房产投资知识（关于房产的资产和投资启蒙课②）

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百二十二期（NO.122）

专栏内容：（系列内容第二期）不同年龄，不同阶段的置业策略和财富管理---“准新婚”群体置业指导。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

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导读：

（全文约6000字，阅读时间约需要9分钟）

在中国，婚姻绝对是一个敏感而又极度复杂的话题，一段婚姻的意义，绝对不是单纯的风花月雪和两情相悦的感情世界能代表的，更多的，是开启了一个全新家庭的现实生活和人生历程。

作为保障个人“衣食住行”中的“住”所代表的房子，在中国婚姻中自始至终处于一个重要的地位，甚至在中国传统思想“筑巢引凤，成家立业”的潜移默化影响之下，房子，已经成为了现代婚姻关系成立的重要基础之一。

在中国，房子是见证各种婚姻的悲欢离合重要生活载体。

因为婚姻关系是一个敏感复杂，而又极具个体特征的话题，所以从地产专业角度，也就是房子出发，今天这篇文章，我们只从“安全合理，科学的资产配置”和角度，来和各位朋友聊一聊，关于“准新婚”群体购房置业的一些深度内容。

房子对于一个家庭重不重要，已经没有什么争辩的意义：中国超过70%的家庭，总资产比例中超过50%都在房产上面，感情关系人各有异，咱也说不好，但是对于家庭资产的科学配置和持续发展总得关心吧？

希望通过本文，能给所有“准新婚”的置业群体，一些启发和帮助。

当然，本文对于“准新婚”群体置业的一些注意事项和建议的提点，会比较客观理性，为了不影响即将步入婚姻殿堂的各位心情，可以先收藏内容，等需要的时候再看看。

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首先，我们得定义“准新婚”群体，还有他们的特征：

今天我们定义的“准新婚群体”，是基于《中华人民共和国婚姻法》中对于“婚姻关系”的定义之上的。

也就是没有形成事实婚姻，尚未正式注册登记，领取官方婚姻证书的“未婚夫妻”群体。

一旦注册登记，领取证件那一刻起，就形成了事实婚姻，也就脱离了我们定义的“准新婚”群体。

最直白简单的定义就是，尚未在法律意义上真正确定关系的恋人群体，就是“准新婚”群体。

这样的群体有什么特征？

1、“准新婚”关系中的嫁娶双方，经济收入和个人资产还处于“相对独立”的状态。

只要没有领证（这是关键时间和性质节点），嫁娶双方的资产属性，是受到法律“独立”保护的。

2、受到中国传统婚姻观念和习俗的长期潜移默化影响，把“婚房”当做婚姻关系建立的基础，买房需求属于刚性需求，甚至已经成为婚姻关系成立的“既定习俗”。

两性关系中，特别是大部分娶亲男方，都必须要面对“结婚不买房，就是耍流氓”的社会舆论和女方家庭的条件限制。

3、普遍工作事业生意相对稳定，收入平稳且有一定的积蓄，具备独立决策和实施的能力。

但是对于绝大部分“准新婚”群体来说，除非是有一方从事地产行业，或者有相关的亲朋好友，否则，对于“置业”和“婚姻”相关的法律法规和可能涉及的问题，连基本认知都没有。

这不是危言耸听，当下时代，有多少“合法不合理”，“合理不合法”婚后资产纠纷是因为婚前对于相关法律认知的缺失而导致的？

当下的大部分中国人，永远不缺学历与知识，但是对于资产配置和安全投资的意识，是非常浅薄和匮乏的。

这就导致了对未来可能产生的风险和纠纷，缺乏必要的预防思维和筹备。

4、既然准备结婚，两性关系处于极为亲密的“蜜月期”，在重大投资决策和资产配置的过程中，容易被“人情”所主导，“客观理智，冷静清醒”是这个群体最为缺乏的资产态度。

房子不能决定婚姻的结果，但是房子一定是婚姻关系中最重要的载体和空间。

一段感情能不能持续一辈子，这个不好说，具有太多的变数和不可控因素。

但是一套占据一个人，一个家庭60%以上资产比例的房子，能不能陪伴一辈子，却是可以控制的。

而这个掌控资产的关键时机和决策关键点，就在“准新婚”阶段。

可以说，这个阶段对房子做出的决定和相关决策，决定了未来几十年，从法律层面是否能够保障。

结婚买房这个问题真的很现实，现实到我们根本无法回避。

既然是无法回避的问题，那选择理智科学的方法，看透问题本质，寻找解决和处理问题的最优解，是最好的办法。

特别是房产这样大额低频，对个人和家庭能够产生深远影响的重大资产配置问题。

更是值得未雨绸缪，谨慎面对。

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“准新婚”群体置业：不仅风险要提前规避，还得有资产配置意识。

