修复在即天津这些板块要盯紧（利空已出尽天津这个昔日）

动态的楼市没有永恒的主角，没有哪个板块会一直辉煌，也没有哪个板块会一直垫底。过去10年，西青区呈现清晰的“板块轮动”现象。

从2012年的中北镇，到2016年的张家窝，再到2018年的精武镇，再到这两年热度较高的华苑西、宾水西。

反观，中北镇这个昔日封神的板块，这几年风光不再，甚至有些“过气”的赶脚。

然而，如今的中北镇又找到了新的发力点。

No.1

成交数据是市场最真实的反馈。

血拼哥梳理了中北镇这些年来的成交情况。

中北镇2005年，商品住宅成交均价4323元/㎡。

经过15年的跌宕起伏，中北镇板块楼市从萌芽走到成熟，成交均价最高涨至25442元/㎡，涨幅高达489%。

然而，从2018年开始，因为受整体大环境的影响和版块自身限制因素，比如地铁、教育等，中北镇价格开始走下坡路。

2020年成交均价为22392元/㎡，比2018年每平米下降了约3000元左右，房价回落明显。

从近一年中北镇成交数据来看，2021年6月是房价最高点，2021年12月是房价最低点，降幅达18%。

今年从1月开始，板块价格持续下探，目前已跌至2万以下。

No.2

楼市行情的变换也与土地市场的供应行情有一定关联。

血拼哥梳理了中北镇这些年宅地的成交数据。

2005-2009年，中北镇地价维持在1000-3000元/㎡之间；

2010-2012年，中北镇土地市场空窗期，零成交。

2013年，中北镇上演了一场“抢地大战”。金隅力压4家房企，竞得溪秀苑南侧地块，也就是如今的金玉满堂，彼时楼面价8312元/㎡，这宗地块的成交，直接将板块热度拉高。

随后，2015-2016年，中北镇迎来第二个土地市场的空窗期。

2017年，“抢地大战”又升级了。这次是8家房企，最终龙湖以自持36%的代价拿下了板块内首个自持地块，彼时楼面价16500元/㎡，较之前的地价，涨了142%。

2018年，中北镇迎来第三个土地市场的空窗期。

2019年，板块再度热闹起来，中骏、正荣、龙湖先后落子。

如今，中北镇已有3年的时间没有土地供应了。

土地端供应乏力，直接造成板块内新房供应跟不上，长此以往必然导致板块发展后继乏力，所以这几年中北镇新房市场声音很弱。

然而，令人欣喜的是，中北镇即将有新地供应了。

上周五晚间，2022年天津第二轮两集中供地正式官宣，挂牌了11宗地块，中北镇占了2宗。

尤其是02号“万卉路地块”，距离外环不远，紧邻镇政府和在建地铁站点，周边配套成熟、城市界面也较为规整，妥妥的优质地块一枚。

新地的入市，一定程度上将激活板块活力。

所以，要说中北镇已经到头了，还为时尚早。

因为，利空出尽，便是利好。

No.3

此外，从去年开始，配套已是环城翘楚的中北镇，又填进了很多加分项。这些加分项，恰恰弥补了中北镇的短板。

①中北镇腹地终于有地铁了

去年2月，地铁8号线延申工程正式开建，计划与一期工程同时投用，2024年底建成通车；预计在中北镇政府、物美超市、溪秀苑附近分别建地铁出入口。

从站点分布上看，8号线延申线已经伸入到中北镇腹地，建成后将与8号线一期实现贯通。

②补足教育短板

此前，中北镇最大的短板就是教育。

发展十余年，都没有一个像样的公办校，这就造成了早前入住居民的痛处。

所以很多中北镇人为了孩子上学纷纷回流到市区华苑、王顶堤、向阳路等区域。

意识到这个问题之后，为了留住人，中北镇引入了南开敬业中学。

坐落于中北大道万源路的南开敬业学校目前施工进展顺利，今年交付使用。

今年9月，学校将正式开学，迎来第一批七年级新生。

南开敬业小学，选址万科西华府，计划2023年9月投入使用。

③2所高校确定迁入

6月7日下午，西青区举行“大运河艺术之城”建设工作领导小组第一次会议暨天津美术学院、天津音乐学校与西青区战略合作签约仪式。

标志着天津美术学校、天津音乐学院正式落户西青。

大学的引入会带来一些政策导向，有学生、有老师，人口有增量，居住圈层也会得到相应的提高。

另一方面，大学周边的配套资源还会再进行补充与提升。

④商业配套再加码

中北镇拥有宜家、永旺等，商业在环城来说，本就是佼佼者，如今再度加码。

△大悦城春风里效果图

备受期待的天津大悦城春风里，将于2022年末开业。

项目总体量约为19.6万方，商业建筑面积13.3万方，由东里、西里两个单体建筑组成，预计引进近300个优质品牌，近40%为首进品牌。

此外，NSC新运动中心，也正在建设中。

△NSC新运动中心效果图

项目对原有产业及配套用地升级迭代，打造集体育健身、体育娱乐、体育赛事等为一体的天津首席全龄化都市体育运动中心。将面向传统体育、新兴体育、电子竞技、主题运动街区、智慧体验、艺术、文化、娱乐等相关产业以及附属配套等业态。

目前已完成A区招商工作，商户正在装修中。

△永旺梦乐城实景图

同时，永旺梦乐城二期预计今年9月开业，在现有永旺梦乐城基础上，将三楼进行改造升级为卖场项目，新增商业面积3万余平米，改造完成后永旺梦乐城中北店商业运营总体建面13万㎡，经营店铺230余家。

△万禧广场效果图

万禧广场预计10月开业，项目总建筑面积3万㎡，位于新城市中心二期。酒店 商业的组合，业态为餐饮、娱乐、休闲等。

华侨城运河水街，建成后将成为集旅游度假、休闲娱乐和创意产业为一体的新型生态旅游景区。预计2022年下半年开街。

板块发展三要素：学校、地铁、商业，这些都是吸引人、留住人的利器，中北镇不仅做到了，还做的越来越好。

更何况，现在的中北镇是“学校、地铁、商业、大学”，这样的超强组合，放眼环城，有且只有一个中北镇。

No.4

中北镇本身底子就不错，现在还有众多城建利好密集砸来，这会让中北镇的“城市感”越来越强。

按照西青的板块轮动来说，中北镇已经经过了一轮的市场检验：从2005年至今，经历了5年居住区城市，7年兑现城市化，10年城市新中心形成。

而这也是板块升级改善的前提，也只有改善板块才能拔高房价。

这么多的利好是肯定会叠加到房产价值上。

3年了，中北镇现在已触底，待各种利好兑现后，房价势必迎来反弹。

中北镇的故事还远远没有讲完......

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