苏州楼市区域分析（刚需购房先看规划图）

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关心苏州房产的人，大都知道苏州市中心城市"一核四城"的规划。

我们判断一个城市的发展，要看大方向。"一核四城"是苏州市最高级别的规划，其他的小的"新城""合作区"之类的，都要靠边站。

经常有人会问："一核四城"，哪个板块发展最好。

四大新城分别是：相城区高铁新城，高新区生态科技城，吴江区太湖新城，园区综合商务城。

很明显，这四个城不在同一个数量级上。（从房价上就能看出来）前三个我们经常听说。第四个几乎没有人提。

为什么呢？

在苏州，人们提到一个新区很牛的时候，都是这样形容的：

再造一个新园区！

所以大家心中都知道，工业园区是最好的地方。已经不需要"再造"了。由于高房价，工业园区已经具备了外溢效应。直接带动了尹山湖和甪直的房地产行业。

姑苏区这个"核"，有一种被放弃的感觉。很少有人关心的。

所以"一核四城"的悬念就是，相城区高铁新城，高新区生态科技城，吴江区太湖新城，谁能先成为下一个工业园区。

规划

建造新城，是一个非常漫长的过程。开局就是一张规划图。

规划一般都是做得很完美的。可惜规划一般都是不公开的，锁在官方的保险箱里。每隔两个月，就透露出一些蛛丝马迹，交给媒体们捕风捉影。如果只是这样，这个规划早晚被扒个底朝天。消息灵通者就可以抢占先机。

普通人可能得到"内部消息"吗？（怎么听着跟炒股一样。）

很多人以为如今的互联网信息爆炸，没有什么消息可以保密。

事实上，正是因为自媒体太多，自己做在家里编假消息的人很多。一条真消息，被埋在100条假消息中。我们如何分辨？

而且，还有重要的一点，计划不如变化快。官方也是走一步看一步的。

规划随时都会改动。今天是公园，明天就变成住宅。

你得到的内部消息，就成了过时的无用消息。

所有的信息都是有时效性的。过期作废。

所以新城有风险。

人口

我们可以想像，做一个新城的规划，地点要怎么选？最佳的选择是人烟稀少的地方。一张白纸开始划。不需要太多的拆迁。

高铁新城、太湖新城、科技城，都是在一片空地上建起来的。

一张白纸，规划好做。随之而来的困难，就是人口增长缓慢。

成也萧何，败也萧何。

没有人口，新城建起来，不就成了鬼城了？

工业园区成立于1994年。户籍人口16.5万。最初的发展是很慢的。到2004年，户籍人口达到25.8万。而到2019年，工业园区户籍人口57.6万，常住人口112万。

从2004年到2019年，15年时间，户籍人口只增加了31.8人，平均每年2万人。常住人口增长番一倍，平均每年4万人。

工业园区作为全中国知名的园区，已经做得非常成功了。

其他三个新城，要想达到一个"城"的规模，30万常住人口总是要的。

高铁新城2012年成立，下辖地区有元和、渭塘、太平交界，面积为28.52平方公里。挑的就是没有人的地界。成立8年以来，高铁新城楼盖得很快。

人口有多少呢，目前还查不到相关的数据。

苏州，还有很多热门的地方。

科技城，2012年成立的时候，常住人口不足1万人。2019年的人口，没有统计数据。

吴江太湖新城，目前常住人口已经达到20万。

从新楼盘数量来说，太湖新城是最多的。那么它的常住人口，从20万，到30万，需要多久呢？

这要看新增人口从哪里来。

我以前的文章里写过，苏州市区近几年，每年平均新增人口1万人。

这么一点人口，都分给三大新城，每个新城也就3000人。

外来新增人口是不够用了。只能在苏州市区内部想办法了。

茫然四顾，谁家的人口会分给你呢？

相城区，除了高铁新城，黄埭、漕湖、渭塘，都不是省油的灯。大家都在疯狂的卖地盖楼。

虎丘区，通安、浒关、狮山，都虎视眈眈。论交通和商业，狮山还在科技城之上。

吴江区，除了运东板块，汾湖在长三角一体化之后，做为未来的高铁枢纽，也必然要在官方资源上分一杯羹了。

三个新城你看看我，我看看你，"要不我们都去工业园区抢人吧！"

甪直："滚"

交通

说到交通，你就知道我要说什么。

高铁新城本来就是含着苏州北站的金钥匙出生的，占据天时和地利。高铁站建起来了，人气必须搞起来。这是面子问题。

所以2013年苏州地铁2号线开通，给高铁新城带来了地铁。2017年4号线也修到了高铁新城附近。中环北线也是早早就通车了。

高铁新城在交通上几乎达到了最高配置。

地铁4号线，北面是高铁新城，南面修到了太湖新城。

吴东快速路2018年通车。这条快速路，从东南环立交，修到沪常高速南面。据说原本高架会一直修到运东的。结果由于种种原因，减配了。过了沪常高速就落地了。

这就是传说中的减配。

吴江新楼盘的开发商总喜欢说自己是"园区南"，但是上下班高峰期，开车从吴江进园区，尤其是去湖东，是一件很困难的事情。吴淞江上的大桥，实在是不够用。

科技城，连地铁都没有，一直规划到8号线，都没有通向科技城的地铁。

痴汉我的风格，没有地铁的地方，还有必要研究吗？

除非住在科技城的人，上班也在科技城。自给自足。

结论

看了半天规划、交通、人口，我们最终关心的还是房子。

分析房子，就要从房子的专业角度出发。

看一个区域的房子能不能买，首先要看二手房市场。

新城太"新"了，是不行的。我们要在一个新城足够"成熟"的时候，再考虑买房。

判断一个"新城"，不能像买股票一样看"潜力股"。我们普通老百姓，没有信息来源，看不到未来的。我们要做的，就是先在成熟的地段上车。

三个新城，只有太湖新城的二手房量大一些。在地铁旁的房子，可以淘一淘。

如果在高铁新城上班，就可以买在中央公园-活力岛板块。

如果在科技城上班，我建议看看浒关板块的地铁站附近。毕竟，狮山的房价太高了，刚需只能看，不能摸。

地铁是检验真理的唯一标准。

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