西安现阶段买二手房划算吗（西安二手房市场太霸道）

西安楼市新政的出台，不仅调整了限购范围、降低了购房门槛，更是直接针对二手房给出利好政策。然而，即使如此，当下购买二手住房仍不容易。

11月19日，西安住建发布楼市新政，其中前两条就针对二手房：

从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户后即可在住房限购区域购买首套二手住房。

在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

这除了吸引人才外，还对新落户人群，以及非本市户籍家庭，降低了购房门槛。从市场角度来说，促进二手房的流通，更能带动新房市场回温。而当下的二手房市场，也确实需要这样的政策利好，来提升市场交易活跃度。

今年6月末，西安二手房交易平台上指导价陆续消失。7月4日，西安住建明确回应取消二手房指导价。

从国统局数据来看，自今年1月起，二手住房价格指数同比涨幅持续收窄，至6月起，由涨转跌后一路下探；而环比价格指数，在今年1月环比持平，3月、6月、7月环比微涨，其余6个月均出现下跌。

二手住宅交易量同样出现回落。西安住建数据显示，8-10月，西安市二手住宅成交量一路下滑。

而据西安住建最新数据显示，11月份，西安二手住宅网签备案面积46.93万平方米（4758套），环比增长11.02%，同比增长15.73%。受政策影响，二手住房成交量在11月份小幅上涨。

此外，据贝壳平台显示，目前西安在售二手住宅约10.17万套，而这仅是一个平台的挂牌量，实际二手住房库存还要高于这个数据。库存高、流通迟滞，二手房市场的确需要解困。

总体来看，新政对于当下的二手房市场来说，绝对是个利好。但目前来看，市场反应还需要时间。毕竟，对买房人来说，个人的资金实力和对未来经济大环境的积极预期，才是出手的关键。此外，还要有真金白银的让利，否则恐怕很难让购房者主动出手。

1.二手房公积金贷款年限较短

西安楼市新政出台后，就有网友在官方平台留言表示：二手房购房政策最近放宽，但受房龄影响，公积金贷款年限普遍较短，以至于买房人月供压力太大，希望能适当延长二手房公积金贷款年限。

对此，西安住房公积金管理中心回复：根据《西安市住房公积金贷款实施细则》第九条“购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年”。

据我们了解，目前西安在售二手住房超六成房源房龄在5-15年，在实际成交中，购房者多会选择房龄5-10年的房源。依据上述公积金贷款细则，二手房贷款年限多在20年左右，所以确实在月供上压力较大。

2.二手房中介平台收费高

在新政后，我们和网友聊了聊，部分网友吐槽二手房交易费用高。

据多位网友，目前二手房交易费用存在的问题有：①.买卖双方的所有交易费用最终都由买方来承担；②.中介平台收费高，明细不清。下面我们一条一条来细说。

目前，二手房交易中双方需要缴纳的主要税费有这些：

在实际交易中，这几项需要缴纳的主要税费最终多由买家来承担。即使买家未承担，也会被加进房价中。

而其中吐槽最多的就是中介平台收费问题，二手房交易“中介刺客”让很多人诟病。

据我们了解，目前中介平台费用主要有三项：中介费，按房屋总价的3%收取（各中介平台不一，最高为房屋总价的3%，交易中中介费还可以讲价）；贷款服务费，即所谓的按揭代办费，商贷3000元/套，公积金贷款4000元/套，组合贷5000元/套；权证服务费1000元/套。

我们以一套总价200万的二手住宅为例，因纯公积金贷款额度太低，需要选择组合贷。那要交给中介平台的费用有：中介费6万，组合贷贷款服务费5000元/套，权证服务费1000元/套。总计算下来，至少需要给中介平台缴纳6.6万元。这对于一些资金能力有限的刚需家庭来说，也是一笔不小的支出。

相比新房，二手房也有不少优势，地段相对较好、配套成熟，无烂尾风险，所以还是有不少人选择。值得一提的是，为了降低交易成本，进一步规范二手房交易，今年来，全国多地自建二手房自主交易平台，开启二手房“直售”模式。

据悉，卖方只需通过平台实名注册登录，即可发布个人房源信息，通过平台对房源信息的展示、推广，与购买人自行达成成交意向。目前，杭州、宁波、苏州等热点城市已相继上线官方二手房自主交易平台。

据我们了解，目前西安尚未有官方二手房自主交易平台，但二手房“手拉手交易”业务早已有之。即买卖双方未通过中介签订合同，而是进行自主交易。需要注意的是，在二手房“手拉手交易”中，尤其是陌生人之间的交易，一定要重视交易资金监管。

当然，开启二手房“直售”模式，或推行“手拉手”交易，并不能完全替代中介。中介的存在，仍有其必要性，专业的事还是应该交给专业的人。但是，会倒逼中介进一步提高自身专业性，提升服务质量。此外，中介平台服务收费的规范化、透明化、细致化也还需各方共同努力。