郑州楼市有多凉（郑州楼市好不好）

金水北区组团：西起京广铁路，东到中州大道，南到北三环快速路，北至连霍高速。

金水北区距离北龙湖四五站的地铁距离，承接东区加老金水区外溢置业。美盛教育港湾主打教育资源、瀚宇天悦城主打地铁线“直接入户”、保利大都汇、海德公园主打商业加持……学区 地铁 交通 配套几乎已经金水北各大项目的标配。

优势：金水北位置相当优越，周边配套齐全，生活方便。

金水北的房子最保值！

郑州最保值的区域是哪里？

金水北一定是排在第一梯队，金水北是郑州19-21年房价增幅最大的区域。

金水北开发特别早，从00年之前就开始了像中方园、二十一世纪社区、明鸿新城这些北环的老社区，从九几年就开始开发了，算是郑州最早的一批商品房，也是很多新郑州人的第一套商品房。

2012年北三环开始修高架，金水北这些能开发用的用地算是开发完毕。我们会发现，金水北发展比其他三环外的区域早了十年。

那个时候郑州人对郑东新区有一种说法叫“鬼城”，金水北它不是传统意义上三环外的新区，也不是老城区，它是主城区最有活力的一块区域。

金水北的位置，西边是老高新，南边是老金水，北边是惠济区，东边是东区和北龙湖。位置非常好，吸纳的是全城的客户。如果手里拿着两百万想换房子，郑州看一圈新区配套不全，老区环境差，还没好房子郑东新区太贵。最后发现金水北才是最优先一个区域。

贯穿三条地铁线，还有完全不输老城区的优质配套。在售的房子从刚需到改善都有，而且大部分都在地铁口附近，能满足这么多条件。

金水北目前供应量大，长期来看房子非常稀缺，往北没地可开发了。

美中不足：

城市界面差，因为这个区域大部分新房涉及城中改造，容积率高，还有大量的安置房，经适房单位房外观破旧，影响整体美观，也拆不掉，很难改变。

纯新盘越秀金悦文华值得期待！

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企业全称：郑州越武房地产开发有限公司

金水北的城中村改造项目，保利开发的区域比较大，越秀的项目刚开始开发，人们也会和保利的项目有所对比。

金水北一直是个传奇的存在，地位仅次于三环主城区，全面超越管城和二七主城的地位和价值，身处其中的楼盘皆是爆款。 越秀金悦文华，低密度改善盘，3.5的容积率，改善盘还要看具体的产品，但城改项目多共性就是容积率高且多以位置致胜，所以3.5容积率的越秀做改善的优势非常大。

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最厉害的是对外宣传将签约优质教育资源，主打双名校，东侧即为文化路三小长安校区及龙门实验学校长安校区，越秀地块为路砦城改。

周边有美盛金水印、康桥天樾九章、保利大都汇项目，瀚宇天悦城、距离美盛教育港湾也不远。可能推迟到四月份开盘，金水北改善又多了一个选择，建议重点关注。

11盘混战、各显神通

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美盛教育港湾这个金水北的巨无霸楼盘现状是一期待交房非常的惊艳。

二期在售，尤其是金水印硬是金水北的位置卖出了金水主城的价格且没有丝毫价格松动的迹象，当初被质疑的美盛用事实证明实力还是非常强大的。 2022幼升小的招生计划中，美盛配建宣传的金水区纬五路第一小学（普庆校区）的名字出现在纬五路一小教育集团的后面，招生8个班，内部消息透露该校区是纬五路一小继大河校区、东岳校区之后又一根正苗红的分校区，其课程设置、教育教学、校本教研等全由总校统一管理。 金水区外国语中学是郑州外国语教育集团的分校，命名为郑州外国语学校教育集团金水外国语中学，是金水区教育局重点打造的一所公办初中，换而言之跟惠济外国语跟总校的关系差不多，今年同样招生8个班。 既然敢定义为教育大盘，后期的学校也不会太马虎，金水北依然可以选择教育港湾。

美盛金水印，22000-25500，户型越大越贵，无疑是金水北房价的天花板。 周边有地铁4/7两条线，距离北三环较近，东风渠河景近在眼前。

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目前的政策是，凭购房合同今年可入学，学校是纬五路一小分校，郑州外国语集团金水外国语学校，就是教育港湾那个。 地块西侧为东风渠河景。精装修交付，标准很高，不仅有入户智能感应灯、鞋柜除臭设备、厨房上轨推拉门、可移动厨房插座等人性化配置，烟机灶具、垃圾处理器、净水器、智能马桶、新风、中央空调等家用电器也都是知名品牌。预估成本装标在1500-2000之间。 还配有会所，目前已经正常使用，里面有私人影院、会议室、麻将室、健身房、台球室、茶室等，比较实用。 这个区域实在没有改善楼盘可选。老牌改善小区普罗旺世已经落伍，产品、停车都是问题，正弘蓝堡湾、万达公馆的小户型业主寻求改善新房自然看不上教育港湾、招商美景美境、碧桂园云境。自然，金水印映入眼帘。

