楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判

差不多有近一年时间没有写楼市的相关评论了。要说时间嘛,也不是抽不出来码几篇文章,但实在没什么写头,有一种食之无味的感觉,索性就不动笔了。

然而,随着各种消息的飞舞,特别是朋友圈房产中介们、房企销售们的呼喊,市场似乎处在重启的前夜。于是乎,一些粉丝朋友也困惑了,笔者每天都能接到几条私信,主要就是对未来市场的看法,现在是等市场起来卖房,还是趁市场启动前买房等等问题。本文借此综合分析回应一下。

老实说,无论是谁,对未来的预知都不可能有十足的把握,毕竟市场是动态的,加上突发情况,何况楼市更为特殊,与政策息息相关。所以,有专家就总结了一条,“楼市长期看人口,中期看金融,短期看政策”,政策对一年内的房地产市场影响那是足足的,研究楼市走向不考虑这条,那基本就是胡侃。直白的说,预判一定是综合分析得出的结论,其把握才会相对大一些。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(1)

首先,看看眼下市场焦虑的问题。

都知道,三年大疫,对我们的经济生活影响很大,跟买房直接相关的家庭收入影响更为直接,要么没钱买房,要么对未来的预期不确定不敢买房,所以,我们看到的当下市场情况在各城市都大同小异:二手房挂牌量高企,大部分的二手房均价相比2021年上半年高点起码有10%-15%的跌幅,个别幅度更大,而且成交量也冷的可怜,不少中介只能关门歇业,房企从业人士转行。

对老百姓而言,当下的市场让人犯难。一般而言,对目前持有房产的人来说,可能还要好些,毕竟,这几年最困难的时候都过去了,即便要卖房,起码也要等到市场回暖以后再说。但对有置换需求的人来说就头疼了,毕竟市场没有真正启动,老旧房不好卖也卖不上价,而新房市场又在舆论的宣传下似有启动的意味,可谓两头难顾,“低卖低买”还是“高卖平买”?如果是在同一时期完成置换,后者基本难实现,除非你对市场判断很准确、手上还有首付资金才可行。这里日子最好过的应该是刚需,今年买肯定比前两年好,毕竟利率要低出一大截。

总结一下即是,房产持有者和刚需眼下操作方向是明确的,前者不动,后者可做些准备了。最难的是置换和房产投资者。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(2)

其次,重申一下笔者一直对长期楼市的观点。

不写楼市文章,并不代表对楼市悲观。不少人拿人口、拿这两年市场来说话,说我们的楼市将重复“日本失去的二十年”。在房君看来,过度看衰楼市犹如喊“二三年翻倍”是同样偏激。通过对比世界其他发达国家,分析楼市影响两大因子不难发现,人口自然是首当其冲,毕竟有需求才有价值,但像美国、日本虽然人口就那么多,大多地方的房价仍然比较贵,原因是什么呢?

举个例子,在人口恒定和对住房品质不断提升的情况下,需求一直是存在的,你所买的新房,一定是根据当时的市场要素来定价的,比如材料、人口和土地价格等等,而这些又与当时的货币挂钩,所以,你看到这个国家的人口虽然不多,但只要国家发的货币在不断增长,市场上的新房价格一定是向上趋势。因而,即便人口不增长,但货币不断增长是无解的,而且,只要经济不行,一定是货币超发的大年,当资金堆积到一定程度,房产作为大宗商品,如果不涨就乱套了,老美2021-2022年全国房价大涨就是这个逻辑。

只是,我们这些年由于城市化与经济快速发展叠加,形成了房地产价格快速增长的二十年,在未来,由于城市化放缓,房地产价格增长失去了一只胳膊,但另一只胳臂还在,那就是货币超发,在国际大环境不是很友好的情况下,这种趋势尤为明显。这是房君对长期楼市的观点。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(3)

2023年楼市走向,透过两大方面看其实是很明确的。

短期楼市预判则要复杂一些,也没那么乐观,要考虑供求关系、金融管控以及影响市场氛围的因素,比如土拍冷热、对房地产信贷投入等等。关于2023年楼市走向,我们可以看几个关键指标变化,后市如何走,观察它们的变化情况即可,通俗易懂。

