日本租房怎么避坑（干货攻略手把手教你日本租房）

大家好，我是老萧的助理，小仪。

距离我们上一期视频已经有段时间了，赴日的朋友们大多已经隔离完，开始正常的学习、工作，那么紧接着最多人问及的，就是房子问题。毕竟一个国家长期生活，总得有个自己的窝。而房子是租是买，则取决于个人财务状况，咱们今天来聊聊租房。

日本租房和国内有很多不同，各方面发展非常完善，对租客的保护也是令人发指，比如房东不能乱涨价，不能随便撵走租客，在没有租户允许的情况下，想要卖房都不能带人来看。同时对租客也有不少细碎的要求。今天，我们就对租房以及避雷进行挨个攻略说明，希望能帮到初来乍到、以及有需求的朋友们。

#1

租房的四大步骤

在日本租房， 大致可以分为四个步骤，即看房、订房、审查以及交房，过程并不复杂，整个流程大约耗时半个月到1个月左右。

1 选房

国内租房渠道五花八门，以线上为主。但日本，线上线下基本五五开。在正式选房之前，普及几个日本租房常识，咱得懂行啊，不能张嘴就露怯了。

1、日本几乎没有房东直租，9成都是通过中介来进行租售。所以不要耿直的非要房东直租省中介费，如果这样，对方只会觉得是你在找茬。

2、同理，既然是中介租，选择靠谱的中介房产重要，毕竟你后续你入住的一系列问题都是和中介打交道。最简单判断靠谱的办法，至少得有房产牌照。说句得罪人的话，目前华人圈不少中介都是没有牌照，靠着信息不对称来挣钱的。

3、上来第一个要求不是地理位置，房间大小，而是明确：能租给刚来日本的外国人。

日本超过7成的房子不租给外国人，原因复杂且悲伤，无非是之前各个前辈拖欠租金，私自改造，乃至直接毁坏房屋跑路的。并且因为语言不通，房东不要产生不必要的纠纷。这个好理解，你在国内有套房子，大概率也倾向于租给国人，而不是外国人。

OK，基本常识说完了，接下来就是找到中介提出你的需求，预算，然后实地看房即可

日本房源选择基本就三种，アパート（普通公寓）、マンション（高级公寓）、一戸建（独栋住宅）。

日本对户型叫法也不同于国内的几室几厅，通常由数字 R、L、D、K4个英文字母任意组合，R代表room（卧室）、L代表living room（起居室）、D代表dining room（餐厅）、K代表kitchen（厨房），觉得绕没关系，你就记住，前面的数字就代表房间的数量了。一般数字越大、字母越多，房租越贵。

房间大小也不以平方米计算，而是以“叠”，一叠=1.6平米左右，需要说明的是，这个面积指的是实际面积，或者叫做：房间内地毯能铺设的面积。简而言之，这个面积只包含室内没有公摊，阳台白送。所以日本房子的面积乘以1.3大概就是国内房子面积。

2 订房

在确定需求，预算，并且实地看房后，如果碰到了想租的，就进入喜闻乐见的“头金抢钱"环节，中介会列出一张“初期费用表”给你确认，包括：

礼金：1~2个月房租，一次性费用，是赠送给房东表示感谢您把房子租给我的。

日本租房合约通常为2年期，当合约到期准备续约时，原则上还要再次支付一笔礼金给房东；会有少数房子是0礼金，但用脚都能想到，肯定会有别的缺陷，比如地理位置，比如房间格局，比如租金虚高。买的不可能比卖的精。

押金：1~2个月房租，退房的时候返还，但是会扣除清洁费，并且确保房子恢复原样，即租的时候什么样，还得时候要保证差不多，按照实际情况来说，正常两年的租约，几乎不可能保证原样返回，基本上至少计提1个月的租金来修整房屋，如果做大死，可能扣完押金，再视情况追加。

这里说个小tips，木板房子移动重物务必小心，砸个坑，退房的时候基本小半个月租金就没了

中介费：1个月房租，是付给房产中介的费用；

钥匙更换费：通常1万-3万日元500-1500人民币左右，超过这个数的比较少。

这个价格相对于国内可以说是天价，但在日本，只要一个房间换了住户必须换锁。你想不换都不行，而换锁匠在日本属于特殊工种，需要持证上岗，人工费 材料费，就比较贵了。额外说一句，在日本别琢磨多配几把钥匙，国内街边三块钱配一把，这边300一把是常态，您配吗？

火灾保险费：通常也是1-3万日元，500-1500人民币，因为日本木质结构房屋多吗，这是强制缴纳的必需费用。

保证会社费：每年1万日元500人民币左右，在日本租房，原则上必须有固定工作的在日保证人或加入保证会社，相当于购买了一份担保保险，如果租客不能按时支付租金，保证会社会代付部分租金，或者有些不负责任的租客把房子弄的乱七八糟却偷偷跑路，这时候房东就可以找到保证会社。这玩意以前少，现在几乎是必须，至于原因，前人种树后人乘凉吧。

