10年后房价比现在高还是低（房价收入比3至6倍是合理值）

今年开始，楼市终于出现了拐点向下。

即便北上广深依然强势上涨，但二线往下的城市已经大部分跌幅都超过了8%。

房价跌幅不算大，从2021年最高点11228元/平米跌到5月9188元/平米。

但是成交量的跌幅就很惊人了，从2021年最高点21571万平方米跌到5月9181万平方米，降幅达57%。

“量价齐跌”，且跌量>跌价，显示楼市下行的势能很大，小幅降价还不能促进成交。

而今天有一则消息开始刷屏：

万科董事会主席郁亮发言：从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。

不少大V转发，并进行鼓吹，几乎明天就能回到地产造富的年代。

如果相信数据和市场规律的话，我们可以来分析一下为什么楼市远远没有触底？

房价收入比超出合理区间

房价收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是居民购房能力的指数。

国际通行的说法是，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

按照这个逻辑来算我们最新房价收入比，采用国家统计局最新数据和第七次人口普查数据：

• 一季度各省人均收入
• 5月份各省新商品住宅销售均价
• 每个家庭2.62人
• 城市家庭居住92.17平米。

收入比=住房价格/家庭年收入=（家庭居住面积*住宅均价）/（人均年收入*家庭人数）

结论：全国房价收入比8.4，北京最高21.5，内蒙最低5.6。

除湖南和内蒙古以外，所有省份的房价都在非合理区间。

在建库存达到5年以上

中国经济发展快，城镇化推进得好，从这个角度说我们购房刚需比它国居民更旺，的确是有道理。

但是，随着近30年的房地产开发，商品住宅的供应量已经跟上来了。

我们用新建用新品住宅的库存来看供应情况：

在建库存（月）=在建住宅面积/1-5月均销售面积

结论：全国在建商品住宅库存达66个月。

在建的库存够卖5年，我们不仅不会供不应求，相反，库存压力还会抑制价格上涨。

城镇化进入减速期

2006年城镇化率43.9%，2021年达到64.72%，比上年提高了0.83个百分点，增速已明显减缓，结束了20年的高速推进。

发达国家可以达到了80%，也就是说，留给我们的城镇化空间只有15.28%。

缺少大量手持赔偿金的农民到城里买房，疯狂的地产时代注定已经过去了。

结语：

房价超过收入太多这是普通居民的现状，在三四线城市尚能承受，若是在一线城市，买一套房动折要花掉一个家庭15-20年的总收入，这门槛太高。

既然有5年的在建的商品住宅库存，既然居民的收入（尤其是一二线城市）赶不上房价，要想消化库存，降价是唯一的大道。

即便房产再度金融化，又再度迎来炒房热，但今时也不同于往日：

房产的价格已经很高了，内外部经济环境不确定因素增加，这意味着炒房的投入更高，收益可能更小，但风险一定更大。

那炒房能成气候吗？

您对于后市的房价有什么看法呢？

欢迎留言一起讨论

,