亦庄新城有哪些板块（产业新城供应趋紧）

楼市热起来了，这边西红门橡树湾刚刚首期卖了19.54亿，那边中海滙德里就创造了开盘销售50亿的神话，仅次于前年奥森ONE开盘63亿的纪录，让人再次惊叹海淀“码农”的购买力，我来为大家科普一下关于亦庄新城有哪些板块?以下内容希望对你有帮助!

亦庄新城有哪些板块

楼市热起来了，这边西红门橡树湾刚刚首期卖了19.54亿，那边中海滙德里就创造了开盘销售50亿的神话，仅次于前年奥森ONE开盘63亿的纪录，让人再次惊叹海淀“码农”的购买力。

海淀区产业发展势头迅猛，高科技人才集中，持续增长的购房需求与紧俏的宅地供应失衡，新盘热销不足为奇。

在区域产业发展方面，亦庄新城是与西北海淀昌平遥相呼应的“东南极”。

扩容至225平方公里的亦庄新城，计划在2035年达到就业人口65万、常住人口87万。无论产业和人口，亦庄新城都有着巨大的成长潜力。

但是，亦庄新城目前的土地供应主要为产业用地，住宅建设用地并不多，如2022年亦庄仅有8万平米住宅建设用地（包括共有产权房）计划，仅比海淀区多2万平米，首批土拍已完成出让2宗共约4.56万平米。

而在2020、2021两年，亦庄新城范围虽供地9宗，共计约49.4万平米，但包括了大兴区旧宫镇、采育镇，通州区台湖镇、马驹桥镇等多个组团，亦庄核心区仅供应河西区1宗地。

综合而言，亦庄新城范围新增宅地有限，区域虽有一定存量，但刚需已少有选择，市场主流被改善产品占据。

亦庄新城规划图

01

河西区供应进入尾声

亦庄核心区包括目前路东区高新技术产业园区、河东商务区和河西居住区三个板块。三个板块中，目前仍有一定存量供应的只有河西居住区，在售项目有中海京叁号院和中铁建国际公馆。

中海京叁号院是2020年亦庄核心区至今出让的唯一一宗宅地，被中海以79亿元、溢价率约24%竞得。

中海为该项目赋予了“藏峰系”高端改善产品，主力户型为168—240平米大平层，房价也创了亦庄新高。目前，项目已销售近半，亦庄产业新城的企业高管及在南城品质改善家庭仍有机会。

中铁建国际公馆为限竞房，曾经河西区的限竞房红海，如今已成为5万 项目的稀缺之地。但该项目近期因施工长期停滞爆出业主维权事件，买房人需慎重了解项目具体进展，关注建筑质量问题。

河西区作为亦庄新城的综合配套服务区核心板块，除了开通地铁暂无规划落地之外，在教育、医疗、商业等城市资源配套方面，都可以令买房人满意。

在教育资源方面，河西区堪称亦庄最强学区，这里有北京十一学校承办的亦庄实验小学和亦庄实验中学两所公立校，在建人大附亦庄新城学校和北京二中亦庄学校，以及可对口直升人大附经开学校北校区的亦庄二小。如此集中的优质中小学资源，将使亦庄河西区的居民子女就近入学后顾无忧。

更为重要的是，2021年北京市教委把经开区列为第18个中招独立学籍区，其范围仅涵盖亦庄核心区上述三个板块，这意味着这些板块内的高中将只面向本地生源招生。

亦庄河西区规划图（局部）

伴随教育资源而来的，则是北京儿童医院的落户，就在人大附亦庄新城学校南侧，今年将开工建设，东方医院南院区也选址河西区四海路与千顷堂街西北角。未来五年内，亦庄核心区的“三级医院”将从目前的4家增加到8家，成为北京五环外“三级医院”数量最多的区域之一。

商业配套方面，总建面达16万平米的亦庄龙湖天街已进入开业倒计时，将填补河西区大型商业中心的空白。此外，核心区还将在姜场街和兴海二路街区规划“生活商业区”、“活力商业区”和“特色商业区”三个片区。

总之，在亦庄新城范围，河西区是优质资源最为集中的板块，这些年买到河西区限竞房的业主，应该庆幸自己的选择。而前几年买到河西区商品房的业主，如亦庄金茂府，更是坐享约30%涨幅增值。

而当下，河西区不仅门槛高出很多，而且“门票”越发紧俏。

亦庄龙湖天街效果图

02

旧宫板块全面进入改善

在亦庄综合配套服务区涵盖范围内，大兴瀛海和旧宫都在其中，瀛海去年仅合生me悦一宗地入市，旧宫则有和锦诚园、熙悦雲上及中海年初拿的南四环德贤路新地3个项目。我们将合生me悦合并入旧宫板块分析。

旧宫南海子板块拥有临地铁8号线和南五环的交通便利，规划总面积达11平方公里的南海子公园更是优质的生态保障，与亦庄河西区接壤的地缘属性，决定了这里是承接亦庄核心区外溢需求的首站，地铁配套也让在主城区工作的人们可以在这里居住。

正是因为有这样的资源条件，2021年旧宫镇出让的熙悦雲上地块指导价达到7万元/平米，创造了大兴与亦庄区域的价格新高。

熙悦雲上效果图

目前，区域最大短板是优质教育资源欠缺，与河西区对比明显。另外，大型商业配套需依赖5公里外的世界之花广场和住总万科广场，瀛海地铁上盖综合体中海环宇荟建成后，将成为区域商业中心。

