到很多板块都只有去年同期的一半

像杨浦那位兄弟所在的鞍山板块,客户量比去年同期少了一大半

这是什么体感呢

他8月成交15单,9月成交5单,就这个个位数业绩,在整个大事业部(杨浦区 虹口区),能排到前10

两个字冷清,四个字门可罗雀

之前中介跑带看,电动车都跑没电,现在更多是坐在门店开发客户

为数不多的看房机会,还是去到社区做服务,因为这样还可能多点开发客户

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(3)

而中介现在找房东最多的一件事就是跟房东议价,同样的价格,两个月前完全不能谈价格,现在一谈就是5%

市中心像陆家嘴、人民广场这些地方租赁虽然最后都能走货,但是成交周期也明显拉长,没有谁在独立行情之外

中介经纪人也似乎在下沉

接电话的中介有时候都不太知道租金1万/月以下的租赁市场行情

因为他们都是从高端市场下沉下来的,因为“高处不胜寒”,高端租赁市场更冷

1万/月以上租金的还好,那种2-3万/月租金的高端租赁市场开单量少了50%不止

我从中介口中得到最多的解释是

租客可能真的没那么多钱,但客户是真的少了

之前每月都差不多十几单,现在个位数订单里面,还有3-4单是外地来新华医院看病的短租

02

这次价格也降的有点夸张

南京西路中介小哥跟我说了这段时间他看到的一些个例

昨天晚上刚成交的1.4万挂牌的,1万就对外出租了

一个小区之前1.65万/月租出去,现在1.4万/月就租掉了

这些个例正在当下市场真实发生着,也是两个月前的我们万万没想到的

这一波租赁行情,大概是涨价到9月初(主要是因为开学),之后就一直跌

而且幅度也比以往大

以往租赁市场1w以下的上下浮动300-500块已经不错,1w以上的浮动1000块以下的都属正常

这段时间静安区汉中路附近月租六七千的老公房,倒退1000块很正常,去年6500元/月,今年5000元/月

乔不丝那位朋友的那个房子也是巨划算,之前6000元/月的租金,现在只要4500元/月

现在的挂牌价,是以前成交价,甚至比之前的成交价还要低

这也是我最好奇的部分,就是现在的全市租金到底降了多少

为了让这件事变得不那么罗生门,我使用的第一个数据维度是

先以40㎡-50㎡一室户(中等装修)为参考,对比了此刻市场VS解封后6-7月租金

也顺便对比了去年同期水平

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(4)

比解封后的6-7月份的租赁高峰期,价格下跌了6.36%

而那时候我们统计的六七月份上涨结果是上浮3.94%

基本上将疫情后涨的价格,又翻倍跌了回去

不过疫情后情况比较特殊,那跟去年同期租金相比呢

跟去年同期相比还是下跌,下跌了4.46%

最明显一个例子,静安的一个成交案例

同一套房子,去年房东要挂6000元一/月,结果是5800元/月租掉的

今年租客退租后,房东仍然想挂6000,结果一直租不掉,前两天降价到5000元

全市来看,租赁数据如何

于是我找了第二个数据维度,全市各个区最近一个月的环比数据

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(5)

