龙华观澜未来10年规划图（龙华4.0时代来了）

40周年庆祝大会圆满落幕，TOP层对深圳寄予厚望，也为深圳解决下一个四十年发展的痛点，做了最高级别的官方背书。

10月18日，国家发改委正式发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》，涉及40项内容。

在本次清单中，前三条致力于解决深圳的土地困局。其中第三条再次明确，要充分利用市场机制盘活存量和低效用地。

盘活存量用地是增加供地的最有效方式，城市更新则是其中的重要手段，尤其今年以来，城市更新跑出了加速度。

例如从龙华区城市更新十三五供应规划来看，观澜片区的旧改密且范围很大，有望迎来价值暴击。

楼市预言帝，深圳壹地产总编辑陶文杰认为：未来，龙华将走向观澜为核心的城市4.0时代。观澜未来或许会复制北站、红山、壹成中心的城市与楼市互动的财富传奇。

1深圳进入大二环观澜携千万旧改强势入围

买房就是买未来，区域选择至关重要。城市发展走向是区域发展的风向标，找准风口，何愁不能顺势而飞？

接下来，深圳将【积极作为深入推进粤港澳大湾区建设】；加强与周边城市的协同、融合。在融合的过程中，龙华是串联深圳和湾区其他城市的中轴，观澜等片区的城市地位将急速上升。

类比北京，深圳未来大致可以分为三环：一环即都市核心区，包括罗湖、福田、南山、宝中、龙华红山；大二环包括大运、平湖、观澜、光明、沙井、坪山，三环则包括现在的深圳的边界和临深区域融合的地方。

而一环核心区土地供应不足，上车门槛高；三环“扩容”梦碎，一些政策尚在规划、讨论阶段；大二环成为未来5到10年发展的重点区域，由于目前土地供应主要依赖城市更新，海量旧改的观澜成为刚需福地。

观澜片区有40个大的旧改项目，总体量约2500万平，相当于三个福田，仅次于两个前海核心区的面积，云集万科、卓越、华润、鸿荣源、佳兆业、金光华等一线品牌开发商，放眼整个深圳都是不多见的。资料来源：《龙华城市更新“十三五”规划》。

观澜片区旧改图

城市更新带来的配套升级，区域价值蝶变。处于大二环的观澜，将借机逆袭，催生出龙华4.0人居新时代。

2龙华升级4.0旧改之外，观澜凭什么接棒？

从关外拓展区到行政区，到跃升“中轴新城”，龙华的发展脉络相当清晰。呈现出1.0深圳北→2.0红山→3.0壹成中心→4.0观澜的势头。都市圈来袭，城市发展脉络北移，集旧改、交通、产业、配套于一体的观澜组团中心，有望成为龙华新的中心。

国家高端智库CDI资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师认为，观澜40年，从低端农工时代到高端产城时代，观澜北经历了6次重大入围行动。

分别为：

（1）以生态入围，全球高尔夫生态区，绿色观澜北

（2）依商务入围，龙华新区北站CBD，都市北移给观澜北提供中轴参照样本

（3）携科技入围，高新技术产业园，给观澜北注入强大动能

（4）伴中心入围，龙华行政中心，让观澜北真正都市化。

（5）随宜居入围，由南向北步步深入，演绎龙华人居4.0时代

（6）应莞南入围，东莞九镇密切融深，让观澜北彻头彻尾中心化。

观澜不断“进阶”，其区域爆发力不断被激发。

再过9天，地铁4号北延线正式开通，观澜片区将正式进入“地铁时代”。地铁是房价的开山炮，地铁4号线开通前，龙华的房价是1字头 。2011年地铁4号线开通后，2012年房价就突破了2万。其中民乐地铁口的书香门第涨幅达40%，白石龙站的万科金域华府、汇龙苑涨幅达37%以上。地铁4号北延线开通带来的增值红利，不言而喻。

4号线北延段全长10.8公里,共设8座车站。线路由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站。未来还将有地铁18、22号线穿过，还可以观澜站与龙华有轨电车示范线换乘，实现便捷出行。

产业是楼市的基础，有高端的产业，才有高端的购买力，南山的发展就已经非常深度地说明了这一点。深圳未来的高端产业、战略性新兴产业都在向龙华的高新区在集中、转移。

观澜片区位于梅观创新产业走廊核心位置，其总面积约96平方公里，未来将打造成为产值超万亿元的区域性创新走廊。观澜高新园和华为总部基地、富士康总部基地、九龙山智能科技片区连成一片，着力发展人工智能、移动智能终端、生物医药等代表国家战略性新兴产业和高技术产业，蓄势待发。

此外，观澜的城市资源相当丰富。深圳第二大——建面近30万平观澜湖MH-MALL就落地于此，当于近2个万象城 1个欢乐海岸大小。

观澜文化体育中心、三馆一院（龙华区大剧院、文化馆、图书馆）。国家级旅游景区观澜湖高尔夫（国家级5A)、观澜山水田园(国家级4A)；观澜版画村等云集。未来还有龙华区综合医院（三甲）、龙华区中医院投入使用。

龙华区综合医院效果图|来源：龙华新闻

此外，市场对于观澜的热情持续高涨。

9月下旬，观澜某项目尚未开盘就接待客户5000多批，开盘当天收金46亿，去化七成左右，2栋基本卖完。

据链家二手房成交数据显示，合正观澜汇7月成交价为7万/㎡；懿花园9月成交价8万 /㎡，相当惊人。

图源：链家网

对观澜新房的热情围猎以及二手房成交价格的攀升，展示了市场对观澜未来发展充满信心。

3刚需别慌观澜还有超靓新盘出世！

新政后，楼市继续分化，热门片区的打新难度不断升级。据不完全统计，此前有超180亿资金，超3万人陪跑9大网红盘，不少刚需直呼跑不动了！

与其费时费力陪跑热门，不如选择合适的上车机会。对广大刚需来说，通勤便利和居住属性缺一不可。

同处深圳大二环的观澜片区，万科北宸之光的横空出世给购房者带来惊喜。

项目亮点如下：

1、4号线地铁物业

万科北宸之光位于地铁4号线首发站牛湖站（10月28日通车），可快速通达福田中心区。周边交通布局“双纵双横”高速路网，地铁22号线（规划中） 四高速 高铁等多维交通，畅行全城。

2、巨量旧改潜伏，暴击机会大

项目周边有超过7个旧改项目集中入市，拆除用地面积超过230万平。其中体量最大的是鸿荣源的牛湖旧改项目，拆除用地约186万平，是壹成中心的1.34倍，总规划建筑面积逾千万平，旧改推动下，将带来整个板块的新生和价值暴击。

3、学校、商业、生态成熟配套

项目自带幼儿园，2019年学区划分小学是德风学校，中学是观澜中学。

距离项目只有50米范围的教育科学研究院附属中学，隶属于龙华区四大品牌学校系列，计划投资2.18亿，拟建办学规模为初中30班1500学位。（注：学区以教育局公布为准）

商业方面项目还临近观澜湖新城mall，业态丰富。周边还汇聚观澜湖生态旅游区、观澜山水田园、观澜湖生态体育公园等丰富生态资源。

4、高端人居体验

项目打造五大情景体验：包括氧气公园、邻里客厅、母子双泳池等多元景观功能配套，带来比肩豪宅的立体生活场景。

项目将功能集合的生活场景纳入考量，打造商业街、幼儿园、公交首末站、文化活动室、社康中心、社康体育活动场等11大一站式配套，全面提升居住幸福感。

龙华4.0时代启幕，观澜将成为下一个组团中心。

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