天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)

环城四区,如果要选个“楼市一哥”出来,西青区当仁不让:紧邻南开,配套成熟,各种优质资源加持,西青区楼市的热度一直不低。

从最早开始发展的中北镇,到后来的张家窝、精武镇,西青区的各个板块目前来看都发展的不错。

在西青的众多板块中,有一个板块显得十分特殊,那就是海泰高新区

地理位置虽然在西青区,但行政规划属于滨海,板块一方面可以享受滨海不限购的政策红利,另一方面又可以享受南开区的成熟配套,利好非常明显。

近日,X先生探盘过程中,发现该板块以高新技术产业集聚为主,虽然板块内的城市界面还不错,路面干净整洁,绿化也很好,但是生活氛围较差。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(1)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(2)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(3)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(4)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(5)

走在道路上放眼望去,尽是半导体、医疗、光电等字眼,办公楼层层叠叠,生活设施却凤毛麟角

从3号线高新区站出来,沿着发展二路路向北走,路上没有商店,步行约700米后才出现几家,过去之后,就又是标准的产业园景象。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(6)

可以说,目前的海泰高新区板块谈不上有生活舒适度,因为板块的最初的规划就是产业带动区域发展,生活、商业方面的发展现在比较薄弱

目前,板块内有三个新盘项目,分别是保利拾光年,景瑞誉璟天地,还有纯新盘金辉江山铭著。

那么这三个楼盘的具体情况到底怎么样呢?让我们一起看一下。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(7)

楼盘对比

商业

保利>景瑞>金辉

区域内的项目使用的商业配套来源主要有两个,一是北部的中北镇,二是伴随项目建设的满足日常生活所需的商业。

中北镇是西青最成熟的板块,发展时间很长,基础的生活配套不用多说,大型商圈就有好几个。全天津共有三个永旺,三个大悦城,两个宜家,均有一处落地中北镇

中北镇在板块的东北部,保利拾光年和景瑞誉璟天地距离中北镇约4公里,开车约十分钟,南部的金辉则更远。

三个项目旁边都有自建的商业配套

保利拾光年北部区域将建设4万方的商业,规划为人人乐、物美体量的大型商超,预计今年建成,明年由政府负责招商。

景瑞誉璟天地北部也建有小吃店、银行、市场等商业店铺满足日常所需,约1.5万方,除此之外还有四层到顶的社区医院以及11层到顶的4星级酒店

所有商业项目由景瑞承建,去年年底已经被政府以4.5亿的价格收购,目前已经完工,今年年底交给政府,预计明年6月开业。

金辉江山铭著项目东侧也建有配套商业,定位也是满足生活所需

商业配套问题是整个板块的缺陷,靠这几个楼盘项目还是不好解决。不过三个项目互相照应,生活应该没什么问题。

学校

金辉>保利=景瑞

教育方面,新区内没有太好的公立学校,为了带动板块发展,滨海引进了天津市重点学校——天津外国语大学附属高新区华苑外国语小学,简称滨海小外。

该学校为十二年一贯制,招生范围限制在了海泰产业园板块以内,今年6月份竣工,明年5月份招生,9月正式开学,是板块的教育核心。

板块内还有一所私立的枫叶国际学校,与滨海小外同为十二年一贯制,已经投入使用了很多年,不过学费较高,且高中阶段需要出国。

三个项目旁边都有配建的公立幼儿园,学龄前孩子的入学不用担心。核心教育资源就是那所滨海小外,三个楼盘都能上,这点分不出谁高谁低。

要多说一句的是,金辉江山铭著紧邻滨海小外,可以实现目送式上学,保利和景瑞稍远,不过距离都在可以接受的范围之内。

交通

金辉>保利=景瑞

交通方面,目前板块周边只有地铁3号线在运营,高新区站距离金辉江山铭著仅有1.2公里,步行约10分钟。

未来开通的地铁8号线中北镇站离最近的保利拾光年有3.7公里,预计2025年通车。

而根据地铁11号线的二期规划,线路将穿过海泰高新区,预计有4个地铁站,时间点尚不明确。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(8)

从轨道交通的角度来看,金辉江山铭著显然是碾压了其他两个项目,小区距离3号线高新区站步行仅需十分钟,其他两个项目距离轨道交通都很远。

当前园区内配备了很多共享电动车,结合X先生踩盘的情况,这些电动车非常必要,普通的自行车确实有点难以满足板块内的出行。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(9)

从金辉到景瑞保利,有三公里,骑车需要大概18分钟,如果想去保利北侧的超市采买,需要费一番功夫。

包括使用中北镇的商业配套也要面临距离很远的问题,因此,想在板块内生活,汽车非常必要,而这一点,也在无形中提高了生活成本。

社区情况

金辉>景瑞>保利

保利拾光年2020年1月由央企保利独资拿地,同年6月首开,物业和售楼处均由保利自己负责。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(10)

项目有有一大一小两个地块,小地块8栋楼中有5栋被政府牵头拿去作为了旁边中科曙光的福利分房,其余3栋作为商品房销售。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(11)

