土地资源大讲堂（收藏土地基础知识）

一、土地的分类

　　（一）根据土地所有权分类

　　土地根据所有权分为国有土地和集体土地。

　　城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。新中国成立后，废除了土地私有制，经过社会主义改造和农业合作化，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。

　　土地使用权是指具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

　　土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

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　　（二）根据土地用途分类

　　根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

　　农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

　　建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　（三）根据土地利用现状分类

　　2017年11月1日，国土资源部组织修订的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），经国家质检总局、国家标准化管理委员会批准发布并实施。此次土地利用现状分类修订是在1984年、1998年、2007年后的第四次修订和调整。

　　《三调分类》以《土地利用现状分类》为基础进行编制。

　　为保持分类的继承性和数据的可追溯性，十二个一级类保持不变。

　　在一级类不变的基础上，《三调分类》将《土地利用现状分类》的部分二级类进行拆分或细化到三级类。

园地

　　《三调分类》为满足林业覆盖率统计等需求，将《土地利用现状分类》中的园地细分为橡胶园和其他园地。

林地

　　《三调分类》与湿地分类进行衔接，将《土地利用现状分类》中的有林地和灌木林地进行了细分。

草地和工矿仓储用地

　　《三调分类》将《土地利用现状分类》中的天然牧草地和灌采矿用地进行了细分。

公共管理与公共服务用地

　　《三调分类》将《土地利用现状分类》中的科教文卫用地和公园与绿地细化到了三级类。

交通运输用地

　　《三调分类》与住建系统的分类进行了衔接，将《土地利用现状分类》中的铁路用地和街巷用地进行了细化。

水域及水利设施用地

　　《三调分类》将坑塘水面和沟渠划分出了三级类。

其他土地

　　为满足后备耕地资源开发及生态保护需求，《三调分类》将裸地进行了细化。

城镇村及工矿用地

　　《三调分类》将城市、建制镇及村庄用地划分出了三级类。

　　二、建设用地分几类？

　　建设用地按用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

　　（一）商服用地

　　商服用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

　　（二）综合用地

　　综合用地是指不同用途的土地所构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用9地，科研设计、办公综合用地等。

　　（三）住宅用地

　　传统意义上的住宅用地，有两层意义：

　　一是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

　　二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合住宅用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

　　（四）工业用地

　　工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。

　　一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地

　　二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地

　　三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地

　　（五）其他用地

　　其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

　　三、建设用地使用权如何取得

　　土地使用权取得有划拨与出让两种方式。

　　（一）划拨

　　根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。

　　由于承担公共项目的职责，国有企业与政府平台公司的无形资产科目经常出现划拨土地。

　　（二）出让

　　出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。

　　1、招标

　　招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　2、拍卖

　　拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　3、挂牌

　　挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为.

　　4、协议出让

　　协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

　　四、宗地

　　土地使用权人的权属界址范围内的地块，权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。

　　以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为:区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如:B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

　　五、红线图

　　红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。

建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

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　　六、边角地、夹心地、插花地

　　（一）边角地

　　边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被"三旧"改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

　　（二）夹心地

　　夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被"三旧"改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

　　（三）插花地

　　插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与"三旧"改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

　　七、土地增减挂钩

　　《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》：

　　城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂，是指“三区三州”及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标（以下简称节余指标）由国家统筹跨省域调剂使用。其中“三区三州”（即西藏、四省藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州）。

　　“土地增减挂钩”，增是指城镇建设用地指标的增加，减是指农村建设用地指标的减少（主要是深度贫困地区），增减要挂钩，从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦，将这种“耕地的增加”作为指标卖给建设用地紧缺的城里，城里购买了多少指标，就可以增加利用多少耕地，将这指标一增一减进行跨区域挂钩。

　　八、耕地占补平衡

　　耕地占补平衡政策是指建设占用多少耕地，各地人民政府就应补充划入多少数量和质量相当的耕地。占用耕地的单位要负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

　　九、全域土地综合整治

　　根据《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》，“全域土地综合整治是以科学规划为前提，以乡镇为基本实施单元，整体开展农用地、建设用地整理和乡村生态保护修复等，对闲置、利用低效、生态退化及环境破坏的区域实施国土空间综合治理的活动。”

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