郑州佳润滨河现状（鞋城转型社区商业）

昔日在郑州京广路鞋城商圈首屈一指的京莎广场，历经16个月，摇身一变转型为社区零售商业，备受关注。

当京广鞋城商圈风光不在，曾经的时代落幕，京莎广场即便使出浑身解数也未能扭转颓势，而后与佳兆业商业集团结为“秦晋之好”转型购物中心能否转危为安？

升级改造项目本身就具有很大挑战，项目的定位、商业现状与在地优势、后期运营与前期设计等各环节都十分考验背后的操盘团队。

那么，开局便遇郑州7.20暴雨的佳兆业佳纷天地，开业5个月后，现在怎么样了？

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定位“国潮 直播”

2021年，国潮热可以说是年度流行词汇。不管是此前河南卫视出圈，还是直播间里的鸿星尔克与蜜雪冰城，都诠释着国潮热。

作为旧改升级的佳纷天地在项目定位设计及前期营销中也融入了“国潮”、“直播”，欲打造围绕年轻人的郑州首个国潮主题商业综合体，再结合火热的直播，建立双线营销渠道。

2021 年12月17日，邦君满怀期待地走访了佳纷天地，欲将其打造的国潮与直播项目一探究竟。

结果怎样？早有预知，餐饮类、儿童体验类占据商场业态的半壁江山。

一层主要有彩妆、运动、潮鞋、设计师首饰、商务咖啡，以星巴克、小米之家、屈臣氏、伶俐、名创优品等体验店为主；

二层是生活超市与跨界集合店，有世纪华联、大玩家等（据传前期欲引入盒马鲜生或超级物种）；

三层以儿童零售、沉浸学习体验为主，包括宝贝孩子王、大黄蜂、瑁恩瑁爱、乐高世界、巧手丫、拳击、轮滑、街舞等店铺；

四层定位于餐饮、娱乐，代表品牌有奥斯卡、虎牙炒鸡、农小锅、瑞幸咖啡等；

五层还是以海底捞、杨掌柜辣椒炒肉、 书亦烧仙草等为代表的餐饮业态。

这些品牌店在郑州其他社区型商场大多可以找到，而此前所说的国潮街区、网红直播地等特色并不明显。

除了在二、三、四层的空间动线交汇处、转角点等位置发现有关于卷轴、豫剧、汉服、少林等陈列的装饰之外，并未见到与国潮、直播相关的店铺产品或直播场景的打造布置。

场景化的改造升级只是表面工程，若没有国潮的实质性、差异化的品牌或聚集性业态来吸引、深度绑定消费者，很难实现定位对客群的吸纳和匹配。

三层儿童游乐体验区

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虎口夺食存隐忧

在疫情持续笼罩的背景下，人气、客流是目前大多数零售商场所焦虑的问题。

作为社区型商业，5万方体量的佳纷天地虽在业态规划方面可一定程度满足周边2公里人群消费需求，但辐射力有限。

沿着航海路，在佳纷天地西侧1.2公里处便是二七万达，作为雄踞郑州西南近十年之久的“扛把子”，早已成为周边社区居民“吃喝玩乐购逛”的首选地，形成了商圈影响力及顾客粘性，而佳纷天地想要虎口夺食，难度可想而知！

原本佳纷天地的“国潮 直播”定位是要避开二七万达商业同质化，形成错位化发展，共享片区流量，可现在呢？

据佳纷天地内部人员透露，此前佳兆业入驻之前进行过前期市调，在项目2公里范围内有新老小区201个，人口43万人，大中小学校9所，片区存在很大的消费潜力。

而面对17万方商业体量的“巨无霸”，缺乏特色业态或品牌的佳纷天地也只能眼睁睁地看着消费者流失万达，毕竟两者只有一站地铁之隔，交通十分便捷。

反观同在航海路的福都广场、盛华里等社区型商场，单从客流量角度看要强于佳纷天地，其中原因之一即是前两个项目均处在区域购物商场空白区，市场竞争压力很小。

实地走访发现，在佳纷天地各楼层还有待租铺位，尤其在四层餐饮区，根据店铺状况，应该是开业之后又撤离。这样的现象不难理解，门店若长期得不到现有消费者的认可，再加上商场自然客流难以为继，便也只能关门大吉。

而如何提升商场客流，保持可观人气，又非常考验背后操盘团队对商场业态的规划招商和运营！

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背后推手实力如何？

据了解，佳纷天地是佳兆业在郑州的首个轻资产项目，目前佳兆业商业集团全国在建商业项目64个，总面积超370万平方米，有一定的的商业运营经验。

在2020年3月份，佳兆业商业集团成为京莎鞋广场的第二股东，占股30%，双方各派团队融合运营郑州佳纷天地。

历时16个月，耗资1.5亿元，佳兆业将原来的京莎广场改头换面，升级蜕变为社区商业购物中心。

在佳纷天地开业前期，佳兆业与京莎合唱双簧，抛售商业（约5万m²）、停车场（约4万m²）、写字楼（约5.2万m²）、公寓（约1.8万m²）等物业，以最快方式回笼资金。截至目前，商场内还有些许待售商铺。

图片来源郑州佳纷天地官方微信公众号

佳兆业在轻资产运营方面轻车熟路，对商铺实行只售不租的模式，进行统一代运营。举个例子，商户花140万拿下一间商铺，需要先与京莎方签订房产买卖合同，再与佳兆业签订托管运营15年合约，业主需将商铺交于佳兆业统一招商运管，商户只需坐等每年两次的返祖收益。通过计算，至少也要13年才能回本。

另外，在商场内部空间动线设计改造上，佳兆业运营团队将传统百货的空间狭长的双动线布局调整为单通道环流式布局，使所有店铺均处于主动线上，增加商铺可见性，扩大公区面积，延长消费者停留时间，提高消费者体验感。

内部的改造固然可圈可点，但如何将外部更多流量引进来是运营团队迫切关注思考的问题。

在7.20暴雨、疫情的冲击下，郑州商业降至冰点，佳纷天地经受住了暂时的考验，而未来将会如何呢？

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撰文/编辑：木易

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