厂房租赁费的个税计算（企业出租自有厂房）

有个朋友咨询问我，厂房出租一次性收取了200万元的租金，在季度申报企业所得税时因为没有费用，要缴很高的企业所得税，怎么能节税那？

我们就一次性收取全年租金，查一查相关财税法规。

一、增值税：

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，增值税税率9%。

《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售÷（1 9%）×3%

租赁费账务处理：

借：银行存款 200万元

贷：预收账款 194.50万元

应交税费-应交增值税-销项税额 5.50万元

二、投资性房地产：

《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定，原生产经营自用的固定资产改变其原持有意图，转为用于赚取租金或资本增值时的投资性房地产时，作为固定资产的自用房地产则要由"固定资产"科目转换到"投资性房地产"科目进行会计核算。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。

房产原值2900万，假定已计提折旧2年，折旧摊销年限20年，2年计提折旧290万

先转入投资性房地产：

借:投资性房地产 2610

固定资产累计折旧 290

贷:固定资产--原值 2900

三、企业所得税：

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函）[2010]79号）第一条，关于租金收入确认问题规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

《企业所得税法实施条例》第十九条规定是按照合同约定的租金收取日期确认收入，属于典型的收付实现制原则，不属于权责发生制。这样的规定，对企业有利有弊，与《企业所得税条例》第九条规定也有点违背。因此，国家税务总局就以国税函[2010]79号的形式打了一个补丁，进行了适当纠偏。

国税函[2010]79号的用词，对于跨期租金分摊使用的是“可”字。意味着选择权在纳税人，是否分摊由纳税人自行决定（与会计上是否分摊无关）。如果选择分摊，就是执行了《实施条例》第九条规定的权责发生制，企业在实务操作中，可以根据对企业最有利的情况进行选择。案列中企业没有什么优惠政策，把厂房出租出去，不经营了，选择分摊方式是最好的。

按照权责发生制分期确认收入：

收到一年的租金，从2019年8月至2020年7月按直线法摊销租赁费，分期确认收入，每期（月）摊销金额16.21万元。

借：预收账款 16.21万

贷：其他业务收入 16.21万元

每个月厂房都要计提折旧，折旧费用就是成本，朋友咨询说只有租赁收入，没有费用是不正确的，收入和成本相匹配。

结转成本：

借：其他业务成本 12.08万元

贷：投资性房地产累计折旧 12.08万元

把这2笔凭证每个月做一次，连续做12期（月）

三季度企业利润=收入16.21*2个月（7月没有租金收入，8-9月有租金收入）

-成本12.08*3个月=32.42-36.24=-3.82万元

三季度亏损，不缴企业所得税（假定一、二季度略有亏损，因为没有效益，厂房才出租出去）

200万的租金收入，朋友认为三季度要预缴一大笔企业所得税，到现在核算出亏损，一分钱不用缴。会计核算是企业财务最基础的核算，认真做好会计核算，能为企业节省税收，就是无形中为企业创造了纯利润。