区域在售项目以改善产品为主，仅合生me悦有一居、两居小户型产品，且已基本售罄。在去年楼市转弱的阶段，旧宫板块3个项目销售价格均在6万 ，其中和锦诚园全年成交403套，还是体现了改善家庭对区域及产品的认可。

应该看到，旧宫南海子板块区域价值仍未完全得到释放，尤其在亦庄核心区逐渐断供后，该板块去化将得到提速。

中海拿下的南四环地块，指导售价7.3万元/平米，同样值得关注，这个价格与南四环内成寿寺中海城二手房价格相当，但中海城已有10年以上房龄。

南海子公园实景图

03

台湖马驹桥价格洼地

台湖和马驹桥位于亦庄核心区外围，台湖为光机电一体化产业基地和高端总部基地，马驹桥定位物流产业基地。

两个板块行政原隶属于通州区，但在2021年底被变更至亦庄管辖。

位于亦庄核心区东侧的台湖，拥有地铁17号线和亦庄线双轨交通优势。年初，绿城以溢价率1.1%拿下亦庄新城0510街区地块，再次入主台湖。

明月听蘭效果图

两年前，绿城以49.8%溢价率 7%自持的代价抢得台湖次渠地块，打造了改善项目明月听蘭，目前项目已进入尾盘阶段，还有少量138平米三居。如今再拿台湖地块，证明对亦庄新城的持续看好。

绿城台湖新项目指导售价5.8万元/平米，地块规划条件与明月听蘭相当，预计4、5月份将公布案名，有可能接力打造二期产品。

此外，台湖板块限竞房大盘万科城市之光东望还有约2成存量产品在售。

马驹桥板块前两年最火热的项目为亦庄橡树湾，开盘一年多时间已近清盘，价格也有15%以上的涨幅。

在橡树湾完成去化之后，买房人更多关注南六环外的限竞房亦庄金悦郡，项目售价约4万元/平米，还有超过半数存量，产品户型设计与精装品质很好。这是距离亦庄核心区最近的、适宜刚需上车的新房项目，但距离地铁较远。

周边教育资源有马驹桥金桥小学、通州第一实验中学、小张湾小学、马驹桥中心小学、亦庄实验中学等。医疗配套则有通州区第二人民医院、亦庄同仁医院等。日常生活可依托合生世界村配套商业。

从房价水平看，台湖对于亦庄改善人群来说，价格相比河西区、旧宫镇低不少，性价比更高。区域内有地铁，教育资源现有建华学校，并将引入西城区北京小学和第八中学，共建2所公办全日制小学及全中。

马驹桥区域房价仍在4万的水平，对于刚需或首置人群更加友好，尤其是在亦庄上班的工薪族，300多万即可就近置业。

在S6号线进入“十四五”建设规划后，台湖和马驹桥都有望增加一条地铁线，未来去大兴国际机场和城市副中心都很方便。

亦庄金悦郡效果图

04

采育镇为亦庄后花园

最后再说说大兴采育镇，这个位于北京东南角、与天津和河北廊坊接壤的区域，在被纳入亦庄新城范围后，其未来发展空间具有了更多想象。

2006年，北京市政府批复大兴采育科技园升级为市级开发区，更名为采育经济开发区。2019年，亦庄新城规划的出炉，将采育工业园纳入亦庄新城范围，从此采育成为亦庄新城占地面积最大的部分，这意味着亦庄新城未来的发展空间在东南方。

采育除了新材料、汽车零部件生产和物流产业外，还依托良好的生态环境和气候条件，发展生态农业、葡萄种植、休闲旅游等产业，是华北地区有名的“葡萄之乡”。

采育镇城区建设以低密度规划开发理念，打造生态宜居小镇，区域内供应宅地容积率大多为1.05，产品以洋房、叠拼、合院别墅为主，少有高层建筑。

2020年，采育出让3宗宅地后，至今再未有新地上市。目前，区域在售项目存量较多的有4个，房价在2.8万—3.8万元/平米区间，适合刚需的项目只有住总兴创如遇。

区域内教育资源有西城区黄城根小学采育校区、北京三十五中国际部、采育中学及多所幼儿园，医疗配套有北京绿康源医院等基础医疗机构，商业配套有润发购物广场、王府井首航国际超市、润福临购物中心等。

各种资源虽不丰富，但可满足小镇生活基本需求。

实景图

另外，采育拥有多处历史文化名胜，葡萄园、温泉中心、热带植物园、马术俱乐部、高尔夫等休闲配套丰富，可以为亦庄新城的产业精英提供难得的“慢生活”时光。

因此，采育板块有着与亦庄新城其它组团截然不同的特点，其低房价和低密度的生活，反而能为喜欢田园小镇生活的买房人提供解决方案，像兴创荣墅打造的“折叠四合院”产品，也为业主提供了不一样的别墅生活体验。

兴创荣墅实景图

亦庄新城作为以国际视野规划的世界一流产业综合新城，以“一主、两辅、多组团”的空间结构进行规划建设。

其中，“一主”是高精尖发展核心区，“两辅”是生活服务配套区、科技服务配套区，“多组团”则是包括金桥科技产业基地、长子营产业园、青云店产业园等在内的先进制造业功能组团。

亦庄新城的规划模式是实现职住平衡，将建立住房供应体系，为各类人才提供居住保障，在2022年供地计划中，商品房建设用地仅8公顷，但定向安置房用地则为18公顷。

这意味着亦庄新城的商品房新增供应十分有限，在多组团的空间格局中，除亦庄产业人群根据自身情况可选择范围相对较多，对于主城区欲在亦庄买房的人来说，其实可选择楼盘主要是有轨道配套的几个。

亦庄新城实景图