珠海最新（我把珠海切给你看）

文：园长

城市调研的目的，是为了跳出本地框架，看其他城市区域产业行业的发展轨迹和规律，再分析广州，就会更严谨。

所以，城市调研不是简单的看楼盘，还需要看规划，看交通，看产业，看数据，与专业人士沟通。

今天是珠海的最后一篇。

珠海是中国最早的四个经济特区之一，对，跟深圳同批同学。在早年没有大湾区的时代，深莞惠，广佛肇，珠中江，珠海是跟广深一样的在珠江西岸的领头存在，但是，很可惜，珠海没有做起来。

现在的大湾区战略中，是四核驱动，广深港澳，珠海就比较尴尬了，业绩不好，被老板放弃沦为备胎的感觉，心痛吧。。。

大湾区的ZZ意义是融合，经济意义是打造全球有竞争力的经济体，所以，各城不约而同地划出了城市的近内湾板块作为湾区融合的桥头堡。

广州是南沙，中山是翠亨和马鞍岛，东莞是滨海新区，深圳是前海，香港是北部都会区，珠海是唐家北围，十字门横琴。

各城市都将最先进的规划和资源，配给了湾区桥头堡，未来内湾区，将是中国规划最先进，最能代表湾区形象区域。

大湾区内湾板块的融合互联第一步，先从交通开始。珠江东岸和西岸，现在已经开通的南沙大桥，虎门大桥，港珠澳大桥，还有正在修建的深中通道，策划中的深珠通道。

说回珠海。

珠海是一个体量偏小的城市，早年的老城区只有香洲，土地被几座山分割得支离破碎，想发展吧，只有大片土地的西区，但是西区又距离内湾其他兄弟城市十分遥远，因此，只能各区劈点净地出来，花开几朵，各表一支。

你看到珠海浑身都是概念，那也是没办法。

唐家北围那不是为了跟广州深圳中山兄弟城市打好关系吗，毕竟广中珠澳高铁，广州18号线，深珠通道都在这里，这里不搞好发展，都混不上湾区兄弟团。

横琴十字门也必须搞，港澳融合这是国家级战略，港珠澳大桥都落在这里，作为融合区样本，必须给兄弟们看看我大珠海的实力。

西区也必须搞，为啥??苦哈哈，因为老城区香洲没地了，旧改也只能挖补丁……所以航空新城是副中心，未来还要在金湾和横琴之间，再打造一个鹤州CBD……

对于湾区知名美妆博主珠海来说，搞新区，这不是什么大问题，但买珠海还得挑着爱的普通群众来说，就愁白头发了，珠海珠海，哪个板块是花瓶，哪个板块会生仔？

不难。

房价的趋势是跟着规划走，而规划的核心，是资源的落定。

很明显，对于珠海这种极度需要外来人口填充的旅游城市，轨交的重大节点，一定会有比其他区域更多的发展机会。

珠海有3个重大对外枢纽节点，2个对内节点。

三大对外节点分别是对湾区的珠海北站（18号线，深珠通道），对港澳的横琴十字门（九州港人工岛拱北都属于）和对全国的金湾机场。

这3个枢纽节点，对应着不同的人群和产业趋势，唐家南围北围前环后环，与湾区广深产业联系更为紧密，横琴十字门，主要是港澳的融合和城市形象打造，更偏向于商业，金融，旅游。金湾机场，外来候鸟的首站，航空旅游业。

2个对内节点，则是金湾和鹤州。

在这几个枢纽节点的基础上，在对比概念板块的产业，人口，政府投入，未来规划，兑现程度，周边大腿粗细，很容易看清楚了。

先说横琴。

横琴现在姓澳，澳门的产业定位是金融，旅游和中医药，澳门的金融比较呵呵哒，金融这个东西，到处都搞，主要靠政策。中医药产业园长个人浅显的理解，面对西医竞争还是激烈的，要走出国门拓市场，可能还需要像华为那样长线艰苦卓绝的努力，澳门小哥估计得时间，要长线的。

深圳能托起前海，广州拉拉扯扯也能养大南沙，但是珠海哺育横琴偏弱，横琴姓澳之后，博彩前身的小澳能把横琴产业推到什么程度也很难说。

所以，横琴更多是粤澳合作的示范区（隔壁不听话的孩子看的），ZZ意义大过于经济意义，崛起周期真的不太好估，所以横琴买入，真的只能说稀缺资源占有，跟时间做朋友。

再说十字门。

十字门作为珠澳融合，珠海重点打造的城市天际线颜值景观带，是相对可以甘蔗两头吃的板块。

其一，距离珠海香洲并不远

其二，珠海的城市名片级配套都在这个片区（2家5星级酒店，会展中心，珠海中心，中演大剧院）也是珠海未来最大的商业区。

其三，享受横琴发展起来的第一外溢（没有也没关系，反正珠海自己在努力）。

十字门买入问题是不大的，当然，也要注意，区域的供应是天量（华发琴澳新城2万套房子，微笑脸），接盘同学也需要产业起来。

其三是航空新城

航空新城由于珠海大桥和红鹤大桥的东西贯通，去到珠海城区只有20多公里，不塞车情况下半小时可以到达，可以承接新珠人群的居住需求。

之前的住宅地集中出让，加上公建配套的兑现，航空新城是新珠海人认可度最高的板块，以后也会日趋成熟。

航空新城华发商都

其四北围。

北围的核心，园长认为是南围的产业基础（接盘人群），政府规划（城市形象和配套）以及长线区位广深的互联（产业增量）。

这个区域，有基础，有轨道交通人流，有政府规划，有未来预期，是相对看起来比较健康的新增板块。

北围一河之隔的南围现有产业

以上，是本地人群未来会接手的几个板块，相对靠谱。根据自身需求选择，建议不要对房价短线有太大预期，跟时间做朋友。

避坑也提下。

金湾滨海商务CBD，万科主导开发，大盘万科海上城市，靠一条金海大桥，抱横琴的大腿。

不能说韭菜盘，毕竟买她都是为了喜欢，既然不博升值，那就叫韭花盘吧。

韭花虽然搞了名校，引了海水入渠，想打造杭州良渚，泰国版度假村，但是还是掩盖不了没有特点的特点。

其一，横琴本身自己都虚，哪里还能补到隔海的滨海商务区？

其二、写字楼好盖，搬砖人难找，这里搞个CBD，让航空新城副中心，鹤州枢纽怎办？产业可就那么多。

其三、西区大片土地，如果卖地，规划可以更华丽，滨海商务区基础太弱，可替代性强。

湖心新城

宅地供应太大，珠海版增城。

图片来源于凤凰房产珠海站。

现在，你看懂珠海了吗？？

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