买房不要踩的坑（买房不要踩的坑）

小鹿记得万达曾经有一个家喻户晓的广告：万达广场就是城市中心。

▲万达这句广告语如今几乎成为了万达的LOGO。

这句话说的是，万达凭借着超强的商业运营能力，可以把万达广场打造成一个区域的商业中心，进而成为城市中心。如果你身在一二线城市，你可能会觉得这是万达的广告。在一二线城市，还有恒隆、新世界、太古、凯德、大悦城等优秀的商业地产运营商。

▲一二线城市不缺商业中心。

然而，在三四线城市，万达广场几乎就是城市中心。除了万达外，没有商业巨头愿意下沉到三四线城市。在小城市，人们没有选择。

▲万达在小城市几乎就是城市的商业中心。

万达广场的成功会给人们带来一个错觉，那就是买房买在商业中心旁，房子迟早能升值。今天，小鹿就要纠正大家这个认知。商业中心≠城市中心，商业对房价的提升作用有限！

小鹿选择了南宁广西大学商圈来举例，西大是广西唯一的211大学，其校园周边的火炬路、秀灵路、鲁班路、大学路围合成了我们常说的“广西大学商圈”。

▲大学周边很容易形成商业中心。

西大周边房价的差异

广西大学周边，人流密集，商业氛围浓厚。几条出名的夜市街足以说明该区域成熟的生活氛围和完善的生活配套。

▲大学周边最不缺的就是烟火气息。

西大周边还分布着众多的商场，仅西大正门附近就有南宁百货大楼、时代天骄购等开业已久的商业中心。

▲西大周边的商业价值较高，因此才有这么多的购物中心。

然而，这么成熟的生活配套，下楼就是商场超市，可这边的房价却并不是西大商圈内最高的。即使是建发北大珑廷、洋浦星等新建住宅小区，在巅峰时期，房价也较难突破1.3~1.4万/㎡。

▲新建小区的房价很难突破天花板。

如果是老旧小区则房价更低。即使是火炬路上的金达花园，楼下就是商业繁华的火炬路，二手房价却只有7~8字头。

▲金达花园的商铺价格比住宅价格高得多。

而金达花园的底层商铺价格动辄3~5万/㎡，还不一定能买得到。曾经小区内的杂物房都被改造成了商铺。

▲金达花园的是非常典型的例子。

小鹿查阅了一下资料，整个西大片区二手房价的天花板，并不在广西大学商圈的核心区域，而是位于商圈边缘的鲁班路上的瀚林华府。瀚林华府的二手房价曾经到过1.4~1.5万/㎡的高位。

▲这个楼盘至今仍是西乡塘区二手房的标杆。

而位于商圈核心区内，曾经一手房卖出过1.4~1.5万/㎡高价的瀚林学府，现在二手房价格也很难突破万字头。

▲瀚林学府刚交房两年，即使保养得再好，房价上升空间也有限。

因此，小鹿想说的是，商业对房价的提升作用有限，却很容易误导人们的判断和决策。

提升房价的主要因素

目前，影响南宁房价的重要因素，仍然是学区。这点在南宁西乡塘片区非常明显。

例如南铁社区的大板楼，楼龄普遍超过20年，还没有电梯。但只要拥有37中 衡阳路小学的双学区，二手房价随便冲到1.6~1.7万/㎡。即使只有1个37中的单学区，二手房价1.2万/㎡不是问题。关键是，这些房子还是老破小！

▲这些老破小房价的涨幅，令人汗颜！

在没有学区加持的情况下，商业对房价的提升作用甚至还不如公园！以西大西门的鲁班路为例，这边的商业价值无法跟火炬路、农院路商圈相比，但是房价却远超西大核心商圈。

▲没有学区，自然景观资源更影响二手房价格。

这一片的小区靠近可利江、心圩江景观带，拥有着丰富的自然景观资源，居住环境好。在都没有学区的情况下，这类房子的居住舒适度带来的溢价更高于商业中心区内的房子。

▲靠近公园的房子，二手房市场上的表现更优秀。

而商业，对于房价的提升作用就太有限了。商业的成功与否需要人流量作为支撑，而人流量又会带来脏乱差、交通拥堵等负面影响。两者相抵消，对于房价的提升作用就很小了。

不过，小鹿走访了西大商圈周边的中介门店，发现位于商圈内的房子出租率显著高于非商圈内的房子。商业价值大于居住价值。

▲商圈内的房子更好出租。

选择商圈外围的房子

由此，小鹿得出了一个结论，大家经常在买房时，选择商圈内的房子，很容易高位站岗。

一来，商业中心旁的房子，普遍售价偏高；再则，商业中心内的房子不适合居住，转手率较低。

很容易出现高价买入，低价卖出的尴尬情况。

再加上现在的商业综合体现在已经不是稀缺资源，传闻西大正门前的瀚林学府将要打造南宁第7座万达广场。

▲连南宁的万达广场都开到第7座了，稀缺性在哪？

因此，我们买房不妨挑选商圈外围区域的房子。如果再能配套一些自然景观资源就更好了。历史已经证明，在同等价位下，自然配套＞商业配套，自然景观优越的房子，抗风险能力更强。

▲人们还是更愿意为自然景观资源买单。

不要再相信那些说商业中心一开业，周边的房价就要暴涨的广告了。事实已经证明，这并不是很靠谱。

写在最后

商业现在越来越变成一个“锦上添花”的配套，带来的价值提升有限。它并不能给你“雪中送炭”。

现在，才刚寒露呢！

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