朝阳五环最新房价（东三环价格洼地）

有人说，北京有两个地方永远是人头攒动，一个是抬头看升旗的天安门，一个是低头寻宝的潘家园。天安门自然不用多说了，那么北京潘家园这个地方，您的第一印象是什么呢？如果您不是地道的老北京人，相信大多数人都还和我一样，基本都是在《盗墓笔记》《鬼吹灯》等这类盗墓小说或电影里第一次听说这名的，像胡八一、王胖子、大金牙们都住在潘家园，而时下热播的《古董局中局》中的许愿也都是在潘家园混饭吃的，可以说“潘家园”成了众多影视小说的名地儿，这里是藏龙卧虎，充满了神秘传奇的色彩。

那么现实中的潘家园是什么样的呢？潘家园，位于东南三环与四环之间，早些年还只是北京城外的一个小村落，后来随着古玩市场的热度越来越高，再加上这特有的“鬼市”以及无数的捡漏传说，从而吸引着大量的中外游客前往，也让如今的潘家园逐渐形成了一个全国最大、人气最旺的古玩交易市场。

乘坐地铁10号线可直达潘家园站，出了地铁看到周边的酒店大厦，很容易怀疑自己是不是走错了地，因为眼前这些高楼大厦和印象中的老破小相差实在有点大。直到看见远处的居民楼房子窗户上贴着古玩交易，鉴宝等字样，才相信这儿没走错。

不过这次来潘家园不是来淘宝捡漏的，也不是来旅游观光的，而是实地来看看这个地区的房子。和潘家园的老古董一样，这儿的房子也基本都是以上世纪的老小区为主。但由于一些历史原因，这里形成了与地段严重不符的房价洼地，目前潘家园的单价约为5.5万，个别小区的成交单价甚至不到5万，这价格大约相当于五六环间朝阳海淀位置较差的二手房价格了，何况还是的三环的位置，所以这儿也自然成了大量刚需族考虑的首选。

在去年450万以内的二手房成交榜单上，我们可以看到前十名的小区中，有一半是集中在东三环附近的潘家园、劲松和北工大附近。而这些热销的小区，都是以一两居的小户型最为抢手，比如宏善家园的70平2居，农光里的43平1居，松榆西里67平3居等等。

这区域由于周边成熟的配套，便利的交通以及低总价而备受刚需一族的欢迎。在这份成交榜中，潘家园地界的小区最多，而占据榜首也正是潘家园的弘善家园，所以，我们决定去实地看看这小区的品质到底如何。

【弘善家园】

弘善家园，一个建于2009年的超大型社区，位于潘家园与十里河之间，交通十分便利，紧邻地铁十里河站，是地铁10号线和14号线交汇处。这楼龄在三环内算是很新了，所以吸引了大量的刚需族在此关注。

从潘家园地铁站过来，步行大约十多分钟，就到了宏善家园。小区大门和单元门基本敞开，无论是送快递的还是外卖员路人基本可以轻松出入。

弘善家园是一个大型的回迁房社区，居民基本都是从前门的拆迁户搬迁而来。回迁房的普遍问题大家都知道，建筑质量一般，户型不好，物业管理差，弘善家园在这些方面问题很典型。由于回迁房物业收费低，拒交物业费的住户又很多，所以导致物管水平十分糟糕，环境脏乱差，电梯等公共使用物品老化很快，问题不断。

此外，由于弘善家园紧临十里河建材批发市场，流动人口很多，大部分选择在弘善家园就近租房，为节省房租，群租十分普遍，租户太多，部分租户素质差，导致小区的环境进一步恶化。

既然这么糟糕，为什么还会成为牢据去年450万成交榜的榜首呢。据某中介介绍，该小区的户型主要以70平2居为主，小户型，总价低，成为了刚需选择这里的重要原因。目前单价年初成交价最低，一套71平南向2居，成交价约为305万，单价折合4.3万。目前价格略有回升，成交价为370万左右，折合单价4.7万，如果加上最低交易税费计算，实际成交价为5万左右。

单价5万在北京三四环的位置，这算是个什么水平?虽然物业环境差点，但看看其它区域的价格，这绝对的价格洼地。

【翌景嘉园】

看完宏善家园，结果我们发现还有单价更低小区，而且还是正儿八经的商品房，这小区就是翌景嘉园。从潘家园地铁站c2口出来，步行两三百米，就到小区门口了，临铁的便捷程度不用多说。

据了解小区建于2002年，楼龄目前来看算是比较老了，但小区物业费低，才2.2元/平米·月，这减少了生活基本开支。

来到小区门口，发现需要门禁卡才能进入，正准备忽悠下门卫，结果一张纸让我打消了念头，心里暗想，这管理可真负责，没办法，只能等着有人进出再跟着混进去了。

整个小区不大，只有三栋楼，但您可别小看了这三栋楼，据说有667户，容积率达到了6.9，这人口密度想想都可怕。进入小区后来到单元门口，正准备进去看看，发现这又有一道门禁把我给拦住了，不愧是商品房物业，安保系数真高，幸好，小区进出的人还挺多，不一会儿就有人出来了，轻松进入。

整栋楼28层，3梯6户，典型的塔楼建筑。随便来到一层，整个楼道卫生还算干净，并没有出现脏乱差乱堆东西的情况，对于这种楼龄的小区来说，物业管理的还算不错。

除了前面提到了楼龄较老，人口密度大，造成的单价低之外，再一个原因就是小区的户型。翌景嘉园的户型基本以大户型为主，180的3居，150的2居最为常见。以最近成交一套181平2居为例，成交价约为650万，折合单价约为3.5万/平。虽然不同朝向的户型价格略有差异，但大户型导致的高总价，对于购房人来说想上车就势必会压低房源单价，这也是为什么作为品质还算不错的电梯商品房单价会低于周边的原因。

就在前几天，揭叔还在问350万哪能买个新点的物业好点的两居，我说你可以上潘家园看看，结果被一脸嫌弃。讲道理，潘家园4万多的单价，这价格想新房那您只能去看看远郊门头沟或者大兴魏善庄那边了，又或者可以去看看五六环间朝阳海淀位置不能再差的二手房。潘家园虽说房龄老了点，环境差了点，但论地段、论配套，作为三四环间的位置来说，真是金子卖出了砖头价，这跟十多年前的潘家园地摊上的老古董一样，等着来捡漏。

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