东莞35万二手房能买到吗（东莞二手房市场）

江小亭/发自东莞

临近年末，东莞的二手房降价出让现象仍在持续，个别房源以极笋价迅速成交的同时，也将市场不断拉回了几年前。

据联系的多名房产中介机构人员表示，当前诚意出售房源挂牌价下调明显，实际成交也主要以价格优势大的房源为先。

根据观察，部分成交价下调幅度大的项目降价或已达2万元/平方米。如位于南城的网红盘金域华府，早于去年年初，小区房源挂牌价普遍可在6万-7万元/平方米，实际成交价也能去到6万元 /平方米。但如今中介朋友圈中该小区的不少“笋盘”挂牌价已回调至“4字头”。

“有意向还可以和业主再沟通价格”一位中介人士继续提到。

金域华府过往成交情况

而为了房源尽快出让，除业主方狠心割肉成为当前二手房市场常态外，利益链条之上的中介一方，也在不断发挥更大的能动作用，以及以降佣为主的同步让利。

多方合力的“自救”式出货正在上演。

01

违规“高评高贷”操作

零首付可进场

当前，首付分期乃至零首付正活跃于新房市场，进场门槛的放低也一定程度助力着去化。而与此同时，在二手房市场，零首付房源同样也多处可见。

来源：朋友圈

由于二手房可贷款金额并不以实际成交价为准，正常情况下，银行会安排第三方评估机构对出售房源进行估价再进行放款。也让不同于新房市场的开发商让步，二手房的零首付操作主要依靠第三方评估机构的高评估，实现在银行内贷出更多的贷款金额，以冲抵首付款。

这也就是所谓的高评高贷操作，该操作也一直常见于二手房市场低迷期。

以上述230万元总价的恒大御景房源为例，购房者以230万元总价买下后，如中介通过关系让评估机构将评估价做高到330万元，贷款7成为231万元，即可实现首付零元。

不过值得注意的是，评估价本身也不是毫无依据，评估机构需结合房源本身、所在小区以及镇街等实际情况进行综合评估。房源最终要做到“零首付”，同样离不开业主本身的可观让利。

而对于买家而言，也并非一本万利。

由于该操作本身并不合规，暂不论过程更加复杂，还存在风险；同时由于贷款金额增多，后期的月供、贷款利息也将同步提高，以及相应买房交易过程中产生的系列税费也要增加。如不是收入非常稳定，又不想前期投入过多现金或首付暂时不够的买家，最好谨慎决定。

不过，据多位中介、业内人士以及银行工作人员证实消息，目前东莞二手房产的评估价本身也开始全线大幅下调，零首付房源明显减少，同时也一定程度加速了二手房市场的再次下行。

东莞市住建局公开数据，过去的10月全市二手房成交量2020套，环比9月下滑26%，即将结束的11月，根据瑞城搜披露数据，成交量也仍在2000余套徘徊。

但与此同时，又是挂牌量的持续激增，据诸葛找房平台显示，相较于年初的约4.5万套，挂牌量增加了约3.5万套。

来源：诸葛找房12.03截图

02

降佣抢客，多线发展

闭店潮下中介机构内卷升级

相比于之前楼市高峰期的月成交超7000套，过去较长时间段的成交量膝斩，对于中介行业而言，无疑是巨大的打击。“闭店潮”“离职热”已是当前的市场常态。

仅贝壳，根据集团近日最新公开披露数据，截至今年9月30日，贝壳门店只有41398家，同比2021年同期的53974家门店减少23.3%，一年时间关店超万家。参考前两季度数据，近3个月里，闭店数也去到1433家。

“闭店潮”的同时，是经纪人数量的同步缩减。据贝壳数据，截至2022年9月30日，经纪人数量为402630名，较上年减少21.9%。

来源：贝壳财报

另外如知名的Q房网因持续亏损，旗下不少门店更是被卷入欠薪歇业等风波，整个中介行业处境艰难。

“过去楼市火热的时候，很多资深经纪人都出来独立开店，这也是上一轮中介门店数量急剧扩张的原因之一。”一中介人士对此提到，他也是过去浪潮中的一位，高峰期时手下门店的业务员达十余个，如今仅剩几个人仍在支撑。“现在主做新房成交和物业租赁生意，勉强撑着。”该位中介补充道。

由于当前市场低迷，着急去化的新盘几乎都启动了渠道，个别项目凭借产品和极友好的价格与门槛优势，确实为不少中介带去了一定逆势成就，但由于行业参与人数体量大，整体未有明显起色。

浓郁的观望情绪与疫情反复下，面对有限的市场客户，无论是新房市场还是二手房市场，抢客愈发激烈，中介行业的内卷也持续升级。

除了常见的一些吸客小“手段”外，最直接还是佣金的下调，直观让利购房者。据悉，目前不少中介机构佣金已降至1%以下，普遍低于2%。

其中受本轮楼市调整影响，裕丰地产或是最早采用降佣方式以扩大客户吸引力的公司之一，早于去年年中，集团便推出了双边各收0.69%的政策，当时也被业内称为打响了降佣第一枪，一时掀起市场不小波动。

而近期受行情持续低迷，相关的降佣行动仍在蔓延。除小中介公司外，东莞本土知名中介品牌金信联行也放出大招，推出了仅0.5%的佣金制度，再次突破底线，抢客市场。

对于买家而言，无疑是多了一份选择，但对于中介而言，即便能成交，实际到手与往期相比也将缩水明显。

步履维艰下，一批人选择了转行。

降佣大战仍在继续，与此同时，有中介机构也在另辟蹊径开源，多翼发展。

如在佣金方面有一定妥协的贝壳，如今还同步正在紧盯“装修”，持续加码家装家居业务。自去年7月宣布收购圣都家装以来，贝壳的整装家居业务便开始持续推进，就在近日，东莞首家圣都家装也已正式开业。

无论是二手房业主的“降价潮”，抑或是中介机构的内卷升级，都是市场的正常调整反应，对于有住房需求的，不妨紧盯捡笋。随着积极信号不断，行业也正在走出寒冬。

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