广州旧村改造最新流程（聚焦广东旧改典型案例）

项目名称

广州市猎德村改造项目

项目概况

猎德村是广州市启动改造的首个城中村，其位于珠江新陈中南部，东与誉城苑社区居民委员会为邻，南与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，村址面积470亩。

猎德村改造方案从东北方向往东南方向将整个猎德村划分为东西两大片区。按照改造总体方针，猎德村在原地拆除重建。其中西片11万多平方米的土地拆除后作商业用途，按照生地熟卖的方式向社会公开拍卖，拍卖款项用来满足村改造资金的需求；而东片拆迁后主要用于安置村民，另在猎德村南边保留一块土地用来建设一间酒店，作为集体经济发展的支撑项目。

猎德村的改造采取由村自主开发的模式。《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》提出猎德村改造所需30多亿元资金通过出让村西片土地筹得。该块土地拍卖成交价达到46亿元，总建筑面积56.8万平方米。其中约25亿元用作拆迁补偿安置及建设新楼，另外10亿元则是南部酒店的投资款。

在2007年10月，作为广州首个旧城改造项目的猎德村开始拆迁。整个改造建设工程历时3年，至2009年底基本完成。全体村民2010年春节前搬入新居。

改造背景

猎德村的改造是多种因素共同驱动下产生的。

首先是市场强大的吸引力。截至 2007年，珠江新城经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕，旧猎德村的约474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%，成为市场上一个“诱人的蛋糕”。

其次是政府迫切的推动。一是珠江新城中央商务区实现一体化以提升城市竞争力的需要，广州猎德村处在广州规划中的珠江新城中央商务区的黄金地带，为了实现完整的中心规划，让广州的CBD真正成形，对猎德的改造势在必行。二是城市主干道系统建设的现实需要。新光快速干线猎德大桥从猎德村穿过，更加大了猎德村改造的迫切性。

最后也是旧猎德村主动要求改造的积极性。在尊重其历史和产权，顾及其集体和个人利益的基础上，猎德村的改造积极性也十分主动，此亦为猎德顺利改造打下基础。此外，适逢亚运盛会，猎德的改造也是为更新广州城市面貌的重要举措。

因此，猎德村作为广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点，具有明显的典型性和代表性。其具有开创意义的改造模式（政府主导，市场参与）、“拆一补一”的拆迁安置方式以及规划设计方案等都引起了广泛关注。

改造模式

在广州市委、市政府的指导下，猎德村改造项目确定以下改造模式：

●坚持“市、区政府主导，以村为实施主体”的总体思路，摒弃政府单方面主导拆迁的做法，通过整体改造、拍卖部分旧村土地融资解决资金来源;

●坚持以“村民得到实惠、村集体经济得到壮大、城区面貌得到提升为原则”,按“拆一补一” 原则进行补偿，并为村集体经济预留了经济发展用地，充分考虑到了大多数村民拆迁补偿和长期稳定分红的切身利益，尊重历史和现状，被大多数村民所接受;

●坚持“保护和延续岭南水乡传统文化”的原则，通过合理规划，确定“六保留、六改造”规划要点。整个规划方案进行了深刻的思考和精细的设计，将传统历史文化与现代都市景观进行了有机结合。

●按照村民自治方式，坚持民主公开，尊重村民意愿。在整个拆迁改造期间，未出现一宗非正常上访事件，未发生任何安全、治安问题及群体性事件。

改造特点

猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。

改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，而道路亦与珠江新城CBD规划融为一体。

具体拆迁和规划特点如下：

●拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。

●地块规划：根据地理环境条件，以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分，西部地块转化为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留为集体土地，作为复建安置小区；南部地块也是集体土地，建设五星级酒店等集体物业，作为集体经济支柱。

根据三家合作公司的规划，3家公司股权平均各占三分之一，分两期发展，预计发展年期4－5年。富力地产负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地产负责公寓部分，新鸿基地产则专注商业部分。

改造成效

改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隐患。

建成的新猎德村（安置区）减少了居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地；总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年义务教育学校和一所幼儿园组成，绿地率由改造前的5%提高到30%，增加绿化面积1万多平方米；建筑密度由原来的60%降低到28%，学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配置。

同时，猎德村的经济效益明显提高，村民房屋出租收益从改造前的每月每户800元提高到4000元，增长5倍；村民自有房屋价值从改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增长7倍多；村集体年收入从改造前1亿元提高到5亿元，增长5倍；村民每年人均分红从改造前的5000元提高到30000元，增长6倍。通过村民集中居住，猎德还节约土地247亩，节地率达52%。

案例点评

广州市猎德村正式开展城中村改造工程之前，在如何推进城中村改造的问题上，广州市政府经过了十多年的探索。从最初拒绝开发商进入，坚持由政府独立开发的模式（此模式是上海、张家港等江浙地带采用的主要模式），到政府主导引进开发商的模式，最后形成了政府主导，村集体自主引进社会力量的模式。在这不断地进步中，猎德村改造模式的成功无疑具有标志性的意义。作为广州市政府推出三旧改造政策后广州首条全面改造成功，村民全部回迁安置了的城中村，猎德村也为随后的其他村集体的城中村改造工程提供了极为宝贵的信心和经验支持。

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【指导】广东省自然资源厅

【出品】广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会 南方报业传媒集团南方产业智库 南方 房产频道

【整理】冯善书

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端

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