一是楼市库存。根据官方的数据显示,目前全国前100个重点城市新建商品房库存为5.94亿平米,如果没记错的话,1年半前不过5亿平米左右,现在差不多增长了20%,这个量是非常大的。透过数据不难发现,大多数二线城市的去化周期在24个月以上,即便四大一线城市,去化周期也有12个月。研究楼市的都知道,12个月是大多数城市供需平衡线,基本可以保障房价不涨不跌,高于或低于这根线,意味着房价将要起变化。

二手房挂牌量同样也是库存,有这么大量的房子在等买家。数据显示,目前多数城市的二手房挂牌量处于历史高位,像杭州、南京、重庆等楼市热点城市的二手房挂牌量均超10万套,这还是某家一家的统计数量,如果算上全平台的数量就更多。以南京为例,楼市平衡期的二手房挂牌量起码在10万套以下,而现在则达到了15万套,说白了,房地产价格要有真正变化,这5万套差额必须先消化,否则,只看朋友圈发的中介热度信息不可信。

其他城市均可按照这个模式去判断,现在当地房地产官网看新房库存数据,以及二手房挂牌量,观察他们的变化:是否逐步向你所在城市的供需平衡线靠拢。

这里要啰嗦一句,不要被媒体的声音所左右,说今天卖了多少,这个月卖了多少,但是持续性有多久?最终还得一切以城市供需平衡线数据来说话,达不到,市场就不会有真正的变化,反之亦然。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(4)

二是看几个现象

①房贷利率。作为重要的金融调控工具,房贷利率一直是风向标,当房贷利率快速上涨,说明市场比较热,需要提高利率来抑制热度,反之则会降低利率。目前我们处于一个相对较低利率阶段,一般来说,如果利率还继续下降,说明市场还没到底,如果利率开始触底反弹,说明是市场真正开始热了,贷款的人多了,需求增加利率则会提高。就眼下而言,笔者认为利率下行的空间不大,就看何时开始反弹,这是楼市走向的风向标。

②土拍走向。土拍的影响其实是非常直接的,地价一般要占到新房售价的7成左右,从某种意义上说,地价决定了房价。比如,当一个成熟区域二手房均价1.5万/平米,但地价拍出1万/平米,新房上市就要卖到2万。这个时候,旁边的二手房业主就会产生一种预期,觉得自己的房子价值要提升,二手房挂牌价一般会做出向上的调整,市场水涨船高。

就开年来看,已经有杭州、苏州等城市的土拍开拍,热度还不错,据不完全统计,全国已有20多个城市的土拍溢价率超过5%,土地市场有升温迹象,我们需要观察持续性和高度。就笔者看来,由于受土地出让限价的影响,一般溢价率不会超过15%,也就是说,土地成交价格不会像过去那样没有上限,但会出现几十家房企抢一块热门土地的现象,对带动市场热度有一定促进,相对较温和。

③管控政策。无论房地产市场有多么冷,无论我们出台了多少条救市政策,我们一定要认清一个事实,肯定不会像过去那样没有边际的狂拉,一些原则性的东西绝对不会重蹈覆辙。比如针对“三道红线”,可能会松些,但绝对不会让其乱来。相信很多关注楼市政策的朋友一定在这两年经常听到一句话,“房地产业新发展模式”,这个模式是什么我们可且走且看,但有一点是明确的,那就是降房企负责、去高杠杆。决策层在中央经济工作会上给出的原则是:“坚持房住不炒”、“消除多年来的“高负责、高杠杆、高周转”发展弊端,推动房地产向新发展模式平稳过渡”。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(5)

看到这里我们应该明白未来房地产轮廓,盖房子的速度要降下来、通过借钱加杠杆买地的现象越来越少,监管部门能市场给予房企合理的融资就不错了。所以,接下来的房地产市场主要还是要依靠经济恢复、收入增加来驱动,高举高打的模式一去不复还了,过去就让他过去,不要再憧憬和幻想。对于2023年,我们优质房企的融资环境应该要比去年好,这或许是土拍市场上的一股力量,对市场的恢复有一定促进作用,但翻不起大浪。

楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判(6)

总结一下。

对于购房者而言,今年买房没那么着急,特别是未来城市楼市“二八”分化趋势作用下,那些三四线城市更不用急,买房可以先好好看。只要楼市库存没有降到所在城市的供需平衡线以下,土拍没有出现频频触顶现象,都是我们的看房时间,有合适的就买,没满意的就等。就2023年全年来讲,大部分城市仍旧是消化库存阶段,离楼市真正热起来还有较长时间。买房要以自住保值为目标,切不可跟风买高库存、偏远地段。

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