城东老城区最新规划（矛盾中求发展的城市向东运动）

​东台，一个名不见经传的四五线城市，东台，一个在盐城下辖的江苏省县级市，一座靠着海，有着矿还有油的资源城市，一座有着董永和七仙女包装下景区的旅游资源开发的城市。这样一座，要资源有资源，想美食有美食，求名得名的“苏中”小城市，在其约40万平方米的城区面积中，却有着十分明显地域之别。

市中心，老城中心，有着所有城市都有的步行街、老小区、拆不起的城中村、人人争抢的名校资源……方便的生活、老旧的配套、拥挤的交通、一路之隔的学区差异……当然也有着全城最高的房价。

城北，目前的行政中心，市政府、公检法、政务中心、市民广场、体育中心、新图书馆……都集中在城北的北海路。东台经济开发区，江苏省级开发区经济区在城北，新建的高铁站也在城北，未来交通优势明显，而商业配套缺乏的情况，预计也将会在中南城开业后改善，毕竟有南通、盐城的中南城珠玉在前。

城南，新城炒作区域？这么说吧高铁在城北，高速在城东，集齐了东台第三人民医院、东台看守所、拘留所几大行政中心，好吧，吾悦广场还是可以的，新城也是前二十据说新的产业园也在城南有规划。

城西，西溪风景，七仙女和董永传说发祥地，通过政府在旅游推广上的强力输出，切实打造出了国家4星旅游区，可以说先知西溪，后有东台。西溪名为西溪，却不是以地理上特点为名的景区，而是以千年古镇西溪为核心，打造旅游、文化与历史结合的休闲生态文化旅游片区。新建成的景观大道上，也成为了东台市民中颇有知名度的新景点。区域内的新建商品房也因为在景区内赋予了价值。

城东，城东新区，位于江苏省东台市中心城区东部，官方宣传内容：“以‘科技’为引擎，按照‘先进制造业和现代服务业融合发展的产业新城’的功能定位，重点建设东进大道北侧的风光电产业园、纺织机械产业园、科技软件园和沿东进大道与经八路两大轴线布局的现代服务业体系，全力打造‘开放、智慧、宜居’新城区。位于东台东部的城东新区，西起通榆运河，东至沿海高速，南临南环惠阳路，北接北绕城公路，规划到2020年，新区总面积50平方公里、人口15万。重点规划建设风光电产业园、纺织机械产业园、科技软件产业园、现代物流园以及东进路和经八路两条城市发展主轴。”

城东，一个由政府“刻意”打造的城市新区。随着城市的发展、城市化进程、人口的增加，老市区因为很多历史问题，很难完全得到改造，必然不能承担城市发展的需求，向外扩张是每个发展中城市的必然选择。而在地理上，东台南北短，东西长，老城区位于东台行政区域北部偏西的位置，而西面是西溪景区，从地理上看，往东发展的确是唯一选择。

新区有多新？撇开上面官方的规划和说法，让我们从以下几个民生方面出发：

教育

2013年，东台中学从北海路搬迁至城东校区，陆陆续续的，实验中学、实验小学相继落户城东。对于一个城市来说，一些基础配套势必是要搬到规划相对前瞻的新区，来适应市民需求和交通出行之间的平衡；特别是一些人员密集的基础设施，如学校、体育馆、展览中心、行政审批中心等配套设施，一定是在一个基础交通设施配套较好的地方比较合理。对于东台中学，为什么很多说法会觉得是政府强制推动城东区域特别是地产的发展，诚然，在一所重点高中或者教育资源相对集中的区域，对于政府卖地、区域发展，周边房源租售都有很大的促进作用。因为东台的主要生源集中在老城区（其实不止是东台，很多城市的大部分生源都是在市区），而城东本身的生源明显不足。这里就出现了一个认识的误区。众所周知，整个中国都是实行九年制义务教育，公立幼儿园、小学、初中是按照居住区域，学区划分，即学区房，学区房一直是属于相对优质房源，而这块的学校设置、排班是根据生源地实际的生源和规划发展来设置的（而且必须有一定前瞻性）。但受到最多关注的东台中学，是一所高中，高中是需要通过中考，考试成绩考入的，当然，也会有很多人说，高中位置离最集中的生源地太远，增加了学生的通勤生活、家长的租住房负担，但是需要看的的是，很多重点高中确实是在相对偏僻的地点，除了上面阐述的基础文化、基础配套设施的设置原则外，对于高中特别是重点高中来说，一方面保证了环境的纯粹性，远离了繁华，另外一方面，很多高中特别是一些升学率高的高中，因为其学习时间，大多有住宿制度。从这个角度来说，教育配套，特别是东台中学，只能说是政府对于城东区域各项资源配套的完善措施之一，确实能增加城东的区域价值，但绝对不足以支撑目前各方面所说的地段，炒房价值。而真正的城市新区，则需要看政府规划，如果在文化上再有发展的话，还是应该加上剧院、体育馆、展览馆、图书馆之类的的配套。