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金水印买个精装房，起码社区更高级。目前配套会所、社区大堂、单元大堂、部分外立面已经呈现，看着也都不错。学校的话也能上教育港湾那边的学校，地块周边还会新建学校。

保利大都汇是金水北唯一地铁 小高层，保利金水北千亩大盘由杓袁转至刘庄，大都汇正式决战金水北。

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高颜值外立面现代极简风格，局部石材 真石漆 局部铝型材压条，高窗墙比玻璃幕设计，3.19的容积率清一色的小高层，放在金水北的市场上还是足够抢眼的，已开工且施工速度非常快，这就是央企的优势。

2023年爆款楼盘必定有它的身影，改善可以重点关注。保利大都汇年底销售力度之大，加推主推！24号4号楼，98-118-128-148（四个户型)，15%网签，余 15%可协商。

保利海德公园花园路东地块还在以准现房的形式做清盘特惠，均价16500元/平，主流户型100平，比较适合刚需。丽水路南、花园路西，容积率2.9，建筑密度25%，建筑高度75米，绿地率30%，金水北的无敌区位价值。紧邻贾鲁河的无限风光，这点生态资源的优势是金水北其他楼盘所无法媲美的。 当然这个位置的劣势也是非常明显：1、错综复杂的连霍高速带来的不仅有噪音的干扰还有粉尘的污染。有价格上的优势。

瀚宇天悦城二期已经在收尾了，金水北配套之王，相比21年的高价站岗，目前的价格倒是优惠了不少，部分户型甚至可以达到1.7，大面积应该还有。项目的卖点还是位置 学校 交通，文化路上的张家村站更是4、7号线的换乘站，双地铁的加持和文化路、三全路的大路交通，项目的通勤还是没有问题的，东侧更是有东风渠魏河的景观加持。施工目前倒是一切正常。

康桥天樾九章贵为康桥第四代湾系产品且有小豪宅作品之称的天樾九章，今年经历低首付各种促销补贴。与央企合作后会步入正规。

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北侧魏河，目前还是河水干涸的状态，但治理已提上日程。 城市界面非常一般，这种现状会随着新龙路的贯通、柳林城改的安排而得以改善。在售109/127/143/168㎡，

1️⃣央企携手，实力保障2️⃣金水主城，花园主轴 3️⃣GAD大师执笔，国际WELL健康认证社区 4️⃣金水北唯一高端会所 5️⃣110-260㎡纯改善社区

招商美景美境2期，央企招商 美景，配套河景 地铁，工程进度很快，已全线封顶，计划明年12月交付，价格不贵，尾盘。

碧桂园云境，好地段、2号线和4号线地铁沙门站。不足就是地块户型有点杂，以后区域人不会少，特价机小户型能做到13500。碧桂园遭遇目前最困难时期，不过好在房企没有美元债。

国泰观邸，现房、期房均有房源在售。户型有点老，签约了农科路小学 47中总校。面积段89的两房和190的大平层。

万科翠湾中城采用的装修标准基本和万科民安江山府档次差不多，厨房整体采用西门子或同等档次的烟机灶具及洗碗机三件套，卫浴采用杜拉维特、汉斯格雅等国际品牌，全屋热交换新风系统，安吉尔的净水系统，部分户型配置有中央空调等。万科品牌、创新的立面、高标准的精装，注定了价格不菲。

打造产品的万科翠湾中城、康桥天樾九章地段上不如瀚宇天悦城，到底是产品优先还是地段优先?现在就是人们已经习惯把惠济老鸦陈称作金水北板块，对万科是个利好。从市场热度来说，万科翠湾中城还不错。

招商时代锦宸施工进度很快，只有两个户型，95平和125平，户型绝好，是一个精致的偏刚需和刚改的社区。规划有50米景观带，也算是一个小微公园，作为央企，再往东一个地块就是贾鲁河，地铁口500米，价格合适还是值得买的。

一句话总结如何选楼盘？

买教育首选美盛教育港湾，目送孩子进门对门的名校；

重视品质选金水北改善的天花板产品美盛金水印；

综合配套好教育 双地铁 河景优选瀚宇天悦城；

纯改善选保利大都汇，地铁 稀缺小高层；

刚改追求性价比、低密，可考虑保利海德公园；

既要地段又要性价比又要装修首选碧桂园云境​；

万科翠湾中城集颜值 品质 空中花园是现代年轻中产首选；

康桥天樾九章​是康桥纯改善湾系产品对标的是金水印，但还需要赢得更多信任。销售政策优化值得期待。

招商美景美境2期是金水北刚需首选，央企安全交房早 地铁 低容积率综合配套好。

关注学区 现房的备选国泰观邸；

招商时代锦宸的优势是央企 地铁 河景 绝版户型，​可关注价格政策，均衡型配套，适合惠济年轻改善人群。

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