为什么最理想的居所是洋房 洋房观察一

写在前面

前不久，四川知道刊发的《成都大平层恐断供，且买且珍惜》一文，深刻分析了大平层市场出现腰斩极端现象背后的原因，引发了行业对行业产品现状的讨论与思考。

而单个细分产品出现极端分化的现象不止表现在大平层，还有洋房产品。

由四川中原地产提供数据显示，2021年至今，大成都范围内新增6 1F及以下的45个洋房项目中有40个集中在二三圈层，一圈层仅有5个项目，呈现洋房供应近郊化、主城区稀缺的现状。

从市场表现来看，“洋房”一词对购房者非常受用，市面上大量有着“洋房”二字的项目去化速度不错，这是因为在购房者的印象中，洋房即代表低密、舒适、品质。

但真的是那样吗？

借此话题，四川知道将特别发起“重识洋房”专题，将从洋房建筑设计、发展历史、经典案例三个维度来深刻认识洋房。本篇将从建筑设计视角看“洋房”，或许会颠覆你对“洋房”的原有认知。

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“洋房”的起源

按照多数说法，“花园洋房”起源于工业革命时期的英国，百年前，洋房随大批英国建筑师来到了中国，受到上海、福建、广州一带的上流阶层的极致推崇。

上海的洋房建筑，几乎记录着大半个中国的近代风云人物事迹，它是晚清重臣李鸿章的藏书地，是蒋介石和宋美龄柔情缱绻的情史，是张爱玲《倾城之恋》中老上海的烟云，是张学良叱咤一生的载誉府邸……

但这些故事里提到的多数“花园洋房”更偏向于今天我们说的欧式独栋花园别墅，如下图：

李鸿章丁香花园&蒋宋住宅“爱庐”

建筑特征概括为：带有花园草坪、车库的独院式平房或二、三层小洋楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适度高。

从建筑形态来看，张爱玲位于上海静安路的故居——常德公寓与现代洋房形态更为相似。

上海静安·常德公寓

8层的楼房每层均铺设木地板，房间装有壁炉和热水汀，卧室再配备小衣帽间和独立卫生间，厨房沿西外廊布置，每层楼还设有后阳台和保姆专用卫生间。这些摩登的生活设施和套间设计，在当时就代表着身份与品味。

发展至今，我们现在口中所说的洋房已经离最初的洋房概念相去甚远，现在常见的广义的花园洋房介于别墅和普通高层住宅之间。但不管如何演变，“洋房”始终保留了三个核心基因：大尺度、大花园/露台、低密度。

这也是如今大多数购房者对“洋房”具有莫名好感的根本原因。

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建筑学里无“洋房”

现代“洋房”，究竟是如何定义的呢？

笔者搜索全网，几乎没有一个释义能准确解释当下的洋房形态。而在行业内有一个约定俗成的划分，即根据建筑楼层，认为6F（包括6 1F）及以下住宅即为洋房（除去别墅形态）。

为此，我们特别咨询了CAS无竹会建筑师沙龙发起人、成都中筑华恺建筑设计有限公司创始人张珂，他告知，从建筑学本身讲，没有关于“洋房”的设计概念名词解释。也不能简单粗暴地用建筑层数来定义建筑的类型，行业俗称的“洋房”，可以认为是多层住宅建筑中的一种。

在《成都市城市规划管理技术规定》中，民用建筑按地上高度分类划分如下：

（1）低层建筑：建筑高度不大于 11.0 米的建筑为低层建筑；

（2）多层建筑：建筑高度大于 11.0 米且不大于 24.0 米的建筑为多层建筑（含建筑高度大于 24.0 米的单层公共建筑）；

（3）高层建筑：建筑高度大于 24.0 米的建筑为高层建筑（不包括建筑高度大于 24.0 米的单层公共建筑）。

可以看到，民用建筑以地上高度分类的，而并非以总楼层分类。其中，高度大于11.0 米且不大于 24.0 米的建筑为多层建筑，按照常规住宅3米层高计算，即多层建筑为约4层——8层的建筑。

张珂认为，不能将多层住宅等同于洋房。

他回忆，40年前成都的单位分房是3层及以下的木楼和筒子楼。后来砖混结构开始占据主导市场，因为技术和成本的原因，六、七层以下的住宅成为了国营单位福利分房的标配，这些房源在今天成都老城区还能看到，但这些多层建筑不能被叫做洋房；

90S成都单元房

随着商品经济的快速发展，以18层的电梯房为主力的住宅风靡了几年，再往后就很快被突破18层，以100米的高层统领市场，高容积率时代还突破了100米以上修建了不少超高层住宅。

“高速发展的商品房时代，高容积率催生了不少城市病，直到最近几年，成都提出‘降容’，重新调整了规划，住宅用地容积率2.5以下为主流。对品质追求的提升，让多层产品再次进入了开发视野，那么新的多层就和老多层的区别就更大了，形态更多、品质更高、空间的舒适度也更高。”张珂说。

成都早期洋房王府花园

成都经典洋房代表龙湖·弗莱明戈

他认为，“洋房”可以被认为是带一定别墅特征的高品质多层住宅。也有设计界资深人士将洋房解释为“高品质生活空间”。

无论哪种解释，当下的“洋房”都被冠以一个关键词——“高品质”。

中泰设计产品研发中心总监陈筱秋将“高品质生活空间”解释为：

外部环境：建筑高度适宜；立面-美学标准高，具备耐久性；景观园林优美，重体验，多趣味，有交流。

现代洋房|麓山上院·玖著意境图

内部环境：日照良好，南北通透，空气对流，噪音干扰低，室外视野良好。（洋房特别突出）

现代洋房|人居越秀和樾林语多层洋房效果图

室内格局：层高舒适，动静分区，功能合理，场景惬意。

相比传统生活空间，具有设计人性化、场景多样化、智能科技化等进步特点。

洋房，是“高品质生活空间”的一种，也是众多改善型群体面临选择的低密建筑形态的之一。四川知道综合高品质多层住宅特征，总结当下“洋房”优势有以下几点：

1.更低的容积率：更低的容积率让洋房社区各个楼栋之间的楼间距更宽，能获得更好的采光，业主能享有更多的绿化空间；如果我们不能以楼层作为判断洋房的标尺，低容积率便是对洋房最基础的判断，容积率（单宗地块）越低的多层住宅产品越纯粹；

2.得房率更高：洋房的得房率要比高层多一些，即公摊更低。在其他条件相同的情况下，得房率越高，买到的房子就更划算，也意味着更多的资源占有；

3.梯户比不同：洋房社区因楼层低户数少，如今一些洋房做到了两梯两户独立入户，还有些洋房还做了对开门电梯厅，类似于独立入户，居住感受和私密性也更好；

一梯两户 独立入户示意

4.圈层更纯粹：相比普通住宅，洋房产品拥有更高的溢价能力，相应地对客户总价承受能力要求更高，也意味着圈层更加纯粹；但要注意，同一地块内，纯洋房社区比以“高层配洋房”的“高低配”居住舒适度会更高；相同建筑形态下，楼层越低的洋房越接近“洋房”的低密原始本质。

张珂认为，当前之所以叠拼产品层出不穷，是因为开发商判断他们的客户有别墅情结，但是，在多层的框架下，“大平层洋房产品”的某些方面更能契合未来中国大多数家庭的生活状态诉求，可以通过提高多层产品的层高来消解这类别墅情结。

产品创新，还原“洋房”的高品质，似乎才是当下洋房产品领域应该研究的关键课题。

敬请关注后续专题报道，《洋房观察（二）|追溯成都洋房发展20年》下期见。

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