购房合同有哪些地方是要看准的(买房记帮你划重点)

购房合同有哪些地方是要看准的(买房记帮你划重点)(1)

之前买房的时候,为了看懂购房合同我可是吃了大苦头,整整一大本40页,各种枯燥各种绕口,偏偏又不敢不看,只能咬牙坚持了。鉴于所有的购房合同都是政府统一制定的模板,大同小异,今天就带大家看看我的购房合同,帮你们划一下重点,以后能省你们不少事。

首先请大家看向购房合同的封面,合同的右上角是合同编号,一人一号,可凭此查询合同的备案情况,编号下方是二维码,微信扫码,就可以迅速查询房子的基本信息:卖家、买家、面积、单价、总价,以及最重要的备案情况(我一天起码要查三次,怎么还没有备案,好急)。前面的文里提到过,我是跟着售楼部小姐姐进到机房里亲眼看到本合同诞生的,此二维码和编号是合同完成后系统自动生成的,据说是一份合同对应一份二维码和编号。

二维码下方就是标题“商品房买卖合同”,这没什么好说的。

再下面,合同中下方是“出卖人”,也就是卖家,和“买受人”,也就是买房子的你,这还是要注意一下的,别你交了钱,房子成了别人的。

最下方是注明本合同是由国家房管局和国家工商局制定的,是标准模板,全国都一样。

翻开合同,第一页是目录,跳过,反正你是要全文阅读的,目录是以后重点查阅时用的。

第二页是说明,内容是向你介绍合同的基本情况、签合同的注意事项和合同的重要性,苦口婆心,都是干货,大家都不是专业人士,相关知识匮乏,建议大家细细看看,临时抱佛脚充一下电,千万不要跳。

第三页是专业术语解释,十分枯燥,但是还是细细学一学吧!还是那句话,大家都不是专业人士,人家说一个“不可抗力”、“房屋的建筑面积”你确定你真的懂真正的意思么?不懂的话你怎么看得懂合同?

知识充电完毕,从第四页起就是合同正文了,一共十个章节,29页纸。我们一章一章看。

第一章 合同当事人

顾名思义是介绍买卖双方的基本情况。

首先是卖家情况,包含公司名称、地址、邮编、营业执照注册号、企业资质证书号、法人、电话。一定要细细看,仔细看,以免发生你原本看中的是a家的b楼盘,付钱后才发现到手的是c家的d楼盘的挂羊头卖狗肉情况,那就一点也不好笑了。

下面是委托代理人,我这里是没有这个人的,所以全是×。

再下面是买家情况,重点是姓名和身份证号,请仔细核对清楚,别给人家买了房子。

第二章 商品房基本情况

首先就是项目建设和预售依据,顾名思义,没有这些东西,交易根本不成立。

这里面包含了房子的位置、国有土地使用证、建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证这四证的编号(咦?我仔细找了又找,没有建设用地规划许可证,奇怪,有没有人知道为什么?)、土地使用权终止日期(我特地询问过,这个日期是从批地起开始算的,所以如果地批下来很久了,房子才开始建,那你的持有时间就相应缩水了,所以大家要注意看)。

然后是商品房基本情况,也就是介绍你的房子的具体数据,包括:

用途(商业?住宅?)、结构、楼层、房号(注:这里有一句“房号发生改变,不影响该商品房的特定位置”,什么意思呢?合同里有平面图,以这个为准,如果买房时开发商是从东往西排1、2、3、4号,你买了x01,交房时改成从西往东排,你的东户还是东户,号变房不变,你的房子是东户x04,而不是西户x01)、面积(分套内和公摊)、层高、阳台数(这里会注明阳台是封闭式还是非封闭式,非封闭式只算一半面积,这是国家规定,不是商家优惠)。

接下来很重要,房子的抵押情况,一定要确定你的房子没有被抵押,这个特别重要。

再接下来是开发商的承诺,翻译一下就是:开发商承诺房子是他的,他有权卖;房子没有卖给除你以外的人;该房子没有被限制买卖。

最后是责任划分,翻译过来就是,如果这房子实际情况与合同上说的不一样,你有权退房,退房的流程是书面通知卖房子的人,然后卖房的人因在收到合同15天内退还你首付 已付贷款 利息。

如果因为这件事对你造成了损失,卖房的人支付双倍已付房款作为赔偿。

第三章商品房价款

没什么好说的,主要就是房子的单价和总价和支付方式。

全款?贷款?首付多少?贷款多少?哪种贷款方式?