一件事，受到来源于外界的干涉和管制，来源越多，这个事情就会变得越复杂。

特别是关于“钱”和“资产”的事情，只要受到的限制条件越多，就越容易产生纠纷和矛盾。

以个人资产为例，结婚以前，不管是现金存款，房产，还是其他具有资产属性，都属于个人资产，根据不同的资产类别，受到相应的法律法规的制约和保护。

但是结婚以后，也就是从登记结婚，领到结婚证那一刻开始，这个事情就复杂了，两个人的个人资产会因为婚姻关系的建立和共同生活的经济活动，变成“婚后共有财产”，个人资产的保护壁垒随着婚姻关系的建立，会越来越脆弱。

以房子为例，婚前买房子只受到《物权法》的约束管制。

结了婚以后，如果买房子，还要受到《婚姻法》的管理。

这不，限制管理的条款和法律一多，出了点问题，想没有纠纷都难。

所以“准新婚”群体，在买房置业这件事上，有哪些风险需要提前规避？

没有任何两个婚姻的情况会是一摸一样，太复杂，我们需要看清本质。

从本质上来说，婚姻和两个人合伙开公司干事业，其实是一样的：两个人集合自身和家庭的资产和资源，创造一个全新的家庭。

这么说虽然比较俗气，但是胜在真实：婚姻的本质，就是合伙过日子，日子过的是好是坏，从根本上决定了这个婚姻的成功与否。

既然和“合伙创业”一个性质，那就必然会有三种结果，引入最浅显易懂的数学概念来说就是“零和博弈”，“正和博弈”和“负和博弈”。

很显然的，“正和博弈”是所有准备结婚的新人们都追求的“双赢结局”，也是所有商业模式和生意成功的特征。

但是婚姻和生意不一样的是，前者感性，后者理性。

这就很容易导致，“婚姻不成，陌路仇人，生意不成，还是朋友”的结局。

生意合伙失败对人际关系和未来再次合作的伤害，是远远不能和一段失败的婚姻带给一对夫妻的感情伤害相比的。

这两者最大的区别就是：生意讲规则，婚姻讲感情。

很多婚姻导致的资产纠纷和悲剧，就是因为缺了“规则”的制定和存在。

所以，要想经营一个好的婚姻，仅凭不可靠的感情显然不够，关于资产的风险管理，才是婚姻长续稳定的必需条件。

关于“准新婚”购房置业，资产配置的风险管理和配置提示如下：

风险提示第一条：“浓情蜜意”不长久，“资产保障”才可靠

婚后财产的纠葛和矛盾，没有人愿意去体验和尝试，婚后财产界定难，划分难，再加上中国的“人情特色”社会氛围，如果因为婚姻问题而出现的资产纠纷，可以说已经成为了一种必然的现象。

这篇文章不谈婚后情况，只说婚前买房置业，能在结婚前买，就不要结了婚再买。

没登记领证以前，所有的资产购置配置行为都属于“婚前财产”，受到《婚姻法》相关的条款保护。

婚前还有一个必不可少的重要步骤，是做婚前财产公证。

不管以后用不用的上，但是这样的行为是属于懂法用法的科学资产保障手段。

风险提示第二条：“资产份额”不相信眼泪，黑纸白字才是真证据。

因为“准新婚”家庭的情况因人而异各自不同，有几种情况需要有“资产份额”管理意识

-双方共同出资首付的情况，不管是婚前婚后，一定要签一个出资比例，并且公证。

-一方出资首付，双方共同担负房贷的情况，先不说房产证加不加名字的事情，出资凭证（银行流水和用途说明）是一定要保留的。

-父母方借钱给首付的，不论男方女方，都以“借款借条”形式，公证留存。

-房产证“加名字”的操作，繁琐复杂，套路太多，如果身边没有律师或者自身不具备相关法律知识，最好还是以书面的资产分配比例为准。（如果有需要了解的可以咨询一下律师或者相关法律条款。）