申请金：一些条件好的房子，是需要抢的，今天看中一套房子，明天没了，很多时候不是中介故意吊着你，而是事实。所以在有多个租客同时申请入住这时中介公司会要求租客交一笔“申请金”（申込金），通常在半个月到一个月房租左右，好保证自己的优先顺序。无论租客将来是签约，或反悔不租了，还是申请被拒，这笔钱都是要原路退还的。

所有这些全部加起来，想在日本租房，开始的头金大概是5~6个月的房租。比起国内的押一付三、押一付一，要高不少，大家做好心理准备。

房屋你确认无误了，价格你也接受了，接下来就可以写入住申请书了，等待审查。没错，在日本租房是需要审查的。

3 审查

审查主要是核实你的身份信息以及是否有能力租这套房子，通常需要提供护照、在留卡、就业证明、健康保险、雇佣契约以及日本的手机号和银行账户。基本上就是确认你是否有日本长期居留资格和财务情况。

因为合同普遍为2年，所以旅行签证，探亲签证等短期签证，就不用琢磨租不租房子了，保证公司的审查也不会接这种单。

如果是首次登陆日本的外国人，财务状况是审查重点，如果上班，那么企业规模，年收会要出具资料。如果是经营管理签证的自主创业人士，财务报表，经营流水是审查重点。

在这里还有一点需要特别提示，有些人喜欢超前消费，虽然我月薪就30万，但我愿意花20万租个房子，我就应该有更好的生活，不好意思，日本租房不支持超前消费这套，如果房租超过你月收入的50%，房东就有可能拒绝你的租房，如果超过70%基本就不用琢磨了。你觉得天命在我，人家怕你朝不保夕。

整个审查周期再7-15天左右，这也是在日本租房需要那么久的主要原因之一。

4 交房

在漫长的审核通过之后，就交房了，请注意，日本的租房在交房时基本没有任何家具家电，只能席地而坐。甚至水电煤气都要自己去开通，如果在交房之前没有准备好家具家电跟预约开通水电煤气的话，就真的会面对物理上的「家徒四壁」，原地就寝了解一下。并且之后如果买了任何东西，在搬出时也需要全部处理掉，即所谓“恢复原样”义务。

在交房时，不动产公司会有一名「宅地建物取引士」来说明重要事项说明。

在这里需要特别提醒，必须是持有该资格证的人才能进行该项说明，否则可能会出现双方对合约内容的理解与解释不同的情况，这也是很多华人喜欢找华人中介的原因，毕竟一系列复杂的专业术语，日语不到一定水平，着实劝退。

当合约签订完成后，中介会将钥匙、一张纸或明信片以及合约交到租客手上。一般来说，中介不会陪租客检查房子有没有刮痕或凹陷等问题，要由租客自身检查之后写在纸或明信片上回寄给管理公司。因此拿到钥匙到新家开门后第一件事不是把东西搬进去，而是仔细检查所有地方并拍照存证，将有问题或觉得有疑虑的地方写好再寄回。另外，如果有哪里坏的特别离谱甚至不能用的话，记得要赶快打给管理公司请他们找人来修，不然很有可能会被认为是后来自己弄坏的，甚至可能需要自己花钱修理。

#2 避雷

1“事故房”

国内的事故房不少，但大部分人如洪水猛兽般避之不及，几乎不会去碰，日本也一样，不同的是，尽管事故房相对来说也比较难售出或租赁出，但相反的如果这时候进行大减价，反而会有更多人抢着要。

如果房子出现过事故，房间会做翻新，在日本有一个专有的词，叫“心理瑕疵物件”，自杀，他杀，孤独死，火灾等情况死亡的住宅都被称为心理瑕疵物件。尽管日本法律规定，如果房子属于“心理瑕疵物件”，不动产商及中介有告知的义务。如果对方事前没有告知，完全可以向他们索取赔偿。比如后期搬家费用和前期租房签约的各种费用，如果比较在意这一点的话，可以自己上网搜一下，有一个专门的网站“大岛てる”，上面公示了日本全国凶宅的具体位置还有死亡事件的具体时间地点内容，非常详细。

2 黑心中介

这几年听得最多的一句话就是“防火防盗防同胞”，不可否认的是，有些优质房源，华人中介手里一拿一个准，简直戳心坎上，他们也比日本人更加明了国人的需求，但实在碰到了不少人吐槽黑心中介乱收费，甚至找的房子比当地平均价格还要高出不少，自己吃回扣，专坑同胞钱，让这个行业鱼龙混杂，让人生厌。

我建议找中介之前自己对想租赁的地区以及当地平均市场价格进行简单调研，这些信息在日本基本都是公开化，非常容易找。对了，请务必记住，尽管日本的服务非常到位，但找房是不收钱的，租客拿到钥匙后再付中介费。

#3 尾声

房子不论是租的，但生活是自己的。找一套自己喜欢的、合适的很重要，但并非易事，也不是一天就能搞定的事情，还有很多容易踩坑的地方，请大家多做功课，多分辨信息的真实性，可以货比三家。房子是个大工程，不管租也好，买也好，住进去只是一个开始，还有很多未知的问题，今天一下说不完，下次有机会再说其他。

最后请记得搞定租房后，14天内完成迁出迁入手续，向必要机构（区役所、银行、手机公司、学校或自己公司等）提出地址变更。我是小仪，咱们下期见。

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