北龙湖房价值得投资吗（高铁区的房价一夜回到两年前）

壹

土拍下的大众狂欢

7月5日的土拍信息让很多人异常亢奋。北龙湖的洋房限价3万2一平，高铁区的高层1万5，还是成品房——这样的房价，简直是一夜回到了两年前！

这样一比，6月27号颁布的“房价不能超过去年10月份”的限价政策，简直是太不够瞧了。不能超过去年10月份算什么，房价回到两年前才是真牛逼！

有事后诸葛亮也赶紧跳出来了，“看，我早说了房价要跌了吧。”

但是，7月6号的土拍结果你知道吗？

在那遥远的经开国际物流园区（估计很多人都不知道在哪儿），金地和碧桂园分别拿到的24号和25号地，3.5的容积率，综合房价到了1万2左右，万科拿到的26号地，2.5的容积率，综合房价到了1万4。

这几个地块的位置实在称不上优越。它们都属于经开国际物流园区，在白沙东润城的南边，在碧桂园翡翠湾和保利罗兰香谷的北边。

人人都想要一个月光宝盒，回到2015年下半年，不为挽救爱情，只为多买几套房子。

让我们来看看2015年下半年的房价有多诱人。

2015年7月，高铁区的华启金悦府清盘，高层均价为13000-13500元。一年多后，周边的高层普遍涨到了2万以上。

2015年11月，建业海马九如府开盘，洋房均价3万左右，联排别墅的中间户是4.5万，边户是5万。一年之后，周边的洋房报价在4万以上。

正因如此，7月5号北龙湖和高铁区的土拍结果才让大家如此兴奋，北龙湖3万2，高铁区1万5，还都是成品房——房价不是回到了2016年的10月份，而是回到了2015年的10月份。

这样的结果，再加上亢奋的自媒体的渲染，吃瓜群众又开始欢欣鼓舞，感觉郑州市区的均价分分钟要跌回万元以下了。

事情发展总是出人意料。7月6日经开国际物流园区三块地的土拍结果，简直就是赤裸裸的打脸。

请问7月5日北龙湖土拍后亢奋的自媒体们，7月6日的土拍结果，怎么不见你报道了呢？

如果按照头天的报道手法，是不是应该高呼“震惊！郑州地价、房价又要上涨xx%了！”

贰

7月5日的土拍具有普适性吗

首先，我要声明一下，房东俱乐部从来不是单纯的看多或者看空，激情的呐喊毫无意义，冷静的分析才有价值。

无论是7月5日还是7月6日的土拍，都不值得大家过于激动，因为东区和经开区实在是太特殊了。

我相信很多人都还记着，就是因为经开区和郑东新区去年出现了太多的地王，尤其是北龙湖的地王，极大拉升了郑州的房价上涨预期，同时也让郑州在全国“出尽风头”，政府才在东区和经开区下了狠手，实行了极为严厉的限房价竞地价和土拍熔断机制，严控地王出现。

说得再直白一点，就是严格限制这两个区域的最高价，哪怕腰斩也在所不惜。

也就是说，就算是有房价回到两年前的案例，也只存在于这两个区域，而且只会是个案，不会是普遍案例，看下7月5日和7月6日截然相反的土拍结果就知道了。

北龙湖3万2的洋房不是市场价，高铁区1万5的高层也不是市场价，所以，这样的价格不会形成传导机制，其他区域也不会因此而受到太大影响。

其他区域的限价，请依然参照政府6月7日的限价政策——以去年10月份附近楼盘的开盘价为准。

那么，还有一个问题，7月5日的白沙，和7月6日的经开国际物流园区，为何会出现截然相反的土拍结果？

在6月29日限价政策出来之后的分析文章里，我已经提到过，所谓的限价，是针对大片区一刀切的，而不是根据原本的市场价进行同比例的下调。

所以，中原新区的永威西郡和常西湖新区的华瑞紫韵城会实行同样的价格。距离并不遥远的7月5日和7月6日分别拍出的白沙中心片区和经开物流园区，限价也基本趋同，虽然它们的区位价值相差甚远。

5日、6日白沙和经开土拍地块区位示意图

在北龙湖，这样的差异化更加明显。

虽说北龙湖的区域价值已经位于郑州的塔尖地带，但塔尖之上还能分出个高中低来。距离运河和湖心岛越近的区域，容积率越低，价值也越高。距离运河和湖心岛越远的区域，容积率越高，价值也要稍低一些。

通过下面的图片，我们能看出来，北三环以南的北龙湖片区可以划分为三个等级。金茂、荣盛、融创、永威等项目所在的片区，容积率在1.5到1.7，区域没有商业和文教用地，全部是纯住宅，基本都是地王，属于第一梯队。

