封顶楼面价与房价（楼盘价竟然比楼面价还低）

近日，厦门市部分楼盘以低于成本价销售的消息引发市场关注。据报道，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万元/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

早在10月初，厦门万科白鹭郡因降价促销一度上了热搜。有报道指出，万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄，最低售价为278万元/套。

此后厦门房企开启“价格战”模式。据悉，在10月下旬，厦门翔安金茂悦推出了部分房源，以“单价2.5万元起”为卖点进行促销，而该项目土地楼面价为29451元／平房米。

房产的楼面价是什么意思

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式为：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

胡慧荣表示，从厦门楼市市场方面来说，今年三季度末，在售项目打折成风，降价潮起。整体来看，厦门楼市受政策调控影响，一、二级市场逐渐回归平淡，进入长期盘整期，特别是2016年左右拍出的地王项目解套难，纷纷进入割肉阵痛阶段，在售项目打折让利成风，但整体去化仍难转好。对于房企而言，一方面土地市场低溢价成常态，拿地成本降低；另一方面新房市场利润空间严重压缩，资金回笼压力大。

厦门均和土地评估董事长王崎表示，万科白鹭郡降价营销成为一个“网红”事件，对市场产生较大影响。眼下房企都在拼实力，其中部分中小型开发商在这一轮行情之下存在资金压力，有回笼资金需求。而在全国楼市降温的环境下，厦门出现的面包和面粉价格倒挂这一现象一定程度和厦门土地“饥饿”营销有关系。