土拍最高限价的房子能不能买（聊聊土拍之后你最关心的两个问题）

每次我们报道土拍，粉丝们讨论和询问最多的就是两个话题，我来为大家科普一下关于土拍最高限价的房子能不能买?以下内容希望对你有帮助!

土拍最高限价的房子能不能买

每次我们报道土拍，粉丝们讨论和询问最多的就是两个话题

“XX地块楼面价****，那他们开盘出来要卖多少钱啊？”

“地拍好了，这个项目什么时候开盘？”

下面小编就和大家来一起聊聊这两个热门话题！

1.未来售价是多少？

其实，小编在之前就和大家聊过楼面价和项目未来房价的关系

项目的成本价=楼面价 建安成本 其他

售价=成本价 预期利润

楼面价其实只是成本的一个部分

我们可以根据楼面价简单的预估下项目的成本

成本价≈楼面价 （6-11K）（该数据来源网络，仅供参考）

而售价不仅和成本有关

还和企业的预期利润有密切关系

项目未来房价中最大的变数就是利润。

我们可以肯定的是，在其他条件不变的情况下。楼面价越高，项目成本越高，项目售价也越高。但是楼面价并不是决定售价的决定性因素，也会出现一些项目虽然楼面价不高，但是售价不低的情况。

所以，大家根据项目的楼面价简单预测下成本价，预估下房价，心里大概有个谱就行。真要严谨的能算出未来房价，恐怕小编要去借一台时光机才行。

2.土拍之后什么时候能开盘？

除了价格，还有一个大家关心的话题就是，

项目什么时候能开盘了。

去年麦芝西柏地块刚落锤，

就有心急的小伙伴在后台询问小编问售楼处在哪。

其实大家关心的，都是土拍之后项目的走向

那么土拍之后，项目要经历哪些阶段呢？

一般一个楼盘从拿地到开盘需要多少时间？

在这个流程中，以开工时间将土地获取到开盘分为了两个阶段。

阶段1：主要是前期的准备工作，包括设计以及相关许可证的获取

阶段2：按照设计成果进行施工并达到预售条件，获得预售许可证

阶段1主要是产品方案的论证、确定和设计。有标准化产品体系成果，或者在拿地前就充分讨论产品和设计方案的公司，理论上这一阶段很快就能完成，主要督促政府的一些审批流程，拿到施工许可证即可开工。

阶段2主要根据预售条件。根据我市相关规定“土地价格溢价率达到50％-60％（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地价格溢价率超过60％的，工程竣工验收后方可申请预售许可。”去年8月的土拍地块中，有多宗用地溢价率都未达50%，可期房销售。

从行业内情况来看，从拿地到开盘，最快的时间大概在6个月。

数据来自CRIC研究中心