这次碧桂园拿到的5号地和正商拿到的6号地，也属于北龙湖第一梯队。

国投九栋、蓝城兰园、万众如意府所在的区域，容积率虽然也低，但是土地功能不纯粹，距离湖心岛也略远，属于第二梯队。亚新茉莉公馆、恒大悦龙台、正商善水上境所在片区容积率在2.0以上，距离运河和龙湖更远，属于第三梯队。

但是北龙湖的限价并没有因为区域不同有所调整，而是整体限价3万2。

于是，相对偏远、容积率2.5，产品是洋房 高层、隶属于第三梯队的的正商善水上境和恒大悦龙台，欢天喜地把高层（带精装修）卖出了3万2的价格。

而隶属于第一梯队、容积率1.5（产品要么是纯洋房，要么是洋房 别墅）的碧桂园5号地和正商6号地，同样限价3万2。

也就是说，北龙湖核心区域的洋房，要和北龙湖最边上的高层卖一样的价格。

这就很尴尬了——其他北龙湖第一梯队、第二梯队的洋房，该怎么卖好呢？

之前还有项目钻空子搭售高价车位和高价精装修，现在在政府的重拳出击之下也傻眼了。

叁

限价下的北龙湖，到底怎么卖

以前有读者问，现在限价了，那之前高价拿地的开发商怎么办？比起读者，北龙湖的开发商们，肯定更关心这个问题。

目前北龙湖在售的项目主要是恒大悦龙台和正商善水上境，高层均价都在3万2左右，善水上境的洋房3万4左右，悦龙台的洋房平层3万7，一层4万9。

亚新茉莉公馆、正弘瓴和永威上和院虽然有排号或者内部选房，但都还没有正式对外开售。根据传出来的消息，正弘瓴洋房的内部价是3万8。

在这样的大背景下，据说七八月份要正式开盘的荣盛华府，究竟准备卖多少钱就格外引人关注。毕竟，这是限价政策下北龙湖第一个吃螃蟹的项目。

荣盛和隔壁的雅居乐一样，都是2016年6月1日在北龙湖拿的地，楼面价也都差不多，一个2万6，一个2万4。比起北龙湖的其他几个项目，荣盛华府的开发商显得相当低调，没有太多小道消息流出。

从地块来看，荣盛华府占地72亩，容积率1.49，距离运河和湖心岛较近，属于不折不扣的第一梯队。

从产品来看，主要是洋房和叠墅，洋房以180平和200平为主，都是北龙湖的主流户型。叠墅6层，一二层为下叠，270平，送院子和地下室，三四层是中叠，250平送挑空，五六层是上叠，215平送露台。

对于真正的顶豪来说，最具吸引力的应该还是荣盛华府8套500平的双拼。

毕竟，在整个北龙湖，之前最牛逼的产品也不过是建业九如府400平左右的四联排，以及正弘瓴300平左右的六联排。联排别墅的最大问题就是面宽较窄，双拼就不存在这个问题了。

这8套双拼占据了荣盛华府最好的位置，面积都在500平左右，总共4层，层层退台，加上赠送的面积超过1000平，到底是在开盘时正常对外销售，还是早就被顶豪预定了，就不得而知了。

不知道，这8套双拼，每套到底会卖多少钱？

产品都已经到了双拼这种顶级配置，其他的就不用说了。景观、建材、会所什么的，都和北龙湖的标杆产品永威上和院、正弘瓴不相上下。毕竟，能在北龙湖买得起双拼别墅的客户，对于品质的要求肯定不会低，开发商肯定不会掉以轻心。

对于成本价已超4万的荣盛华府来说，在如今的限价大潮中何去何从，真的是一个让无数人关注的问题。

让我们再来为刚拿到地的碧桂园和正商算一下账，每平方近2.4万的楼面价，如果按照豪宅项目建标算的话，加上契税、景观、建安成本、配套费、销售管理费等各种费用合计8000左右，再加上8%的财务成本和10%的税费，成本价必定超出3万2。

不知道后期这个账，怎么算，才能算得过来？除非各种减配。

现在这种情况，对于碧桂园、荣盛这样排名靠前的全国性开发商还好一点，毕竟资金充裕一些，正商的现金流也很不错。对于其他资金成本压力巨大的本土开发商们，等还是不等，卖或者不卖，都是一种煎熬。

结 语

在房东俱乐部2016年12月27日发布的文章《政府死命令！北龙湖最新豪宅限价3.2万/平，“地王窝”底裤难保？》中，慕容晏老师对北龙湖的限价政策，提出了几个可能出现的应对手法：

1、开发商偷工减料，豪宅区里建普通住宅（可能性不大，开发商还是很看重北龙湖的）

2、开发商自持，等风头过了，再零星推出（可能性大）

3、房子3.2万/平，车位100万一个（有可能）

4、房子被自己买走，加价转让（可能性大）

6、定向团购，然后私下协商加价。（可能性大）

当然，还有一种郑州还刚刚萌芽、在其他城市已经开始流行的做法——“全款的往里面走！按揭的不要堵在门口……”

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