备货型企业主要关注哪两个指标（竣备复盘系列三）

摘自公众号【地产老王】，作者老王，十强地产经理人，分享地产干货

规划核实，又叫规划验收，顾名思义，因为是规划部门来现场核实你是不是按照报规的方案干的，所以通常叫规划核实。

如果说前面的人防验收是一道开胃小菜，那规划核实绝对是一道硬菜。

大家都知道，项目要五证齐全，哪五证呢？

国有土地使用证（现在改名叫不动产权登记证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

这五证是按照时间顺序排的，第三项工程规划许可证简称工规证，是开发企业按照当地规划条件，向主管部门（自然资源与规划局）报送规划文本，规划局审核、内部上会，有的重要项目还要上市长会，通过以后，要在现场及规划局网站进行公示，公示期一般是7天，这是批前公示。公示无异议后，下证，取得工规证以后，项目现场和规划局网站进行批后公示，一直公示到规划核实。

这个过程统称为“报规”，当然过程没这么简单，还需要准备大量的资料以及前置条件，比如要签订土地成交确认书或获取不动产权证，要有勘测定界图，日照分析报告，水土保持方案等等。如果项目是政府投资类项目，那么要的资料更多。

报规过程对于工程开发报建来说意义重大，一般开发公司也会把获取工规证定为里程碑节点。当然，既然这么重要，这个过程也不会一帆风顺，开发人员和研发以及设计院（方案院）要密切配合，紧锣密鼓，通宵达旦，一轮轮调整，才会形成规划设计方案。

这个过程还有很重要的方面，那就是与规划局充分沟通，按规划意见修改完善后再申报。啥意思呢？就是提前私底下沟通，别冷不丁报上去一版方案，人家都不认识你。懂么？

规划方案一经审批通过，取得规划审查意见，除极特殊原因，不建议再对方案进行变更；如确需局部变更，那就得走规划变更手续了，也挺麻烦。所以，方案要一次考虑充分，走规划变更一是规划局不一定同意，二是太耽误精力，纯粹是自己折腾自己。

还有个事，工程规划许可批前、批后公示牌由广告公司制作，广告公司一般选择与规划局比较熟的单位，你懂的，收费标准为：批前公示牌 1200 元/个，批后公示牌 5000 元/个。是真tnn的贵，尤其批后公示牌公示时间长，一个项目建设周期少则两年，多则三四年，一定保存好了，因为核实的时候要看。要是丢了，那就只能花钱重新做。

规划前期就这些事。

项目建设阶段，注意按报规方案出图、施工，如果有设计到主体结构、外立面等较大的变更，要及时与规划部门沟通，该走变更走变更，以防影响后期验收。

到了后期规划核实阶段，规划核实分两部分，规划实测 规划局看现场。

规划实测就是委托一家有资质的测绘单位（跟规划局熟的单位），对你的现场进行实测，首先是现场具备实测条件。各地政策要求不一样，济南是园区要实现围闭，所有单体外立面要完成，消防环路面层要完成，活动场地、停车位要完成，绿化要完成草皮，车位划线完成（可以先划临时线）。说白了，具备核实条件就是人站在园区里一看，活已经完了。

测绘单位会使用专业设备，对环路宽度及位置、活动场地面积、建筑高度、尺寸等等进行实测，与报规图纸叠图看是否吻合。最终形成《建设工程竣工勘验测绘成果》，内容大致如下图：

然后成果报规划局批后管理科审查，规划局人员查验新现场，提出整改意见。现场整改完，重新测绘，出具核实测量正式报告，报审批窗口，上会，核发建设工程规划核实证。

这个过程说起来简单，做起来难，主要问题出在现场某些分项滞后，不具备前文说的规划核实的条件。验收阶段，时间都很紧张，一天当两天用，所以前期不要浪费时间，晃晃悠悠，后期验收了抓瞎。

还有就是一定严格按报规方案施工，不要擅自改规划，不要想当然觉得什么事都可以靠沟通。现在舆论压力这么大，没人愿意给你冒险睁一只眼闭一只眼。

规划核实是很多验收的前置条件，这一步不走，其他的都走不了。

就说这么多吧，竣备复盘系列文章看这里。