风险提示第三条：拒绝不合理的婚姻资产“合作形式”。

中国的婚姻嫁娶习俗，有很多观念和约定俗成的规矩，和现代科学资产管理是相悖，甚至是冲突的。

最典型的，就是男方买房，女方陪嫁（出装修，买车，或者现金），因为房产作为不动产，具有资产特征，再加上最近十几年房价的飙升，女方的随婚资产随着不断贬值，反而男方的房产价值水涨船高。

而婚姻中双方的资产出现此消彼长，到达一定的临界点，就会出现各种各样的矛盾和问题。

有多少婚姻矛盾就是这样产生的？

这样不科学，甚至是违背现代社会经济发展规律的老习惯，是不是该被淘汰了？

良好的婚姻关系，和平等的双方关系密不可分，婚后资产的平等（相对平等），才能从根本上构筑一个平衡的婚姻关系。

所以，比较合理的资产合作模式，应该是“共同出资，同担风险，消费平摊”。

如果男女双方收入水平存在差异，按照比例也是可以分摊的吧？

风险提示第四条：婚前买房置业，还得关注对方征信和债务情况。

对于婚姻关系，是先小人，后君子好，还是先君子，后小人好？

相信没有人会选择后者，但是在感情基础最好的时候，借助买房核查征信，了解债务和存款情况，难道就是“小人行为”吗？

显然说不上，这是一种合理合法保护自身的途径和方法。

就像合作生意，谁也不敢选择“老赖”和“背负巨额不明债务”的人作为合作伙伴。

婚姻也是一样，盲目的爱，就是盲赌。

至于婚姻中出现“零和博弈”和“负和博弈”的情况，很多都是因为婚前没有做好“资产保卫手段”

所以有个词来形容对婚姻的管理，叫做“经营婚姻”。

而对于资产的科学认知和理性管理，是经营好婚姻这门“生意”的基础。

这就和现实合伙做生意的“本金”一样，道理相通，本质一样。

祝愿所有即将步入婚姻殿堂的新人们，都能收获“正和博弈”的美满婚姻。

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“准新婚”群体置业的注意事项和相关建议（建议收藏，觉得不错，欢迎转发）：

最先要说的，也是重中之重的，是关于各个地方的购房政策和落户相关的规定的充分了解和提前学习，这是为买房要做的必然也是必须的准备。

所有出发点以“买房牟利”，“婚姻换户口”，“攀龙附凤爬高枝”……这种以婚姻为名，实则为了实现个人见不得光的目的的行为，风险自担，不多讨论。

以下建议（不分男女，一视同仁），是以正常婚姻产生的购房需求为出发点，而提出的相关注意事项和建议。

1、关于买房置业的预算，要充分考虑到因为婚姻关系的建立而带来的变量因素。

婚前买房，一定要考虑到婚姻关系给收入带来的阶段收入变化。

婚前双方的收入结构，能不能作为买房产生的月供支出承担能力的评估？

短期来看，是可以的，但是长期来看，不可以。

举个例子：新婚夫妻买房，两口子月均收入20000元，房贷一个月8000，没超过50%，是不是很合理？如果女方怀孕（大概率情况），那意味着至少1年时间，月均收入就要打5折，变成10000（以双方收入均等的门当户对情况），不仅房贷比例一下子就达到80%，怀孕期间的费用支持，孩子的消费需求，马上就会让这样的家庭经济情况出现捉襟见肘的窘迫。

