楼市量价下跌了吗（现在应该持币待沽还是）

2021年10月，楼市延续下行趋势，主要城市成交套数及成交面积环比下降，标志着房地产“金九银十”一去不复返，这一现象标志着楼市整体趋势逆变，房企不得不改变经营模式，通过“降负债、稳现金流”等方式维持生存，楼市也正式进入买方市场。

01 楼市现状

根据某研究院的数据，10月楼市成交量同环比均降。其中10月监测的主要城市成交面积环比下降4.26%，近5成城市环比均具有不同程度下降，同比则下降28.95%。值得注意的是，西安10月成交面积环比大增，在二线城市中涨幅居首。

2021年10月主要城市房地产交易情况

根据国家统计局公布的数据，10月70个大中城市二手住宅销售价格中，只有10个城市环比涨幅有所扩大；从具体城市看，10月份，70个城市中没有一个城市二手房价环比涨幅超过1%。

相较于价格被严格管控的新房，笔者认为二手房市场才是真正能够反映市场供需关系，目前，二手房成交量明显下降，导致出现降价促销，市场进入了买方市场。

02 房企困境

2021年1-10月，我国房地产企业操盘金额最多的为碧桂园，达到6423.1亿元；其次为万科地产的5114亿元；第三位融创中国的4869.7亿元。

2020年下半年以来，政策对地产金融的监管更加严格，“三道红线”促使房企进入“降杠杆”通道，逐步收紧的信贷政策限制了房企的扩张。

房企面临融资收紧、销售下行及回款周期加长的现状下，现金流挑战很大，如果销售情况持续恶化，部分房企可能会因流动性不足，陷入债务危机。

03 市场反应

最近，央行、银保监会等多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，预示着近期住房贷款将逐渐松绑，市场大概率会出现下调房贷利率，缩短放贷周期等。

在“房住不炒”的顶层设计下，为了避免“一刀切”误伤刚需的情况下，“一城一策”的楼市调控导向将继续深化，并有向三四线城市挺进的趋势，目前来看，除极个别城市房价涨幅稍高以外，其他城市的房价维持在合理的范围内。

在房地产税政策进度加速情况下，将改变楼市供需结构及房价预期，最直接反映是在二手房市场上。目前，二手房市场加速冷却，挂牌量与成交量呈现负相关性，价格逐渐下探，二手房市场以价换量将不可避免。

目前，楼市处于“量价齐跌”的尴尬处境中，在买涨不买跌的心理作用下，短期加剧了购房者观望情绪。

04 未来预测

在央行、银监会等针对房地产金融政策向市场传递积极信号的情况下，市场本应逐渐趋稳，但在房地产税试点政策影响下，市场对“维稳”信号反应较为冷淡。

预计四季度我国房地产销售面积及销售金额将出现同比下降，房价涨幅或将进一步收窄，短期楼市利空明显，年底市场仍会降温。

所以，现在“抄底”，不是最佳时机，楼市仍面临着不确定性，目前市场很可能不是“底”，而是“腰”，市场唯一不变的就是变化，而我们能做的，就是什么都不要做！