明年的农村土地怎么确权？是否是财富新机遇

近几年，农村土地和宅基地确权，想必大家都听说过和经历过，很多人第一反应是：是否是要拆迁？ 为推进城市化和农村集约用地，很多地方政府都在进行居民城镇化改造，“同地同权”让很多人联想到是否农家拆基地或耕地的拆迁使用，是否也和城市的旧房拆迁一样，实现“一夜暴富”？

2020年，注定是中国土地管理制度改革具有里程碑意义的一年，新的《土地管理法》从元旦起正式开始实施，同时4月和5月先后出台的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，他们均把土地要素市场化配置放在了显著位置，释放出新时代深化土地要素市场化改革的强烈信号。

为此我想从中国土地制度变革历程、非生产用地与农业用地之间的关系，两个维度来阐述“农村土地确权背后，是否是财富新机遇，这个话题。

（一）土地制度变革的历程

我国改革开放以来，从计划经济走向市场经济，我认为最伟大的土地革命有三次：

1、80年代初期的家庭联产承包责任制，本质是农村土地所有权和使用权的分离，一方面促进粮食产量的提高，另一方面农民可以走南闯北打工创业。保守每年能为农村增加1万亿的财富增值。

2、80年代末，城市“土地批租”，本质是城市国有土地所有权和使用权的两权分离，这为中国快速的城镇化和城市现代化立下了汗马功劳。30多年间，创造了近60万亿元财富。

3、第三次就是我们现在正在积极推动的城市与集体土地全国市场化流动，以新《土地管理法》出台和要素市场化配置改革政策发布为标志，进一步打破土地要素配置局限。

这次改革的核心是允许农村集体经营性建设用地直接入市和探索增减挂钩指标，耕地占补平衡指标等跨省域交易。

（二）非生产用地与农业用地之间

全世界有个经济现象，在100年的城市化进程过程中，耕地是越来越多的，因为每个农民在农村要使用250-300平方米，进城后只要100平方米，1亿人进城就可以多出1500亿-200亿平方米，所以城市化进程本应是农村建设用地总量减少，城市建设用地少量增加的过程，最后使整个国家的建设性用地总量减少、耕地增加，但为什么中国几亿农民进城了，却出现了耕地一直在减少，而城乡建设用地“双增长的“的现象那？

根源在于农民进城后，城市刚性扩张要用地，而农民在农村的建设用地没有同步退出，这就导致两头占地，人均超过了350-400平方米，城乡用地就这么扩张了3倍。

那么问题该怎么解决？

这正是第三次土地改革致力于要解决的问题！使农村农民手中的建设用地、耕地“确权”，因原先农村中农民手中的土地均属于集体性质，而集体性质的土地是无法买卖的，那么确权之后呢？

依照以往国有土地所有权与使用权分离的改革经验，确权之后农民手中的宅基地与耕地“确权”就可以变为一种“权益的凭证”。

最近二十多年的城市化进程完成了西方近百年的城市化进程，这其中突出存在的问题就是“城市用地资源的紧张”。

原先国家对“城市建设用地”实行总量控制，这就导致一个城市“某年的指标”可能闲置，也可能“不够用”，不够用的城市只能“高价供地”这也是促使房价上涨原因之一，而“闲置指标“的城市，也可能过度扩张，因为这些指标当年不用，来年就会作废，这就导致了城市的高房价与盲目扩张。

而本次土地制度改革中提出“农村集体经营性建设用地直接入市、探索增减挂钩指标，耕地占补平衡指标等跨省域交易。”的意思就是：

城市用地指标不够，可以去农村卖指标，一个省内的指标不用，可以去别的省买指标，一个城市的城市建设用地不够可以去别的农村买耕地指标作为建设用地。

这就意味着：

农村耕地，农民手中的建设用地，宅基地等，有了与城市建设用地市场化的定价机遇，使农民手中的土地使用权，真正变成农民手中的“资产”，而资产意味着什么？

它可以抵押从银行借款，可以作为信用，可以作为入股的资产，可以转让买卖，可以互换，可以享受增值。

这也意味着农民手中的宅基地与耕地，有了一个市场化定价与买卖的入口！