业主自治制度发展的困境与对策（业主自管式的自治管理）

星火大厦位于上海市长宁区长宁路中山公园附近，是一幢只有一栋高层的住宅小区，共有业主160户，由于入不敷出，原来管理的物业管理公司退出小区的管理，后业委会经召开业主大会表决决定不再聘请新的物业公司管理，而该小区的物业管理实行业主自行管理，由小区业主委员会对小区进行物业管理服务。后该小区业主委员会召开全体业主大会，实际出席业主18户，表决通过并签字确认“业主大会关于小区物业服务费收费标准制订并通过的决议”(以下简称收费决议)。在管理的过程中，遇到了业主欠费情况，业委会作为原告为此提出诉讼，请求得到了法院的支持。

星火大厦未聘用原来的物业公司，只是由业委会直接聘请专业的公司和保安、保洁人员对小区提供服务的模式，是完全自管的物业管理模式，对于这一模式，笔者认为有几点值得讨论：

首先，这一模式在我国的大力推广的可能性分析。从本案例看，业委会并没有聘请专业的物业管理公司来进行管理，而是自己挑起了小区管理的大梁，从某种意义上讲，可以节省物业管理的成本，

一是我国的社区比较大， 大厦是一个只有一幢高层的小区，管理的内容简单，由于是老旧小区，业主的要求也不高，业委会无须花费太大的精力就可以处理原来由物业公司处理的事情，而对于我国目前动辄近千户的小区，公共事情多，业主要求高，管理内容复杂，这一模式基本上无法正常运行。

二是从目前的法律讲，该管理模式有无法突破的法律“瓶颈”，主要是不能开立税收账户，税收不能正常缴纳。由于不是用人单位，签订劳动合同和交纳社会保险都会遇到无法操作的尴尬。由于没有物业公司，上海的维修资金操作系统也难以支持业委会独立操作使用维修资金。

其次，星火大厦的业主自治管理模式，实际上给物业管理行业提出了新的课题——业主的完全自治的出路何在？根据《住宅物业管理规定》，其已经对业主自治作出相应的规定，

比如第53条规定：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定：

(一)自行管理的执行机构以及负责人；

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限；

(三)聘请专业机构的方案；

(四)其他有关自行管理的内容。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。业主大会聘请单位或者自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施设备保养等服务的，应当与其签订服务合同；聘请自然人的，被聘用人员可以根据约定自行购买意外伤害等保险，费用由业主大会承担。业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。

业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。”业主自治管理模式成为一种独立的物业管理运作模式，应以制度的完善、成熟为前提：

一是物业管理公司执业经理人制度的建立与完善，这里的执业经理人不是物业管理公司的职业经理人，而是指专业为业委会服务的物业管理职业经理人，类似于现在的小区经理。

二是对业委会法律地位的制度认可。从目前情况看，业委会并没有独立的法人地位，比如不能开设除维修资金之外的账户，无法单独作为一个法律主体完税，在一些诉讼案件中诉讼主体资格仍然受到限制等。业委会作为一个管理的主体，在业主的授权下，其应当有独立开展管理、经营的权利，有独立承担义务的民事责任能力。

三是社会中介组织的发达。业委会的职业化没有可行性，前提条件下，业委会独立运作对小区进行管理，在不能职业化的情况下，一定需要完备，规范的社会中介帮实现小区的自治管理。

目前物业管理的实际运作来看，因业主自治管理是整个物业管理模式的转变，涉及物业管理的各个方面。