上海金地未来5年发展趋势 上海今年以来最高的总价地王诞生

（文章原标题：上海今年总价最高地块诞生 金地88亿拿下浦东地块）

上海今年以来最高的总价地王诞生 金地以88亿元的价格被拿下。所谓地王，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的谐称。目前，政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。7月27日，上海土地市场迎来今年推出的最大住宅地块出让。开发商的热情好似一把火啊，从起拍价22.81亿元一路加价到88亿元整，成功拍出了今年以来的最高总价地块!此次推出的地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，地块是相当的大，出让面积为140252.5平方米，起拍价格为228107万元，容积率1.9，这么算下来，起始楼板价在8560元/平方米左右。中金网7月27日

在竞拍环节，金地、一路举牌加价，一股不管多贵都要拿下的气势!随后、融创、平安不动产、龙湖等房企加入争夺，经过多轮“单挑”，最终，金地以88亿元的价格终于把地块收入囊中，楼板价33023元/平方米，溢价率达286%。

按照上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏的推算，地价水平来看，祝桥未来房价将攀升至6万元/平方米水平。提个小细节，融创中国董事长孙宏斌可是说过“在北上广拿地就是犯罪”的论断的，不过融创在土地拍卖现场举牌倒是很勤快的。这次拍卖可谓是一场持久战，历时超过两个小时，最后有的竞买人忍不住退场了，主持人好意提醒他们“出去就不能再进来了”。对于上述地块这么高的总价大家是看不懂的，一脸黑人问号脸，“疯了嘛……”。

祝桥镇在哪里？

在上海浦东新区中部，东接浦东国际机场和空港工业园区，南拥商飞总装基地，西临迪斯尼乐园和上海东站，北靠“北虹-浦东”空港发展黄金轴和奥特莱斯。北距上海市中心直线距离30公里(驾车42公里)，南距临港新城25公里，A20外环、G1501郊环、S32、两港大道、新川南奉公路、规划中的浦东铁路贯穿其中，成为连通上海市区、空港和海港的交通大动脉。

澎湃新闻在上海土地市场官网看到，即便地块限制条件较多，开发商的热情简直“爆表”，一共有23家房企参与竞拍。

比如近期土地出让的标配:5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外，要求保障房也实现100%全装修。而开工和竣工时间都有明确规定，压缩“晒地”的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。

名单显示，仁恒、保利地产、建发、大名城、招商、世茂、龙湖、中铁、陆家嘴、平安不动产、新城、卓越、绿都、融创、融信、合景泰富、万科、正荣、中骏、金地、旭辉、葛洲坝、保集 弘久集团等房企悉数到场。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从地块本身来讲，地块处于祝桥镇核心位置。周边有多个住宅小区，学校等教育设施较为齐全。距离地块南侧约500米有祝桥的大型综合商业项目“新世界欢乐城”，目前已在招商中。此外，西侧也规划有大型商业综合体。今后商业配套将更加完善，因此整体生活氛围有望进一步提升。并且这幅土地出让面积超过14万平方米，对房企来讲是很好的土地储备，同时也可以有很好的施展空间。

上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏指出，该区域短板是目前还没有轨道交通支持，不过祝桥区域及周边规划建设上海东站以及轨交11号线，11号线东段自迪士尼引出，经六灶、川沙南、六团、祝桥，接入上海东站，对区域未来交通呈现较大利好。目前地块周边有多条公交线，周边商业设施主要集中在北侧金亭路和百熙路两侧，基本能满足周边居民的日常所需。

另一方面，祝桥产业优势突出，未来10到15年内，祝桥将形成产值1000亿元人民币以上的民用航空产业集群，届时人口将超过50万，成为亚洲最大，世界著名的都市型航空城。在2014年，浦东新区政府和第二军医大学签署了合作共建祝桥区域医疗中心的协议。

上海中原研究咨询部数据显示，祝桥镇从2011年起，共计推出5幅住宅用地及1幅商住用地，其中祝桥镇中心镇区核心区内推出2幅住宅用地，1幅商住用地，此次推出的G-10地块是祝桥镇中心镇区核心区内推出的第三幅纯住宅用地。

根据上海土地交易市场网站显示该区域内未来还有3幅纯住宅用地及2幅商业用地会推出，但暂未列入2016年年度出让计划中。目前，周边在售项目有“朗诗未来树”已售罄。东方鸿璟目前可售房源263套，均价为27000元/平方米-30000元/平方米。

各地地王

2009年4月28日，大连:高新区庙岭村红凌路7宗地块，建筑面积136.35万平方米。金赛置地以37.48亿元拿下该地。

2009年4月29日，杭州:南山路勾山里B地块，建筑面积15124平方米 。杭州上城区集团以7亿元拿下该地，足足超出原地价230% 。

2009年5月13日，上海:徐汇区斜土街道107街坊，建筑面积20万平方米。绿地集团以12亿元拿下该地。

2009年5月22日，佛山:佛南(挂)2009-015商住用地，面积22.5万平方米。被万科以13.86亿元一举拿下，超出地价50% 。

2009年5月26日，南京:浦口顶山街道定向河路东侧，面积11.8万平方米。南京平安电子以2.6 亿元拿下该地，超出地价13% 。

2009年6月10日，广州:珠江新城D8-C3商住地块，建筑面积22514平方米。被广州城建集团以3.45亿元获得，超出地价154% 。

2009年6月11日，深圳南园爱华路西侧商住用地，建筑面积18500平方米。深圳心海投资以0.83亿元夺得，超出地价约56%。

2009年6月8日，厦门:湖边水库金边路以东地块，建筑面积45.3万平方米。世茂房地产以30.2亿元拿下该地，超出地价50% 。

2009年6月25日，重庆:鸿恩寺地块，建筑面积1253100平方米。保利地产用38.1获得开发权，超出地价约32%

2009年6月30日北京广渠门15号地块， 建筑面积280121平方米。中化方兴 以40.6一举拿下该地，超出地价146%--其它竞标者几乎成了其陪衬。

2015年1月7日，作为北京土地出让史上起拍价最高的住宅地块，丰台区花乡白盆窑地块的现场拍卖经过53轮角逐后，最终以86.25亿元的价格成交，溢价率为22%。

地王的相关后果

从房地产开发商的角度，现在的市场量价齐升，库存迅速下降，原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平，而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%，还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策，都将推动新的一轮房地产投资开发的热潮。

在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，在流动性仍然宽松的环境下，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的实际货币需求的增速将下降，从而储蓄增速迅速下降 相关图片3，房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下，仍然有继续维持高位成交的希望。同时，由于去年的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商的拿地热情很可能会全面的迸发，地价自然也水涨船高，可能不断有新地王涌现。

随着市场对于开发商预期的改变，下半年土地市场里类似火爆场景将继续上演。因为房价与地价的逻辑关系在此轮房地产调整中得到充分展示:供需关系决定房价，房价决定地价，房价下跌带动地价下跌，房价的企稳回升带动地价稳步回升。由于土地总供给受城市规划与耕地红线限制，新增供给压力越来越大;而最近三年需要大量的保障性住房建设用地，在土地总供给相对稳定条件之下，商品住宅的用地供给总量份额缩减。

另一方面，商品房市场的火爆将逐渐改变开发商预期，刺激开发商土地购置热情。销售回款后，开发商手中现金开始充裕;而资本金比例的大幅降低，显著提高企业投资能力。投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战。

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