而男方要想实现在短期内收入发生高额提升，无疑是很难的。

所以，以未婚状态的收入水平，考量买房这件事，一定要做好经济预算。

2、消费结构的变化，对生活产生的影响，需要未雨绸缪。

买房子，是重大的资产投资配置，会对当下生活的消费结构产生持续的影响（视还贷周期和购买方式），最直接的表现，就是消费习惯的改变。

但是房子可以算是婚姻的基石，所以面对这样消费结构的调整，需要双方提前做好心理建设和习惯调整。

当然买房无压力，月供洒洒水的土豪，请随意。

但是大部分家庭因为购房，影响家庭消费习惯和结构，是常态。

3、家庭成员的需求不能只看当下，还要考虑因为家庭成员的变化而产生的未来需求。

大部分“准新婚”以适龄青年为主，买房子首要考虑的，基本上都是以自身出发。

图便利，亲繁华，如果是年轻家庭，这样的追求无可厚非。

但是买房的时候，多一点考量，这样买到的房子，或许在未来的日子里，更具有长期陪伴的可能。

例如就近的生活配套，菜场，幼儿园。

如果父母有同住的需要，楼层是否适合老人，有没有空间给老人散步，等等。

4、不建议“投资”心态，但是必须要有“保值”的思维和眼光。

买房如果只盯着“投资盈利”来看，是不是太功利也太累了？

但是毕竟是大宗资产投入，不说投资盈利，但是基本的“保值”眼光和知识，还是需要的。

这个根据个人和不同地区情况不同，建议买房以前，多看多学，谨慎购置。

买到跌价贬值的房子，会影响家庭和谐和夫妻关系的。

5、婚前买OR婚后买，大不同。

这个就不用赘述了，该说的上面已经风险提示了。

6、新的家庭，新的房子，不要和上一代人产生任何形式的纠葛。

简单一句话，就是为新婚买的房子，不要加上父母的名字！

这个可能会有人有争议，觉得加上父母的名字是孝顺，是保险。

这是典型“妈宝男”，“凤凰男”和“巨婴成年人”惯用的方式。

连经济独立自主，对资产支配权负责都做不到的人，还有什么不依赖原生家庭的？

这样的事，遇上不仅闹心，还影响新家庭的和谐。

绝对属于四旧落后，不堪陋习。

连自己的资产都不能做主，怎么可能做到为自己的感情和婚姻做主呢？

7、需求要统一，良好的沟通商量，达成一致不可少。

其实婚前买房，也是“准新婚”群体一次“家庭资产配置决策”的演练：

不谈婚论嫁，不能鉴定感情，不经历重大决策，难以分辨担当。

在“花大钱”的事情上，最能看清一个人的本质和心态。

通过这个事情，也是一次重新认识对方，深度了解对方为人，品行还有交流沟通能力的机会。

经历过后，可能会有更多的认知，这对于婚姻来说，利大于弊。

8、一步到位，过度投入和一劳永逸的思想，要不得。

新婚夫妻对于房子的要求，要有一点前瞻性眼光，好的房子当然住着舒服，但是伴随而来负担和压力也是成正比的。

要用运动的眼光去看房子这个事情，随着年龄和工作能力的提升，特别是家庭稳定以后，是希望在收入上有更多的可能和机会，还是如履薄冰兢兢业业？

这就和买的房子带来的负担和压力，密切相关。

新婚夫妻两个人，几十平米够够的，压力小，负担小，收入渐长换新的更大的更好的房子，岂不是很好？

一步到位买了房子，很有可能成为人生事业的枷锁和障碍。得不偿失。

9、新人买新房图好兆头，要注意规避不可控的因素影响。

结婚买新房可以说已经是惯例了，一般新房有两种，现房和期房。

特别是期房，那个交房时间，是完全不可自我掌控的因素。

新人的婚期都是有讲究的，而被买的期房交房耽误，绝对不是一件让人开心的事情。

所以建议尽量看现房，或者是考虑毛坯二手房（也算是新房）。

眼界放开，心结打开，说不定还能收获惊喜。

能掌控的，才叫人生。

10、新婚买房，要注重生活配套和交通

花前月下，风花雪月的浪漫生活固然美好，但是生活，还是要依赖配套和交通，才能正常的持续和开展。

配套设施的距离感和完善程度与新婚夫妇日后的生活舒适度一定有正比的关系。

在选择婚房时一定要提前注意目标房子一定范围内的生活配套，设施设备是否完善。

常见生活相关配套有大型超市、菜市场、饭店、洗衣店、银行、医院、公园，广场等等。

这些配套设施与生活息息相关，一个具备齐全配套设施的社区，为生活提供便利，为生活质量加分，提高婚姻生活幸福感。

同样，交通是非常一个关键因素，通勤时间，也是重要的生活成本之一。

而长途跋涉，漫长通勤，对于生活激情的消磨，最为难以承受。

结婚不容易，买房子也不容易，人生最有挑战，也是最有成就的两件事，莫过于此。

量体裁衣，量力而行，理智客观，方能圆满。

祝所有准备步入婚姻殿堂的新人们，置业顺利，婚姻美满。

都能有一个“幸福的家”

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下期预告：关于房产的资产和投资启蒙课③：已婚家庭的置业建议

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