细心核对就ok了

重点是逾期付款的责任(话说,我有这个机会么?)。

我举个栗子:

房子总价100万,你按揭买房,合同上写明首付款50万,贷款50万,以及付款期限,期限到了,你一元钱都没有付,那么逾期一天,交应付款十万分之一作为违约金,也就是5元,逾期两天,违约金10元,直到90天。你付了10万,差40万,那么逾期一天,违约金4元,逾期两天,违约金8元,直到90天。

一旦到了90天,你的钱还是没交齐,开发商有两个选择(注:是开发商有两个选择,不是你有两个选择,这时候得听开发商的):

1.不解除合同,开发商不能把房子卖给别人,你继续按上面的标准每天付违约金;

2.解除合同(你不能拒绝),开发商可以把房子卖给别人,开发商退你全部已交房款,你交第二笔违约金(前面已交的不算),你要一次性交应付款差额的千分之一作为违约金。

举个栗子:房子总价100万,你按揭买房,合同上写明首付款50万,贷款50万,以及付款期限。超出付款期限160天,你一元钱都没有付,哪么你需要交:160×5 500元违约金。

钱倒是不多,就是感觉黄鼠狼给鸡拜年,怪怪的。

第四章商品房交付条件与交付手续

这里的重点是,正经的开发商会在这里保证:

交付时证件(三书,一证,一表)齐全,这代表房子通过了正规机构验收。

“该商品房已完成首次登记”,这代表房子可以办理不动产证。

记得验收时翻到这一页,一样一样对。

水、电、气、网络基础设备齐全(话说,这是必要条件啊!现在的人离了这些东西该怎么活?你说,该怎么活?)

接下来就是重点,交房时间,以及大家十分感兴趣的逾期交房责任。

烂尾是所以买期房的人心中的雷点,逾期,也会带来诸多不便,购房合同为了保证购房者的利益,给我们吃了一个定心丸,让我失望的是,这定心丸一点也不甜,效果也不好。

翻译一下大致是这样的:

你买一套房,总价100万,交房时间到了,开发商推迟一天交房,需要支付你十万分之一的违约金,也就是10块钱,推迟两天,20块……直到90天,如果还是没有交房,这时有两个选择:1.不解除合同,依然享有一天10块钱的待遇;2.解除合同,开发商退你全部首付 已付贷款 利息。

呵呵,我能买得起100万的房子,我缺那一天10块钱违约金么?你这是看不起谁呢!

等等,这违约金标准是不是有点眼熟?

没错,合同中有这么一句话“该违约金比率应当不低于第八条第1项的比率”。

翻译一下:我(开发商)逾期交房的违约金,和你(买房人)逾期交钱的违约金比率是一致的。怎么样?是不是很公平?

呵呵,难道大家不是都在签合同的同时交首付然后才合同备案的么?有人是先签合同,再备案,再交钱的么?我们有逾期的机会么?我们甚至在签合同以前还交了定金呢!呵呵。

一天十块钱,逾期一年才三千多,这是什么人间疾苦,买期房居然是这么痛苦的么?还能有一点保障么?

什么?你说可以解除合同要求退钱?

那我等待的时间呢?套牢的资金呢?被影响的生活呢?

哎!我气都气饱了,不想再继续写了,后面也没多少重点了,哦!对了,后面有个房屋分层分户图,也就是楼房一整层的平面图,按上北下南左西右东的原则,划红线的是你的房子,前面提过,房号可能会变,这个才是最终依据。

晚安!拜拜!

又是一个因为焦虑而睡不着的夜晚!

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