万科郁亮对房地产的最新判断（备受瞩目的万科年会）

2018年10月1日。共和国的69岁华诞，祝我们伟大的共和国生日快乐！

就在祖国的生日开始之前，前两天深圳的万科公司总部却不平静。万科新任掌门人郁亮举办了一场名为“活下去”的内部主题会议。

老冯看了郁亮的发言之后，也和周边在万科工作的好友聊了聊，发现这个事情还真不能简单的解读为房价的拐点，也不能简单的说郁亮新官上任三把火。站在整个中国房地产发展的角度看，这个事情很值得琢磨。

老冯把自己最近琢磨的心得，放在网上和大家分享一下。

万科不愧是曾经的国内地产老大。在万达彻底转型没落，碧桂园高举高周转大旗高歌猛进的这几年，万科一直都在默默的做一件事情：回收资本金。

从万科最近几年的年报就能看的出来，在其他房地产企业拼命提高负债率的时候，万科在拼了老命的增加自己的流动资金。

万科在拼了老命增加流动资金

简单说，在公司财报中的货币资金，意味着公司能够随时动用的钱。这个数字越大，意味着公司的偿债能力越强，越有底气“活下去”。

从2014年开始，万科的货币资金就从627亿一路飙升到2017年底的1741亿。到了今年的上报年，仅仅半年的时间，这个数字就变为1595亿。

郁亮在活下去会议中提到，万科活下去的唯一办法就是完成2018年内6300亿的回款目标。

这种做法意味着什么呢？意味着万科在2014年作为当时国内房地产界一哥，喊出的房地产行业已经进入白银时代的口号已经一语成谶。万科现在所有做的事情都是在进行“聚焦、收敛”。说白了，就是准备过冬！

过什么冬呢？老冯认为，万科在2014年开始，准备的是过资本寒冬，房地产寒冬。

这么做，无疑是正确的，虽然在2014年开始这个策略，似乎错过了2016-2017年的这轮普涨，但是提前进行资金储备，已经让万科作为房地产企业立于了不败之地！

说到这里，老冯要佩服一个人，想明白了一件事。

佩服的人，是前香港首富，2014年，很多人都说他老了，脑袋不灵光，把和黄的资产都转移到了伦敦。4年过去，老冯说，当时嘲笑首富的那帮人，才真是短视，脑袋被驴踢了。

想明白的事情，是当时宝能的姚老板那么急匆匆的扮演野蛮人，去踹万科的大门，最终逼迫万科换了大脑。当时以为是宝能觊觎万科在房产界老大的地位。但是资本都是逐利的，现在老冯看，姚老板真正想要的，怕不是万科的牌子，而是万科的里子，就是万科不断增长的流动资金吧。有了这不断增长的现金流，干什么不行？

万科这次活下去会议，是在一个房地产市场怪象中开始的。

这个怪象就是改名！

老冯给大家汇总了一下最近改名的房地产企业，虽然不全面，但是大家可以想想：

保利地产--保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）

恒大地产--恒大中国，

时代地产--时代中国，

龙湖地产--龙湖集团，

远洋地产--远洋集团

万达地产--万达商旅

老冯看到的是，众多企业更名都是去除“地产”字眼，弱化地产开发主业的色彩。纷纷上马医疗服务、物业服务、环保规划之类的业务。

是什么让这些地产行业曾经的佼佼者，纷纷甩掉自己的小尾巴呢？

老冯认为，这次万科喊出活下去，就是要革中小地产商的命！

万科这头巨无霸哪里喊得是活下去？分明是在商品房预售制即将动摇，央地分税制改革即将开启的背景下，让友商活不下去的做法！

因为万科在降价，比如在厦门，五折出售明星别墅区。原价500万，现价278万。虽然万科澄清，是精装修改毛坯房，才让利这么多。但是老冯看来，别逗了。这种解释也就骗骗三岁小孩。因为就算降价到这个程度，这片2017年建成销售的别墅，竟然没有业主去拉横幅？有朋友可能说，为什么房子降价要拉横幅？老冯说，呵呵。房子降价要维权，这是中国很多业主的心态。但是万科的盘子没有出现这种情况。这说明什么？说明这个小区之前根本没有进行销售，而是在捂盘。

乱世用重典！

万科在厦门做的，看似自救，但也是大打大规模价格战的前兆，是死道友不死贫道的博弈。

万科要追求的，就是在道友死后，成为地产界的救世主和扛把子。

万科认为房地产的凛冬将至，已经想要趁钱紧，来催命了。

中央从2014年开始，喊着让大家降杠杆，去产能。

去产能的钢铁、煤炭行业，大部分是国企，随着商品周期的复苏，活下来了。

去杠杆的万科，现金流充裕。顶着风还在不断加杠杆的各位，已经吃不消了。

比如X大，去年就已经开始收缩阵线，卖出不必要的冰泉；再比如X桂圆，已经宣布放缓在三四线城市的扩张，观望国开行是否还要继续货币化安置政策。然而正是野望而徒劳。

最后，老冯也说说自己的判断。也是在去年底的时候，和很多朋友分享的观点。三四线城市不限购的房产，如果非刚需，现在已经是高危。一二线城市的房产，横盘冰冻的情况已经出现。接下来是钝刀割肉的阶段。2-3年内，这种情况会出现在你我的身边。

这是大趋势，任谁也不好改变。