©全国房价行情网

齐刷刷都在下跌,10月以来,租赁业务可谓是断崖式下跌

03

下跌背后,有个数字是没想到的

如果说七八月市场跟四五月有关,那么现在的数据应该要恢复正常才对

但目前数据来看,现在的数据跟去年同期相比差别很大

就是客房比,我们对比下去年同期,和现在

9:1 vs 0.6:1

也就是说,去年这个时候还是9个人抢一套房,现在一套房一个客户都不到

我统计了一下记录下来的每位中介跟我报的板块存量数据

➤ 闵行春申板块,房源差不多是去年的2倍,客户少了3成

➤ 长宁仙霞板块,去年10月库存300套,今年500套

➤ 闵行龙柏板块,现在库存160套房子,去年100套左右

➤ 彭浦租房房源120-140套,现在租房房源600-700套

➤ 漕河泾板块的链家房源400套,也是历史新高

➤ 南京西路门店,去年同期也就挂了1-200套房子,但是今年已经挂了将近800套房子供给是以前的4倍,但是需求侧的租客反而少了1/4

这样情况下,有件事也是我没想到的

比如那种边售边租的房子变多了,房东心态都比较纠结

一边担心空置久了浪费租金,一边又觉得市场偏冷,想出货止损

租赁成了老破小在新房、二手市场夹击的蓄水池

当房东犹豫卖的时候,先租着,当房东犹豫打新的时候,先租着

二手和租赁在这一刻居然有点同病相怜

所以现在租赁市场都什么画面呢

之前置换池子里有着几类情况

比如因为工作调动,然后需要更换住处,现在这类背景的订单也有,但是相比去年这时候少很多

去年这时候也有不少外地来沪找工作的大学生,今年这部分客群也比之前有减少

但是具体少了多少,还没有具体的数字统计,只是说以往那几个刚需租赁大区,比如松江、闵行、宝山几个刚需租赁板块,这部分的客源都不比去年

之前租赁池子里也有部分置换需求

现在不仅不置换,能不降低自己的租赁水平已经不错

现在高端市场租赁,格外冷

不过冷的也比较有层次,分租金1-3万/月、3 万/月两个档位

变动大的是1-3万/月的,这部分客群正在降低自己的租赁水平

3w 的反而没怎么变,对比下来,前者更倾向公司高管、高级技术人才,而愿意每月花3w租房则是另一类收益类客群,受市场波动小

不过总体来看,1-3万/月的客群明显占比更高,这也是为什么高端市场看起来更冷

还有的市场因素就比较零碎了,不过也是真实

闵行的古北嘉年华庭两室以往报价11000元/月,今年差一点的9000多,让中介都没想到的价格

就是因为这里外籍人士比较多,疫情影响大,外面人回不来,走的人比较多

之前租赁市场有一部分需求是短期租赁,比如过来寻医就诊、短期务工、短期商务等等

但是现在这类单子已经少到几乎看不到,现在过来找租房的,基本都是常住上海的

总体而言,大的市场背景正在通过各种途径和理由在不断渗透

最后总的结果,已经呈现在我们眼前

这个结果下,房东心态比较受打压,对租客来说也是近3年捡漏的好时候

不过对中介来说就没那么友好了,我朋友圈中介离职的不少

上海目前租房市场(最近也快冷到冰点了)(6)

大中介还行,没那么大的中介就比较被动,南京西路的同x好房去年开张,今年关门

04

此刻该跟各位说点什么

这一次中介们跟我说的最多一句话是,现在这个价格是回到2019年的时候

如果现在在看文章的你是一位房东的话,我想说的是

家里的房子,尽可能地装好看点,感觉这个建议我放在很多篇文章都说过

不是拿来充数的,是这点真的巨好用

就在上次我采访了一位深藏不露二房东小姐姐之后,我真的下定决心,未来如果我有房子可以对外出租

我一定做一个简单硬装,再参照小红书打理一番

那些看起来很贵的硬装,其实真的不贵,我之前跟大家说的65平两房,硬装软装加一起1w是真实案例,只是不能鼓励大家做二房东,无法公布联系方式

但这件事是可行的,而且这件事会为你的房子,无论是卖房、还是租房,带来的好处,那是真的肉眼可见,更容易被客户选,而且价格也好说

同样的话,跟租客说也是一样的

在这个租客可以挑房的市场,如果你对租金还不满意,毕竟现在大家收入都比较紧张,那么你就找一个破一点的房子没关系

房东如果懒的话,那这就是你省钱的地方

还有一个小心机

对于租户来说,如何辨别价格是不是到底了呢

观察调价记录,如果你一个礼拜前看的房子价格没变的话,那这就是它的底价

因为中介每周五回访房东的时候,都会询价,如果一周价格都没变的话,那就是房东的心里底价

以上就是对眼下租赁市场的全观察,所以在你身边也有类似的感受么,我们评论区见

以上为正文,来自巧克丽丽

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