九围锦驰工业区规划图（工业园区地段分析）

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虽然苏州工业园区有5个街道，界限划分得非常清晰，但是从房产板块上来说，划分5个就明显太粗糙了。

市场自己会划分板块。

金鸡湖街道，苏州价格高地，内部也分为很多个板块。

唯亭街道，分为跨塘、青剑湖和唯亭三个板块。斜塘街道，分为独墅湖、斜塘和车坊三个板块。

在划分五大街道之前，胜浦就是一个板块。铁板一块。

把钟南街东划到胜浦之后，胜浦就变成了两个板块：湖东和胜浦。

胜浦的湖东，在中环线以内，是一大片奥体新贵，唐宁府、林溪雅苑、海和云庭、上东区PRO。所谓“四大天王”。

这里跟“老胜浦”，是两个世界。

目前苏州园区在售的新楼盘，我是说“正常”的新楼盘，就只有胜浦和车坊。

今天我们就来说一说这两个板块。

虽然我以前讲过一个段子，在园区板块排名里，车坊和胜浦，都是“其他”。

但是，其他与其他之间，还是不一样的。

胜浦的新楼盘多一些。备案价在3.2万元。

车坊只有一个新楼盘。备案价3.5万元。

从实际的销售价格来看，二者至少相差4千元。按照百分比来算，车坊比胜浦高13%。

车坊凭什么比胜浦高4千？

这个价格，并不是开发商决定的。而是在土拍挂地的时候，车坊的地，就是比胜浦的地贵。

说明官方知道，车坊的土地比胜浦更有价值。

在苏州买房，其实很简单。如果实在看不懂苏州的市场，那就买最贵的，一般不会犯大错。

在自由市场中，单价最高的楼盘是哪个？

当然是狮山的揽月阁。

这个楼盘虽然容积率很高，至少不会亏的。

如果你不能接受5.7的容积率，那么就就只有一个选择了：

车坊的新楼盘。

大家都知道，那个楼盘是中海的。

上周末，米宅还在全网推这个盘。估计等过几天开盘的时候，又要来一大波外地购房者。

车坊目前最大的弱项，就是城市界面和回迁房。可以说是被四大新城吊打。

车坊的位置，是在中环外。

胜浦的位置，也在中环外。

车坊板块内部，完全没有产业。

胜浦的工业用地，占总面积的70%还要多。

胜浦的产业，当然是吊打车坊。

但是，一个房产板块，产业并不是最重要的。隔壁板块有好产业，也是可以的。比如说玲珑板块。

之前我写过文章，分析胜浦的楼市。

《总被忽视的苏州第四大“新城”，是时候分析一下胜浦楼市了》

主要分析了胜浦的二手房市。

胜浦的商品房小区，数量不算少。楼龄比较新的，也有。

挂牌价最高的二手房小区，2016年的浦湾公馆，平均2.8万元。正经的商品房小区。

但是车坊的二手房市场，就完全不一样了。

整个车坊，最近15年，只有一个商品房小区。就是2017年左右交房的中锐星奕湾。

这人小区在B系平台挂牌均价是3.8万元。这个小区起步面积就是112平米。

这样看来，车坊的新房，备案价3.5万元，算是倒挂盘了。

决战在二手。

看到隔壁那个二手房小区了吗？

那就是你5年后的样子。

五年后，车坊和胜浦的差距，就不是13%了。

全文完

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