楼盘交房知识（365百科选对楼栋背后有这些奥秘）

Hi~大家好，本期的365百科上线，欢迎继续围观。

上次我们讲了一下选择楼层的学问，错过的朋友可以点击链接，补个番《365百科 | 楼层选择的学问，一文说透！》。

后台有朋友问，既然楼层隐藏着这么多的学问，那么选楼栋有什么讲究没？

当然有！

不仅有，讲究还挺多呢，接下来，我们分门别类来说道一下。

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叙述之前，先做个基础知识普及：为什么我们常见的楼栋，多数是6层、11层、18层、26层或者33层到顶呢？

回答之前，先看一个表格：

国家住宅建筑规范和防火标准，对住宅建筑多方面做了限制，但最具影响力的，还是电梯和电梯间的规定，因为这些规定，直接关系到出房率、建安成本等，所以，均衡各方利益，便有了如今“约定俗成”的楼层。

细心的朋友可能注意到，26层—33层建筑要求并没有变化，为什么要在这里做个界限呢？

这是因为，目前很多城市住宅因微波通道，限高是80米，按照层高3米计算，大致也就是26层了。

1

楼栋外观分类

从楼栋不同的外观设计来看，可以分为塔楼、板楼、品字楼和蝶楼，几个名词听起来挺唬人，我们用图形来简单说明一下：

塔楼：整个楼栋外观上呈长方形或者四方形，楼道基本设置在中间位置，四五户或者更多户环绕式布局。

这种楼栋，一般梯户比都比较小，公摊较大。

大家所说的金银角，就是根据塔楼四个角户型采光度，进行区分的。东南角采光最为充足为金角（1号户型），西南角（2号户型）采光次之为银角。

板楼：楼栋长度大于宽度，户型具备较好的采光和通风；且能很好的实现多种面积户型的排列组合，是目前市场主流产品系。

品字楼：品字楼具备节约土地、空间结构灵活、抗震性好等优点，但中间户不通透。

随着居住需求的不断提升，品质楼逐渐发展为通风、采光更好的连廊式。

当然，居住舒适度提升的同时，开发商也获得了更高的溢价。

这种设计弊端也非常明显：公摊增大，出房率降低。

蝶楼：塔楼和板楼的结合，两翼基本是大户型，中间为小户型，公摊较大，现在市场上比较少见。

365观点：买房首选板楼边户，南北通透，采光好，出房率还高。

2

楼间距

楼间距直接关系到室内采光，那么，两栋楼之间相隔多远，才能保证后面楼栋的采光“安全”呢。

从纯理论角度出发，综合考量纬度、冬至太阳直射角等影响因素，在天津，一般将楼间距定位为楼栋的1.2倍。

也就是说，一栋100米高的楼，后面的楼栋距离它120米，算是绝对安全距离！

但是，理论也只能是理论。

考虑到土地利用率，很少有开发商会这么做。

我国法律规定的住宅正常采光时常为“最低不得低于大寒日的2小时”，这也是目前很多项目采光上依据的准则。

当然，满足国家要求未必能获得很好的舒适度，这也是我们建议大家选楼层时尽量往高了选的原因。高出采光更充足，这是无可争议的！

另外，这里普及一个概念，叫做“抢东”。

所谓抢东，就是整楼栋向东倾斜，如果是正南正北的房子，抢东一般在7°左右。对于到底倾斜多少度，受地块位置影响比较大。

抢东的楼栋，对于高楼层，尤其是18层以上楼层的影响是很小的，对于低楼层住户，将有效延长满窗光照时长。

另外，抢东楼栋减少了西晒时长，夏天住起来更舒服。

楼间距除了关系采光，还关系到日后居住的私密度。

低一些的楼层，可以通过绿植遮挡一下；如果是高楼层，最好还是选择错开的楼栋，毕竟，如果日后居住，和对面楼里的人一不小心看对眼了，那场面就尴尬了。

365观点：楼间距大了准没错，如果做不到特别大，高层住宅尽量选择楼栋错落有致的，避免楼栋“面对面”。

在北方，抢东的房子比抢西的居住舒适度更高，可以放在优先考虑级。

3

楼栋布局

开发商们也注意到了这一点，所以在楼栋布局上，也不断做出改善，但无论怎样进化，依然逃不出三种基础楼栋布局方式。

* 军营式

将楼栋简单的排列，作为楼栋排列基础队形，选择楼栋时一般考量三个因素：朝向、楼间距、前方建筑物位置。

朝向和楼间距我们上面提过，这里就不赘述了；

至于前方建筑物位置，有以下几点需要注意：

第一，不要选正后方。例如下图中两星的楼栋，处于前一栋楼的正后面，低层采光就会受到影响。

最好是选择与前面一栋楼稍微错开的楼栋，向东最好。

第二，如果前排建筑过长过宽，也会对后面楼栋的采光和通风造成影响。最好的选择前面楼栋2-3个单元的。

第三，上图这类户型，边套的采光通风比中间套优秀，尽量选择东面边套。

* 点群式

也就是大家说的组团式，首选低密小区。

另外，在符合以上原则的基础上，尽量选择挨近组团中心景观带的，通风、采光、视野都更好些。

* 合围式布局

沿着地块边缘，把建筑用地围起来，形成有效的公共空间。

整个社区利用建筑落差形成楼间距。这种布局优点很多，归家仪式感、社区安全性、外围建筑挡风之类的。

目前还算是认可度挺高的一种楼栋布局；这种布局，不建议选外围楼栋，临街、风大、安全系数低。

无论采用哪种布局方式，总有些楼栋凭借自己优越“出身”成为整个项目的楼王，这种楼栋，新房市场上存在溢价，但在二手房市场，这种价差并不明显。

365观点：不同的楼栋布局，存在不同的考量优先级；整体建议还是：抢东楼栋的边套，楼栋最好临近景观带但不临街。

项目楼王，自住的话可以考虑，如果是投资，就没啥必要了。

4

点对点注意事项

除了以上整体楼栋，在买房时需要关注的，还有一些局部问题，也需要大家提起注意。

* 挨着变电站、信号塔之类的楼栋能不能选？

这里统一回答一遍：这些对人体造不成伤害！

鉴于很多人对此存在心理压力，如果无法克服，就算了吧，不必勉强；如果能克服，那就恭喜啦，这样的楼栋，往往能在价格上捡个大便宜。

这里有一点大家要提起注意：不要根据沙盘图对照变电站大小！

很多沙盘图变电站只是“意思”了一下，所以，要想了解实情，可以参看规划图，上面都标有明确尺寸。

* 临近车库的楼栋要不要买？

高楼层可以，低楼层就算了吧，来回车辆减速带会造成噪音，你也不希望开窗总能听到“坑坑坑”的声音吧。

还有就是临近铁路、高铁的楼栋，国家规定必须两者相距必须100米以上，而且中间一般会做绿化带，所以，影响并没有大家想的那么大，价钱合适，可以考虑。

* 配备底商的楼栋怎么样？

坦白说，不怎么样！

虽然买房的时候，开发商可能会承诺不会做餐饮，但真正交房入住后，可能就是另外一码事儿了！

怎么选择，心里有数了没？

最后来一条时效性建议吧：当下市场条件下，首开的楼栋，就暂时不要买了！

毕竟，目前市场条件下，很多项目好货都是押后出的。

好啦，本次怎么挑选楼栋就介绍到这里，大家还有什么想知道的，记得留言咯~~。

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