交通

两条城市发展主轴，东进路双向6车道，经八路双向四车道，马路宽敞，路况好，高速入口就在区域内，无论是到市区出城都相当便捷。但是，在公共交通方面就真的是“新区”了，区域内鲜少看得到公交站台，交通班次和接驳路线更是，十分的不方便。

涉及到公共交通配套方面，相信既然城东区是作为规划的高新区发展的，交通路线、设施配套应该是早有具体规划的，目前的状况，无非是区域内工作、生活居住的人群少，无法支撑公共交通配套设施的费用，那作为公共交通基建部分，自然也要为目前一些重点工程在时间和资金上让路。

住宅

城东区可能是目前东台新盘最集中的区域了，有碧桂园、恒大这样的地产十强开发企业。也有石榴集团这样的百强企业和一些江苏和盐城东台的本外地房企。碧桂园和恒大的拿地规律，三四线城市的“偏远郊区”，但仔细分析，作为地产排名数一数二的房企，真的只是偏僻的郊区么，除了纯乡镇盘，一些品牌房企尤其喜欢一些在开发区和一些即将开发的区域有发展潜力的地段拿地，一方面，这些开发商的品牌影响力，很多都是通过政府招商引资邀请过来的，对于城市的开发规划有更敏锐的触感，另一方面，通过政府和实际的地段位置，可以用较低的价格获取较多的土地储备。

商业

这块可能就是目前城东区域槽点，目前城东区域内，正常的商业配套还是有的，但是相对于城东未来新城的定位，目前的商业配套是不匹配的，只能说有商业，满足一般消费需求，但是相对于一个城市新区的规划定位，商业在生活中的休闲、娱乐、消费要求，无论是体量、品牌、业态等各方面，都是与新区定位不想符合的。而针对城东目前的商品房体量来说，一些商业基础配套，菜市场等，也是不能满足未来居民生活需求的。

东区目前的情况就是，撇开东台本地居民对于城东固有的乡镇印象，因为各项基础设施的不足，导致了目前城东房产接受度较低；而商品房销售的速度以及已建成销售房源的入驻率较低，又导致了很多基础配套设施配置的延后（公交、商业等）。而且就个人观点来看，政府对于城东的产业定位和最终的新城宜居定位，其实是不符的，还缺少很多生活性的设施配套。这块可以参考的优秀城市范例很多，比较有名的就是苏州园区，同样是工业园和居住区集中地段，园区有的不止是厂区、住宅，还有环境、商业、文化产业等等的配套。

城东有发展么？肯定是有的啊，毕竟就算是浦东、苏州园区、无锡太湖新城，也有很长的一段被人瞧不起低估的时间。那城东就必然腾飞么，这个影响因素就多了，当然个人认为，政府的偏向、规划因素还是占很大比例的。东台，作为一个人口相对偏向流出的城市，城东的产业发展才是影响整个区域的重点，因为不管是城市发展、区域升级、房价的升高，最终靠的是什么，“人口”，有人才有需求，不要来杠人口的层次问题，低、中收入人口为谁打工、为谁服务？只有有人，才有发展。