房产中介是如何双向谈价格的(事关你我他别只顾吃瓜)

事情起因

近日,某房地产中介的经纪人爆料,自己曾于2019年6月21日、22日两次带领谢娜、张杰夫妇去上海思南公馆看房。

当时谢娜、张杰夫妇以“不喜欢”为由没有成交,可后来这位经纪人发现,两人竟私下绕过自己购买了这套房子,且已于2020年2月完成过户手续。

按市场成交价估算,这套豪宅的售价约6200万元,中介费可能就高达180万。

于是,愤愤不平的房地产中介发文,指责谢娜、张杰夫妇为了省下中介费而“跳单”的行为,并称自己将发起诉讼,维护合法权益。

谢娜、张杰夫妇则回应称,该房地产中介的行为侵害了自己的肖像权、名誉权和隐私权,已提请进入司法程序流程。

双方各执一词,顿时在互联网上引发热议:

  • 网友们有的表示,谢娜、张杰夫妇有钱买豪宅没钱付中介费,接受了服务不给钱,不厚道;
  • 有的表示,房地产中介既没有核心技术,也没有等价付出,就带人看了两次房,却要收180万的天价中介费,不公平。
  • 还有的表示,事不关己,吃瓜看戏。

投帅以为,买房置业对咱们普通打工人来说,也是一生中的大事;此次纠纷中涉及的经济学常识以及法律法规,都非常值得大家留意和学习。

房产中介是如何双向谈价格的(事关你我他别只顾吃瓜)(1)

合同是依据

《民典法》对房屋交易中“跳单”的认定,首先就是当事人跟房地产中介之间,是否存在合同。也就是,需要先证明有“单”的存在,才能判断是否存在“跳单”行为。

通常,购房者是不会提前与中介签订中介合同的,一般都要在看房后,跟卖家谈妥价格,甚至到签订房屋买卖合同的时候,才有可能跟中介签约。

比如,在这起事件中,谢娜、张杰夫妇如果没有跟该经纪人签订中介合同,那么在法律上就不构成“跳单”行为。

相应的,该经纪人如果要起诉谢娜、张杰夫妇“跳单”,就必须先提交双方存在书面或口头协定的证明。

至于房屋卖家是否存在违约行为,也要看他是否只与这一家房地产中介签订了独家代理协议。

如果卖家同时跟多家中介公司都签订了协议,那么也无法认定其存在违约行为。

按法律规定,卖家有权通过多种途径发布售房信息,买方也有权在众多中介中选择成本更低廉、服务更满意的公司。

所以,我们要吸取的经验教训就是:

  • 在房地产交易过程中,作为卖家,尽量不要与某家中介公司签订独家代理协议;
  • 作为买家,在交易完成前,尽量不要提前与中介公司签订合同。
  • 如果要签订合同,也要留心“跳单”的违约金数额是否合理,以防将来扯皮预留后手。

房产中介是如何双向谈价格的(事关你我他别只顾吃瓜)(2)

天下苦中介久矣

海外的房地产中介,除了房屋经纪,一般还兼具法律顾问和价格谈判的作用。房屋买卖双方,各自雇佣中介商议价格。

比如,500万的房子,中介凭借自己的专业知识帮买家砍掉10%,以450万拿下,那收个十几二十万的佣金,也不算过分。

而我国的房地产中介,主要是提供房源信息及看房服务,对交易促成、手续办理能够起到的作用十分有限。

他们手握天量房源信息,又按成交金额的比例收取费用,那么自然就有推高房价的动力,也具备推高房价的能力。

以至于很多网友认为,当下高房价、高房租的困境,房地产中介也具有不可推卸的责任。

有人说,房地产交易怕被骗,找中介是不是能起到保障作用。

或许有,但非常有限:

  • 房屋合法情况、交易细节,都是由房管局负责的,中介并不会进行事先核实。
  • 购房资质、贷款审批,都是由银行负责的,中介同样什么忙也帮不上。
  • 房地产交易完成之前,买家的资金都是由房管局保管的,房屋过户完成后才会打到卖家账户上,即使没有中介,买卖双方也都不必担心对方会骗自己。

所以,我们会尴尬地发现中介在整个交易过程中,并不起什么关键的、不可或缺的作用。他们就是带着你,带你去看房、带你去银行、带你去房管局。

如果要说服务,那确实提供了热情的服务,但这服务是否值几十万甚至上百万,就很难说了。

房产中介是如何双向谈价格的(事关你我他别只顾吃瓜)(3)

综上

回到本次事件中,房地产中介经纪人带谢娜、张杰夫妇看房的时间,跟谢娜、张杰夫妇买房完成过户的时间,差了半年多。这两次看房,对最终成交,究竟起到了多大作用,很难证明。总不能因为你带人看过房,以后的成交就都算在你头上吧。

据说谢娜、张杰夫妇,后来是找了家小中介,最终购房的价格在5900万左右,中介费也更加低廉。这样算下来,里外里比从上一家中介公司那里购买,低了近400万元。

就算对明星来说,400万也不是个小数了吧,如果通过合法途径能省下来,没有什么道理不省啊。

我国房地产中介原本的优势就在于信息壁垒,可在这个信息大爆炸的时代,最不缺的就是获取信息的途径。现在部分地区已经开始尝试建立官方的房源信息库,一旦有政府信誉背书的房源网站推出,房地产中介存在的价值必将大打折扣。

希望房地产中介公司也要顺应时代、积极改进,不要抱着之前的老思路、老模式不放;要明白当时代抛弃你的时候,可能连个招呼都不会打。


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