产品均为14层到顶的小高层,一梯2户,户型为76平米2室2厅,87、97、99平米 3室2厅。

项目所有楼栋均已封顶,楼间距平均为33米,一期项目预计今年12月毛坯交付,2期项目明年9月可以硬装交付。

保利拾光年的优势在于房企的实力雄厚,资金链和楼盘质量都有保障,楼盘紧锣密鼓的施工,如期交付应该问题不大。

项目的缺陷在于,北部有中北镇的污水处理厂,西侧地下有高压天然气管道,虽然不算有安全隐患,但心里可能会不舒服。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(12)

景瑞誉璟天地是景瑞地产在天津的第一个誉字系产品,定位改善。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(13)

项目地块面积7.56万方,建面12万方,由18栋小高层18层到顶的小高层组成,有三种户型,分别为87和96平米3室2卫,123平米4室2卫。

小区的环境不错,平均楼间距达到60米,采光非常好。下图图片在2号楼2层拍摄,楼间距达到了75m,非常宽敞。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(14)

其他方面,小区采用人车分流设计,地上没有停车位,地下车库用环氧地面,顶棚较高,且没有管道,整洁美观。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(15)

每栋楼下都有休闲凉亭,全年龄段景观设计,15号楼旁有长者花园,使用进口器材;旁边有儿童乐园,便于老年人看护孩子;还规划了三个阳光草坪,总面积约5000平米。

项目的优点是居住环境较保利拾光年好,楼栋密度、休闲区域等方面都做的比较出色。

而景瑞誉璟天地有个问题非常致命,那就是开发商的资金链问题。

去年年底,景瑞地产负债217亿,其中包含106亿短期拆建,这是拆东墙补西墙的症状,房企的资金链很紧张,之前还出现过停工的问题。

不过在X先生踩盘当日,项目在正常施工,大型塔吊设备也在运作,售楼处旁的商业也基本建设完毕,目前来看问题不大。

项目目前承诺明年7月毛坯交付。

金辉江山铭著的售楼处是这三个楼盘里最“高端”的。中式传统风格的门脸,像古装剧里府邸。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(16)

进门后,超大观景玻璃造价不菲,里面的中式园林设计的也非常精细,售楼处的装潢、大门、装修都非常气派。

而现在的售楼处未来不会拆除,园林、装修都将保留,以后会作为进入小区的大堂。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(17)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(18)

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(19)

金辉江山铭著也是金辉地产的高端产品系,海泰园的这个项目是全国第十一个“铭著”产品,项目定位改善,主要承接南开华苑的改善群体,产业园内部预算较高的人群也是目标客户。

项目主要为小高层产品,中心区域有洋房,10-18层到顶。面积段覆盖77-143平米,预计2025年精装交付,小高的精装标准为3000元/㎡,洋房接近4000元/㎡。

楼盘动态

保利拾光年经过将近两年的去化,一期所剩的现房不多,仅有位于小区中心的13、16号楼在售,约有十余套,面积以86、96平米为主。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(20)

13、16栋的中户为86平米3室2厅,13号楼的边户为96平米,均价在22000-23000元/㎡。

二期项目将在明年9月交付,届时厨房卫生间的墙砖地砖、卧室乳胶漆,水电地采暖将齐备,可选楼层也比较多,价格在20000-21000元/㎡。

在售楼栋为22、25、26、27号楼,中间户型为76、86平米2居、3居,边户户型为96平米3居室。

目前在售1号楼和16号楼的87和97平米3居室,6、8号楼在售123平米户型,8号价格偏高,总体项目均价在16000-17000元/㎡左右。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(21)

据销售人员介绍,下半年景瑞将放量出售8栋、500套左右的房源,价格约上浮1500元。

不过仍需要注意的是,景瑞当初的拿地价格为9998元/㎡,现在以16000-17000元/㎡的价格销售定价偏低,结合开发商的财务状态,项目的风险不能忽视。

金辉今年五月份新开盘,小高层均价20000-21000元/㎡,洋房均价26000-28000元/㎡,精装修,高于景瑞,与保利基本持平。

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(22)

首开的楼栋都是100平米以上的大户型,总价较高,保利和景瑞80-90平米的小户型就有了总价优势,单从价格来看,金辉在这三个项目里竞争力稍弱。

购房建议

天津各区板块优劣势分析解读(天津这个黑马板块)(23)

综合比较下来,三个项目在商业、教育方面不分伯仲,交通方面金辉有明显优势。

社区环境上,景瑞和金辉更偏向改善,社区环境较好;保利拾光年周边的污水厂和管道拖了项目的后腿。

品牌方面,保利是央企最为稳妥,金辉目前也没有财务风险,景瑞的风险相对较高。

价格上,景瑞均价最低,保利和金辉的洋房处于统一价位段。不过金辉的洋房定价偏高,板块能否扛起洋房产品的去化率要打一个问号。

对比下来情况也比较明朗了:

如果预算充足,并且对居住质量有要求,那金辉肯定是首选;

如果预算一般,对社区品质也没有过高的要求,就选择保利;

而景瑞的情况比较特殊,房企的资金链一旦断裂,那么项目目前的优势将荡然无存;相反,如果项目顺利落地,那么誉璟天地绝对是三个项目里的性价比之王。

这三个项目,如果是你,会怎么选呢?

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页